ソックソンの土地オークションでは、1平方メートルあたり300億ドンで入札する者がいる。財務省、所有期間に応じて住宅や土地の売却に課税することを提案

全国規模で商業用住宅用地の拡大を試行することを決定。不動産投資家の支払い能力の回復への期待。 ハノイには、25,000平方メートル以上の面積を誇る、最も近代的なオペラハウスが建設される予定です。

ソックソンの土地オークションでは1平方メートルあたり300億ドンの入札あり。 財務省、所有期間に基づいて住宅や土地の売却に課税することを提案

全国規模で商業用住宅用地の拡大を試行することを決定。不動産投資家の支払い能力の回復への期待。ハノイには、25,000平方メートル以上の面積を誇る、最も近代的なオペラハウスが建設される予定です。

今週の不動産ニュースのハイライトをご紹介します。

全国で商業用住宅用地の拡大を試験的に実施することを決定

国会は11月30日午後、土地使用権の受領または保有に関する協定を通じた商業住宅事業の試行実施に関する決議案を、出席議員460名中415名の賛成、19名の反対、26名の棄権で可決した。

国会はその決議案を可決した。

この決議は、以下の場合に、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する協定を通じた商業用住宅プロジェクト（試行プロジェクト）を全国で試行的に実施することを規定している：不動産事業組織が土地使用権を受領するプロジェクト。土地使用権を有する不動産事業組織のプロジェクト。不動産事業組織が土地使用権を保有し、土地使用権の供与を受ける事業。

もう一つの事例は、環境汚染により移転を余儀なくされた生産業務施設の跡地、あるいは建築計画や都市計画に基づき施設の移転を余儀なくされた跡地に、商業住宅プロジェクトを実施するために土地を利用する団体が設立した不動産事業団体のプロジェクトである。

決議によれば、パイロットプロジェクトは以下の条件を満たす必要がある：プロジェクトを実施する土地面積と土地区画の範囲は、地区レベルの土地利用計画または建設計画、都市計画と一致していなければならない。

プロジェクト実施のための土地および土地区画の範囲は、承認された地方住宅開発プログラムおよび計画と一致しています。
プロジェクト実施の対象となる土地および土地区画の範囲は、本決議の規定に従って省人民評議会が承認したパイロットプロジェクトを実施するために計画されている土地区画のリストに含まれる。

本決議に規定された事例に係るパイロットプロジェクトを実施するための土地使用権の受領に関する合意に対する省人民委員会の書面による承認があり、これも本決議に記載された条件である。

不動産事業組織は、土地、住宅、不動産事業、投資その他の関連法規で定められた条件を満たさなければなりません。

パイロットプロジェクトの選定は、以下の基準を満たす必要があります。都市部または都市開発が計画されている地域で実施されること。パイロットプロジェクトにおける総住宅用地面積（既存の住宅用地および土地利用目的を住宅用地に変更することが予想される土地を含む）は、2021年から2030年の期間の省計画で承認された土地割り当ておよびゾーニング計画に従って、計画期間中に追加される住宅用地面積（現在の住宅用地利用状況と比較）の30％を超えてはならない。土地法第67条第4項に規定する事業に含まれないもの。

決議第1条第1項a号に規定されている場合、パイロットプロジェクトを実施するための土地区域は、土地法第72条第5項の規定に従って省人民評議会によって承認された土地回収を必要とする工事およびプロジェクトのリストに含まれてはならない。

本決議第3条第2項に規定された条件を満たす国防用地及び安全保障用地から除外する予定であるが、地方管理に引き渡されていない国防用地及び安全保障用地の区域については、国防部と公安部が法律の規定に従って軍隊の将兵に優先的に売却、賃貸、割賦販売を行うための試行プロジェクトの実施を組織することを優先するものとする。

この決議は2025年4月1日から発効し、5年間実施されます。

財務省、所有期間に基づいて住宅や土地の売却に課税することを提案

最近、財務省は個人所得税法（代替）の草案を作成するための提案を政府に提出しました。特に、同省は、2024年土地法との整合性を確保するため、不動産譲渡による個人の課税所得に関する規制の改正および補足を提案した。

