発行された一連の政策
2022年末以来、不動産市場はプロジェクトの合法性から債券資本、銀行融資まで、多くの面で困難に直面しています...これらの問題を解決するために、2023年に政府は市場を活性化するための多くのタイムリーな指示と政策を発行しました。
3月に政府政令第8号が公布され、以下の規則が補足されました。国内市場で発行される債券については、発行企業が発表された発行計画に従ってベトナムドンで債券の元本と利息を全額かつ期限通りに支払うことができない場合、債券所有者と交渉して資産で債券の元本と利息を支払うことができます。
この規制は、企業が債務を延期し、資産を割引価格で売却し、満期を迎える債券の元本と利息を不動産などの他の資産で支払うための基礎となります。
不動産市場の障害を取り除き、安全で健全かつ持続可能な開発を促進するための数々の解決策を定めた政府政令第33号も3月に発行された。最も注目すべきは、国家銀行が社会住宅および低所得者向け住宅向けの120兆ドンの融資プログラムの実施を主導するよう任命されたことだ。
このプログラムの主力は、社会住宅や労働者住宅プロジェクトの投資家や住宅購入者に融資を提供する 4 つの国営商業銀行 (Agribank、BIDV、Vietcombank、VietinBank) です。優遇金利で古いアパートを改修・建て替えするプロジェクト。
2023年には多くの前向きな政策によって不動産市場が解放されるだろう（イラスト：Hai Long）。
市場には供給の不均衡が見られ、高級住宅が圧倒的で低所得者向けの住宅が「枯渇」している中、政府は2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクトを承認する決定338号を速やかに発行した。
これにより、2030年までに、地域に完成するマンションの総数は約100万戸となり、2021年から2025年にかけて約42万8000戸が完成する見込みです。このプロジェクトは、都市部の低中所得世帯や工業団地、輸出加工区の労働者・労働者が購入可能な価格の社会住宅や労働者住宅を開発することを目的としている。
もう一つの明るい兆しは、11月末に国会が改正住宅法と改正不動産事業法を可決したことだ。これらは2025年から施行される。専門家は、不動産市場に関連する2つの法律が同時に公布されたのは史上初めてだと指摘する。 2024年に改正土地法が可決されれば、不動産市場にはさらに多くのプラスの点が生まれるでしょう。
さらに、首相と多くの省庁や部門も、プロジェクトに対する法的障害を取り除くために不動産事業者とのオンライン会議を継続的に開催しました。銀行業界と会合し、資金面での企業支援、貸出金利の引き下げ、事業運営の安定化に向けた解決策を提案します。
市場は好意的に反応した。
専門家は、政策が「吸収」するのに十分な時間がある2024年半ばから不動産業界が回復する可能性があると考えていますが、実際には、市場からはすでに多くの良いシグナルが現れています。不動産債券の障害を取り除く政府の政策のおかげで、Novaland、Hung Thinhなど多くの企業が債券の満期日を延長または延期し、資産を使って支払いを行うことができるようになった。
12月初旬のセミナーで、財務省銀行・金融機関財務局のグエン・ホアン・ドゥオン副局長は、現在、68社の延滞債権の約40％について交渉計画があると述べた。交渉成立率は2月の16％から10月には63％に上昇した。また、資金を調達した事業者が積極的に満期前の債券の買い戻しを行った。
また、財務省のデータによると、今年第1四半期に社債の発行がなかった場合、11月末までに発行された個別社債の額は220兆ドンに達することになる。
より開放的な信用政策のおかげで、不動産部門への資本流入も増加した。国立銀行の最新データによると、9月30日時点で不動産部門の未払い融資総額は2兆7,400億ドンに達し、年初に比べて6%増加した。
（イラスト：クアン・アン）。
首相と国立銀行の要件と指示に従って、貸出金利は徐々に低下します。多くの銀行は、商業住宅ローンの金利を最初の12～18か月間は年間約5.5～7.5％に引き下げ、その後は年間約9.5～11％の変動金利を適用しています。調査によると、多くの商業銀行の住宅ローン金利は、年初と比較して年間約1～3％低下しています。
社会住宅政策に関しては、建設省によると、2023年に全国の地方自治体が合計19,800戸を超える社会住宅プロジェクトと工業団地労働者向け住宅10件の建設を開始する予定である。その中で、ハイフォン市は、合計6,700戸以上のアパートを備えた4つの社会住宅プロジェクトが開始された地域です。ハノイ、トゥアティエン・フエ、ラムドン省ではそれぞれ1件の社会住宅プロジェクトが開始されました。
しかし、社会住宅と低価格住宅向けの120兆ドンの融資パッケージの支出は期待に応えなかった。建設省は、約23の地方自治体が120兆ドンの融資プログラムの下で融資対象となる54のプロジェクトのリストを発表し、融資需要は25兆8840億ドンであると述べた。現在までに支払われた金額は1430億VND強に過ぎません。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、120兆ドンの融資パッケージでは、6月30日まで投資家には年8.7％、住宅購入者には年8.2％の優遇融資金利が適用される。
国立銀行は7月1日から6か月ごとに、プログラムに参加する商業銀行に対する優遇融資金利を発表する。優遇期間終了後は、銀行と顧客の間で融資金利が合意されます。
HoREA は、通常の商業ローンよりも 1.5 ～ 2% 低い貸出金利は、以前の社会住宅ローンの金利よりもまだ高いと考えています。優遇期間も5年と短く、金利も6ヶ月ごとに調整されるため、借り手にとって不安材料となっている。
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