アパート価格が急騰、ハノイ市民の収入が追いつかない
サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2023年第2四半期はハノイのマンション価格が上昇した18四半期連続となる。現在、ハノイの主要アパートの平均販売価格は5,300万VND/m2で、4年前（2019年）と比較して73％増加しています。
サヴィルズ・ハノイ・コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のように説明した。「ハノイの主要アパート価格が継続的に上昇しているのは、土地価格と建設費の高騰によるものです。」
アパートの価格は急騰しており、ハノイ市民の収入は減少している。 （写真：TTX）
さらに、製品の品質や周辺のインフラやユーティリティ、内部プロジェクトの改善に投資する必要性により、プライマリーマーケット価格、つまり新しく開始されたプロジェクトの価格は、販売されているアパートの一般的な市場レベルよりも常に高くなります。
サヴィルズの調査によると、移住率の着実な増加により、ハノイでの住宅購入の需要は毎年増加し続けている。さらに、2023年から2025年にかけてハノイの世帯数は157,000世帯増加すると予測されています。
しかし、アパートの供給は非常に少なく、今後販売開始が見込まれるのは、全タイプ合わせて59,000戸のアパート、9,000戸の低層住宅、18,700戸の社会住宅のみである。住宅不足は70,300戸。
サヴィルズの報告書によると、ハノイは2023年までに一人当たり平均所得を年間1億5000万ドルにすることを目指している。 2019年と比較すると、平均所得成長率は6％/年です。一方、2019年から2023年上半期までのマンション価格の伸び率は年13％です。
ハン氏は、ハノイの一人当たり所得の伸びはアパート価格の伸びよりも低いのが現実だとコメントした。これは、この格差が拡大し続けると住宅所有までにさらに時間がかかることを示す例です。
「この2つの数字が近づかなければ、ハノイに住む人々や、仕事や子供のためにハノイに家を持ちたいと考えている他省出身者など、一般の人々にとって住宅所有はより長期化し、より困難になるだろう」とハン氏は語った。
低層住宅商品に限ったことではありませんが、価格が高い場合には、購入者は価格の妥当性だけでなく、商品の実質的な価値に見合っているかどうかも考慮することになります。これにより、購入者の意思決定が遅くなり、時間がかかります。
希少なセグメントは割引されるが、一般向けではない
アパートメント部門とは対照的に、ヴィラおよびタウンハウス部門は若干下方修正されています。具体的には、メリン地区の主要な別荘価格は四半期ごとに10％下落し、在庫地1平方メートルあたり1億ドンとなった。ショップハウスの価格は四半期ごとに7%減少しました。対照的に、隣接する物件の価格は四半期ごとに4％上昇し、1億7,300万VND/m2に達した。下落しているとはいえ、価格が高いため、大多数の人が対象とするセグメントではありません。
ハン氏は、ヴィラやタウンハウスの価格が下がっているのは、中心部から離れた場所で手ごろな価格でプロジェクトが開始されているためで、市場レベルも下がっていると語った。
現実には、ハノイの環状2号線と環状3号線に隣接する地域や、社会インフラや交通インフラの計画が安定している開発地域、人口密度が高い地域では、低層セグメントの価格は依然として高い。
ヴィラは割引が適用される稀なセグメントですが、大多数が割引対象ではありません。 （写真：DP）
ハン氏によると、別荘やタウンハウスの市場では、手頃な価格とよく計画されたプロジェクトを備えた商品が依然として買い手を引き付けるだろう。これは、ハノイの低層住宅セグメントの四半期取引が、暗い第1四半期の後、改善傾向にあり、前四半期比20％増の106戸が販売されたという事実に反映されています。
「これは、市場に1ユニットあたり約100億ドンの価格で提供される低層プロジェクトがあった2023年第2四半期末に記録された前向きな兆候の1つです」とハン氏は述べた。
2023年第2四半期のハノイの記録によると、主要価格が100億VND未満のプロジェクトが取引の39％を占め、100億〜200億VNDのアパートが28％を占め、300億VNDを超えるアパートはわずか13％を占めました。データによれば、製品の価格が手頃であればあるほど、販売率も高くなることがわかります。
一次供給は限られているが、今日のハノイ市場における住宅購入者にとっての利点は、二次市場を選択できることである。二次市場は、事前に開発され、法的に保証され、より合理的な価格の多くの製品を提供している。現在の状況では、二次市場の価格は一次市場の価格と依然として競争力があります。
サヴィルズの2023年第2四半期の記録によると、通常、低層物件の場合、二次供給の価格は一次ユニットより20％安くなります。一次市場には選択肢があまりありませんが、二次市場には価格面での選択肢が多くあります。製品はもはや新品ではありませんが、その代わりに購入者はすぐに使用できる状態であったり、すぐに使用したりすることができます。
特に、最近、ハノイは公共投資支出を促進しています。これは、ハノイの経済活動全般、特に不動産事業を含むその他の活動を促進する上で好ましい要因です。
最近、環状4号線の建設工事が開始され、メリン、ダンフォン、ホアイドゥック、ソクソン、ハドン、タンオアイ、タンチなどの郊外地域の開発が促進されると期待されています。 2027年に環状4号線が開通すると、環状4号線周辺の住宅供給は現在に比べて36%増加すると予測されています。
インフラが同期的に整備されれば、あらゆる地域でバランスの取れた電力供給がサポートされるようになります。交通が便利になれば、困窮している人々はより手頃な物価の地域に移住するようになるだろう。
「これは、最近ハノイの都心部や環状3号線付近の住宅価格が高騰し、人々が住宅を購入する上で障害となっている問題を解決する要因の一つだと考えられる」とハン氏はコメントした。
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