財務省の税制提案は不動産投機家を直接狙ったものだ。写真：タン・ヴー

具体的には、財務省は提出書類の中で、現在の個人所得税政策は譲渡者の不動産保有期間に応じて差別化していないと述べた。

一方、世界中の多くの国々は、個人所得税を含む税制手段を使って投機行為のコストを増大させ、経済における不動産投機の魅力を低下させてきました。

特に、一部の国では、取引の頻度や不動産の購入・転売時期に基づいて、不動産取引で得た利益に税金を課しています。この時間が早く起こると税率は高くなり、遅く起こると税率は低くなります。

財務省は、シンガポールでは初年度に売買された土地には購入額と売却額の差額に対して100％の税金が課せられると指摘した。 2年後は税率が50%になります。 3年目にはその数は25%になります。

台湾では、購入後2年以内に行われた不動産取引に対する税率は45％です。 2～5年以内に実施され、税率は35％になります。 5～10年で20％、10年後は15％です。

財務省によると、合理的な規制を維持し、投機や不動産バブルを回避するために、国は一部の国で経験されているように、保有期間に基づいて不動産譲渡による個人所得税を徴収することを検討できるという。

具体的な税率につきましては、不動産市場の実勢を反映するよう調査研究し、適切に決定する必要があると財務省としては考えているところでございます。さらに、保有期間に基づく不動産譲渡に対する個人所得税政策の適用は、土地や住宅に関する政策の整備プロセスと同期させる必要がある。

さらに、土地および不動産登記のための情報技術インフラの同期と準備も、この政策の成功を左右する重要な要素です。

不動産投資家の支払い能力回復への期待

VIS Ratingが11月28日午後に広く発表した、売上高上位30社の住宅不動産会社のデータに基づく住宅不動産業界レポートによると、2024年第3四半期のハノイとホーチミン市の不動産販売は前四半期に比べて48％増加し、過去4四半期で最高水準となった。住宅需要は依然として堅調であり、高い吸収率と、前年比わずか 1% に対して 7% という住宅ローンの力強い伸びがそれを物語っています。

住宅価格の上昇期待と頭金の減少が相まって、住宅購入者からの強い需要を刺激し続けるだろう。ビンホームズ、ナムロン、ニャカンディエン、アンジャ、ニャバリアブンタウなどの多くの投資家は、主に高級セグメントで売上高の増加を記録しました。

しかし、レポートのウォッチリストに載っている投資家の2024年の最初の9か月間の収益と利益は、2023年の販売不振による引き渡し量の減少により、前年同期比でそれぞれ20％と43％減少しました。そのため、投資家の60％以上が2024年通期の利益計画を達成できないと予想されます。

VIS Ratingは、2025年に開発業者が新規プロジェクトの数を大幅に増やし、売上とキャッシュフローの改善に貢献すると予想しています。このセクターの債務返済能力は2024年第3四半期も依然として弱いものの、新たな規制によってレバレッジが抑制され、販売増加を背景に開発業者のキャッシュフローが改善すると予想されます。

不動産投資家の債務返済能力は、2023年から2024年の弱い水準から改善し始めると予想されます。写真：VIS Rating

2024年第3四半期現在、VIS Ratingが追跡している投資家の半数以上は、レバレッジと債務返済のプロファイルが弱いです。これは主に、2021年から2023年にかけてのプロジェクト開発に対する過剰なレバレッジと、2023年からの市場センチメントの悪化による未完了プロジェクトの在庫および売れ残った在庫によるものです。

しかし、販売の進捗が改善するにつれて、不動産開発業者の債務返済能力は2023～2024年の弱いレベルから改善し始めるとVIS Ratingは予想している。

新規プロジェクトの売上とキャッシュフローの見通しが良好であるため、開発業者の債務返済比率は徐々に改善するだろう。 2024年7月に施行される新しい規制により、新規プロジェクトにおける債務の使用が制限される。したがって、VIS Ratingは、債務増加率が2022～2023年の期間に年間15%という最高値から引き続き減速すると予想しています。

ハノイには、25,000平方メートルを超える広さを持つ、最も近代的なオペラハウスが建設される予定です。

最近、市人民委員会の副委員長。ハノイ・ドゥオン・ドゥック・トゥアンが、クアンアン半島の中央空間軸の縮尺1/500の詳細計画プロジェクトを承認する決定書第6132/QD-UBND号に署名し、発行した。

