ハノイ近郊、ハナムの不動産市場がまだ「立ち上がって」いないのはなぜでしょうか?

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ハナム省で地域熱が高まっている

「ハナム不動産：新たなサイクル」という討論の中で、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長ファム・ティ・ミエン氏は次のように述べた。「今年上半期、政府と各省庁も8月1日からの不動産市場関連法の施行時期を早めるべく日々努力している。」

しかし、不動産プロジェクトに関連する文書や記録を審査し承認する十分な権限を持つ主要人物が不足しているため、一部の地域では困難に直面しています。しかし、不動産市場において「明るい兆し」となっている地域もある。

ハノイ近郊ハノイの不動産市場がまだ始まっていない理由写真1 — ハナムの不動産市場は近年力強く成長しています。（写真：BHN）

ミエン氏によると、ハナムでは平均して毎年10件の新しい不動産プロジェクトが形成されている（コロナ禍の年を除く）。現在までに、省全体で商業住宅プロジェクトと基本的な住宅が完成した都市部は約 43 件しかありません。

住宅分野に関しては、2024年上半期にハナムには投資政策が承認された商業住宅プロジェクトが7件、建設許可が与えられた商業住宅プロジェクトが3件、将来の住宅販売が可能な商業住宅プロジェクトが3件あるとミエン氏は報告した。第 2 四半期だけで、州全体でプロジェクトは 1 つしかありませんでした。

流動性に関しては、今年の最初の6か月間で、省全体で3兆VNDを超える価値を持つ6,134件の取引が記録されました。第2四半期だけでも取引件数が4,314件と急増し、総額は約2兆5,640億ベトナムドンとなり、2024年第1四半期の2.4倍に達した。

ミエン氏は、販売価格について、第1四半期のハナムの不動産価格は2023年末と比べて変わらず安定していると述べた。市場は主に、長期間の資金埋蔵後の投資ポートフォリオの再構築を希望する、財政的圧力によるハナムの投資家の「ロスカット」商品である。

第2四半期の不動産価格は、インフラ関連の小規模な波、大規模プロジェクト実施に関する情報、他の市場からの投資需要の移行により、前四半期比3～5%の小幅上昇を記録しました。

特に、VAR IREの副ディレクターは、一部の地域では、投機家グループが混乱を招く情報を作り出し、利益のために価格を押し下げたことにより、根拠もなく価格が急騰し、2023年末より最大30％も高騰するなど、地域的な「熱狂」現象が記録されたと述べた。

この新しい価格レベルは、流動性の欠如にもかかわらず、依然として維持されています。これは、FOMO投資家（取り残されることへの恐怖による購入）がキャッシュフローの問題を抱えておらず、「損失を抑える」つもりがなく、資本を埋めて上昇の波を待つことを受け入れているためです。

VARs IREの副局長によると、ハナム省の都市部の主要道路沿いと都心部の土地価格は現在1億VND/m2である。 3.5m路地では都心部で3000万～4000万VND/m2の変動あり。主要道路、市内中心部の境界約3,800～4,200万VND/m2。リエムチン地区とリエムチュン地区は約3100万〜3100万VND/m2です。

住宅用地の場合、玄関前に車を駐車できるスペースがある土地の価格（1,000万〜1,500万VND/m2）、市内中心部から遠い土地の価格（500万〜700万VND/m2）。 Thanh Liem、Thanh Ha、Ly Nhan、Binh Luc (1500 ～ 2000 万 VND/m2)。農地は1サオあたり約9000万VND。工業団地周辺の土地は約1,600万～2,500万VND/m2。

VARs IREの副局長は、ハナム省の不動産価格は、バクニン省、バクザン省、ヴィンフック省、フンイエン省など、同様の立地と潜在力を持つ地域の土地価格のわずか3分の1から3分の2に過ぎないと述べた。

「ハナムの不動産価格水準は依然として非常に競争力があり、将来的に大きな上昇余地があります。さらに、ハナムは新しい市場であり、近道を知っている投資家にとっては絶好のチャンスです」と彼女は述べた。

ハノイ近郊、ハナムの不動産市場がまだ「立ち上がって」いないのはなぜでしょうか？

ハナムの不動産市場は近年成長しているものの、ミエン氏は、前期に開発されたプロジェクトの質と規模が不十分であったため、ハナムの不動産市場が全体的に「回復」していないと考えている。

ハナムは、立地、便利な交通、優れた投資支援政策など、FDI資本や産業発展を誘致する上で多くの利点を備えており、近年、サングループ、ビテクスコ、BRGグループ、T＆T、Icon4など多くの大企業と協力して不動産プロジェクトへの投資誘致を推進してきました。