肯定的なシグナル
地方自治体に開始価格を引き下げる許可を与えたり、不動産事業信用を緩和したりするなど、州のマクロ調整により、土地オークション部門は回復の兆しを見せている。
不動産市場が凍結している状況で、2023年の最初の数か月間の競売土地セグメントに関連する取引も静かでした。 2021年と2022年の前年と比較すると、2023年の最初の9か月間で、競売にかけられた土地に関連する商品と取引の数が大幅に減少し、同時期と比較してわずか30％でしたが、競売にかけられたエリアはありましたが、買い手がいませんでした。
しかし、最近、同州での土地オークションには明るい兆しが多く見られるようになった。
具体的には、ティンソンコミューン（ドールオン）が 8 区画の土地をオークションにかけ、28 人の顧客が購入を登録し、7 区画が売却されました。トゥオンソンコミューンでは、15 区画の販売が予定され、41 人の顧客が登録し、9 区画が販売されました。クアンソンコミューンは16区画の販売を計画し、41人の顧客が登録し、9区画が販売された。ナムソンコミューンは16区画を売りに出しており、64人の顧客が登録し、9区画が売却された。ラックソンコミューンは13区画を売りに出しており、61人の顧客が登録し、13区画が売却された。ボイソンコミューンは16区画を売りに出しており、62人の顧客が登録し、14区画が売れた。
ドゥルオン郡の多数の土地区画の競売を主催する機関である不動産競売サービスセンター（司法省）の代表者は次のように語った。「ドゥルオン郡で開発のために競売にかけられる各土地区画には、3～4件の登録ファイルがあります。」レコードの販売数は以前に比べると減少していますが、これは全体的なレベルと比較するとかなり前向きな兆候です。オークション価格は開始価格や最低支払価格（10～20%）と比べてあまり上昇しなかったが、ドゥルオン地区は省全体の土地オークションの熱気を維持した。
第3四半期の初め以来、前向きな兆候はギロクやその他のいくつかの地域に広がっています。ギロック県財政計画局副局長グエン・ファン・コイ氏は次のように述べた。「2023年に、同県は約2200億ドン相当の約200区画の土地を開発する予定です。」しかし、8月末までに同地区は予定より早く、約4000億ドンの金額でオークションを完了した。以前とは異なり、多くの土地オークションでは買い手がつかなかったり、オークションが成功したとしても、土地購入者が手付金を放棄してしまうのではないかと懸念されていましたが、この現象は減少しました。購入者は主に地元の住民で、購入後すぐに所有権取得のために代金を支払います。
7月以来、ギロック地区の土地競売市場は活況を呈している。具体的には、ギトゥアン村人民委員会本部前の土地が競売にかけられ、100％完売した。その後、さらに 4 つのロットがオークションに出品され、開始価格と比較して 7% の価格差ですぐに売れました。クアンハン町では4/4区画が売却されました。ギフォンコミューンは、集落1で第1ラウンドのオークションを行い、38ロット中34ロットを販売しました。オークション価格は開始価格に比べて25％上昇しました。第2フェーズでは、ギフォンコミューンが引き続き29/29区画に入札し、開始価格に比べて22%増加しました。 Nghi Xaコミューンはオークションに出品された36区画のうち34区画を売却した。フックトーコミューンは14/14区画を販売しました。ギ・チュオン村は40ロットのオークションを予定していたが、書類400セットが完売した。
さらに詳しく調べてみると、ゲアン省の競売土地市場の全体的な雰囲気は非常に静かで投資家は慎重であるものの、それぞれの特定の地域や地方では改善の兆しが見られることが分かりました。具体的には、6月末にギアダン地区はギアダン町タンホンブロックの40/40の土地区画を競売にかけた。ナムザンコミューン（ナムダン）は3回のオークションで72/72ロットを売却し、平均価格は1ロットあたり7億～15億ドンだった。
勢いを生み出すには後押しが必要