したがって、計画総面積は約44.1ヘクタールとなります。このプロジェクトには、テーマ別の文化芸術公園、宗教および信仰施設、娯楽エリア、ホテルおよび商業サービスが含まれます。

新しいオペラハウスの展望。

注目すべきことに、クアンアン半島は市の新しいオペラハウスの建設予定地にも指定されている。これは首都のイメージを表現した、大規模な現代芸術作品となるでしょう。劇場エリアは、25,000平方メートルを超える敷地面積に建設され、総建築床面積は42,000平方メートルになります。

これに先立ち、2022年7月に行われた意見聴取会議において、当時のタイホー区副区長グエン・レー・ホアン氏は、劇場が水面空間に大きな影響を与えることはなく、西湖の水面区域内には位置しないと明言していた。

さらに、一般の人々が興味を持っているもう 1 つの情報は、この重要なプロジェクトの設計者が誰なのかということです。 「選ばれ、黄金を託された」のは、イタリアの著名な建築家、レンゾ・ピアノ氏でした。彼は、海上に建設された最初の空港である関西国際空港（日本）の「作者」です。パルコ・デッラ・ムジカ・オーディトリアム（イタリア） – ヨーロッパ最大級の舞台芸術施設のひとつ…

レンゾ・ピアノ氏はクアンアン半島のオペラハウスの設計において、厚さわずか200～600mm程度の屋根シェル構造というアイデアを思いついた。建築家がこの超薄型構造を思いついたのは40年前で、当時の建築技術はこの特殊な要件を満たすことができなかった。

新しいオペラハウスは世界で最もユニークな屋根を持つだけでなく、多くの先進的な技術と設計手法も採用しています。メイン講堂の壁全体には、機械で操作される音響パネルのシステムが装備されています。

それぞれの異なる種類のパフォーマンスに合わせて、音響パネルは対応する方向と位置に閉じたり、開いたり、上下したりするように制御されます。そこから、各アートプログラムの要件に適した音の反射、音の吸収、残響時間を確保します。

ソックソンの土地オークション：1平方メートルあたり最大300億ドンを支払った後、「怖すぎて撤退を要求」？

投資電子新聞Baodautu.vnの記者の情報筋によると、ハノイのソクソン県クアンティエン村の58区画の土地の競売では、美しい土地を勝ち取るチャンスがなくなったと分かると、多くの人が不当に高い価格を支払ったという。

第 6 ラウンドでの顧客の入札。価格が高騰しすぎたため、参加者は撤退しました。

具体的には、第 5 ラウンドまでに、1 平方メートルあたり 300 億 VND を超える土地入札が登録されました。その他の土地の多くも、1平方メートルあたり6,000万～1億100万VNDと非常に高価です。しかし、最終ラウンドの第6ラウンドでは、彼らはそれ以上支払わないことを要求しました。

最終的に、58区画のうち22区画のみが落札され、価格は1平方メートルあたり3,200万～5,000万ドンの範囲でした。第 5 ラウンドで高額を「叫んだ」人々は全員、第 6 ラウンドでは入札をやめるように求めました。

代償は第5ラウンドで支払われます。

オークションの直接参加者でもある情報筋は記者らに対し、ここの土地の平均価格は1平方メートルあたり約3,500万〜4,000万ドンに過ぎないと語った。このオークションに参加した協会やグループは市場をあまり理解していないため、機会を逃してしまいました。衝動的な入札は問題を解決しないだけでなく、土地オークションのイメージを傷つけ、市場に悪影響を及ぼします。

「当局がこのオークションを徹底的に調査してくれることを願っています。これは法を無視した、意図的かつ組織的な行為です」と憤慨した人物は述べた。

58区画の土地が、1平方メートルあたり280万ドンの開始価格で売りに出されました。面積は90〜220㎡。土地区画の保証金は1区画あたり4,400万～1億1,100万VNDの範囲です。オークションは、6回の必須ラウンドにわたる直接投票によって実施されます。