オークションの進展と結果は、ゲアン省の土地オークション市場が回復の兆しを見せていることを示している。しかし、投資家によれば、これらは単なる孤立した事例であり、将来の市場動向を反映するものではないという。
地方では土地オークション部門が多かれ少なかれ再開している一方、都市部では再開しているというのが事実です。ヴィン市やクアロ市、ホアンマイ市、タイホア市などの町では、市場は「休止状態」のままである。市内のタイホア町、ホアンマイ町、またはクアロ町でのオークション。ヴィンには買い手が不足している。
グエン・ヴァン・トゥ氏 - シティ・ランド・ファンド開発センター所長。ヴィン氏は次のように述べた。「計画によれば、市は今年、1,000以上の製品/土地を売りに出す予定であり、土地開発による予算収入は1兆2,000億ドンと見込まれている。」しかし、9月末までに市が競売にかけた土地は約10区画のみで、いずれの競売にも買い手はいなかった。 7月以降、各区や町は開始価格を引き下げることを提案しているものの、値下げ幅が小さいため、市場は改善していない。
今から年末までに、市はフンドン村の50区画、ギキム村の60区画、フンドゥン区の60区画、ギドゥック村の30区画、ギアン村の約100区画を含む約300区画の土地を競売にかける予定である。しかし、開始価格が依然としてかなり高く、特にギアン村キムチュン集落の最新の55区画は1区画あたり平均価格が20億～46億ドンであるため、投資家を引き付けるのは容易ではありません。
タイホア、ホアンマイ、クアロの各町における土地競売の状況も同様です。タイホア郡の財政計画部長グエン・ゴック・トゥアン氏は次のように語った。「タイホア郡は省の特別な仕組みを利用しており、土地使用料の100%を都市インフラに投資することができます。」そのため、最近、町は4つの区にある約100区画の土地を競売にかけるためのインフラと手続きを緊急に完了させましたが、市場は非常に静かで、開始価格はまだかなり高いため、買い手は多くありません。
ゲアン省不動産協会のグエン・クオック・カイン会長は次のように述べた。「現在、都市部の土地の開始価格は、2021年末から2022年初頭の土地熱の時点の価格水準に基づいているため、購入する人はほとんどいません。」地区の経験から、妥当な開始価格が設定されていれば、以前のように投資家が投機的かつ短期的に購入するのではなく、地元の人々が購入するということが分かっています。
投資家によると、一部の地区の土地オークション部門は、かなり好ましい情報に支えられ、回復の兆しを見せている。具体的には、ドゥルオン地区は近い将来に町になることが予定されており、それとほぼ同時にインフラへの投資も行われています。ドゥルオン県が開発のために競売にかけた村の場所は、どれも交通の便がよく美しい場所なので、投資家から高く評価されています。
市内の投資家。ヴィン氏はさらにこう分析した。「買い手の多いギロック地区の土地はすべて、フック・トー市、ギ・フォン市、または近隣の都市などのヴィン市に統合されようとしている。」ヴィン。また、ギロックとディエンチャウでは、工業団地インフラ投資会社WHAとVSIPが拡張投資を行っており、土地を借りる投資家が増えることを意味し、ギトゥアン、ギサ、ギロン（ギロック）、ディエントー、ディエンアン（ディエンチャウ）の各コミューンの労働者や専門家向けの住宅用地の需要が投資家の心理に影響を与えている。
一部の地区の土地オークション市場は回復の兆しを見せているものの、全体的な背景は経済不況であり、企業、特に中小企業は2年間の新型コロナウイルス感染症の影響で深刻な影響を受けているため、不動産市場全体、特に土地オークション市場が短期間で回復するのは非常に困難です。遅くとも年末から2024年初頭までに、国家のマクロ経済調整政策が発効する。不動産事業の融資条件が緩和され、預金金利と貸出金利が低下し、経済が困難を乗り越えると、投資資金が不動産チャネルに流れ込み、不動産市場は活況を呈し、回復するでしょう。
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