以前、2024年3月にホアイドゥックでの土地オークションは違反の兆候により中止された。したがって、オークションの第 1 ラウンドでは、わずか 5,700 万～6,200 万 VND/m2 の開始価格から、33 区画のうち 15 区画が 1 億～1 億 8,000 万 VND/m2 までで入札されました。

そして第 2 ラウンドでは、最高額で入札した顧客が入札せず、故意に失格となり、第 1 ラウンドでより低い額で入札した人がオークションに勝つ状況が生まれました。主催委員会は、顧客が不動産オークションに関する規制に違反する兆候を示したことを考慮し、すべてのオークション登録書類と入札書類を封印し、警察機関に移送して法律の規定に従って捜査および処理することとした。

ビンディン省、1兆7000億ドン超の住宅プロジェクトの投資家募集のためオークション開催

不動産オークションサービスセンター（ビンディン省司法省）は、タイソン通り西側の住宅、サービス、教育プロジェクトを実施するための土地使用権のオークションを発表した。

したがって、競売にかけられた土地は、ビンディン運輸職業訓練センターと、同市クアンチュン区にある隣接地域に属するものとなる。クイニョン 土地面積は6.3ヘクタール以上、そのうち隣接する住宅を建設するための土地面積は2.5ヘクタール以上です。 0.4ha以上の商業用地

テイソン通り西側の住宅、サービス、教育エリアプロジェクトの計画。

プロジェクト規模には、隣接する住宅 238 棟が含まれます (投資家は概略工事を行い、外装を完成させる必要があり、最大高さは 4 階建て)。観光活動、オフィス業務のための商業サービスビルの建設（最大高さ5階）。

さらに、投資家は0.4ヘクタールの面積の教育用地の技術インフラの完成に投資する責任を負わなければなりません。社会住宅を建設するための技術インフラシステムの構築に投資された土地基金の価値に相当する金額を支払う（土地基金は社会住宅を開発するために20％、約0.5ヘクタール確保されます）。

不動産オークションサービスセンターによれば、この物件の開始価格は5,580億ドン以上で、価格ステップは5％（279億ドン以上）となっている。オークションは2024年12月21日午前8時30分に、シティのファンディンフン通り37番地にある不動産オークションサービスセンターホールで開催されます。ビンディン省クイニョン。

プロジェクトの実施費用は1兆1,440億VND（競売土地使用権による土地使用料を除く）。オークション結果の承認または投資家の承認の決定日から 48 か月以内のプロジェクト実施の進捗。

トゥアティエンフエ省、商業プロジェクト実施のため1,600平方メートル超の「黄金の」土地を競売にかける

トゥアティエンフエ省人民委員会は、12月7日に天然資源・環境省土地基金開発センターがクアンナム金融・価格株式オークション株式会社と連携し、ハイバチュン市第47区画の商業サービスエリア投資プロジェクトを実施するために、土地資産を売却し、土地使用権を借地の形で譲渡するためのオークションを実施すると発表した。色合い。

したがって、Hai Ba Trung 47 の土地区画の面積は 1,646.6 m2 です。競売にかけられた土地に付属する資産には、建築面積685㎡、延床面積1,628㎡の3階建てオフィスビル1棟、2階建てオフィスビル1棟、守衛所1棟が含まれます。土地の使用期間はトゥアティエンフエ省人民委員会の土地賃貸借決定日から50年で、料金は賃貸借期間全体に対して1回徴収されます。

土地と家屋のオークションの予想開始価格は1004.2億ドン。そのうち、土地使用権の開始価格は934.7億VND、土地に付随する資産の開始価格は69.4億VNDです。保証金は200億VND以上、土地使用権の価格ステップは18億VND、土地の資産は1億4000万VNDです。

トゥアティエンフエ省人民委員会によれば、オークション終了後、この土地は9階建ての商業・サービスエリアプロジェクトに投資される予定だという。このプロジェクトで提供される製品とサービスは、不可欠な商業、サービス、観光、娯楽、レクリエーションサービスを提供することです。

このプロジェクトの総投資額は233,047億VNDを超える。この場合、投資家の資本拠出はプロジェクト総投資資本の少なくとも 20% を確保する必要があります。プロジェクトの実施進捗は、土地の割り当てまたは土地のリースの日から 36 か月を超えてはならず、建設の開始は、土地の割り当てまたは土地のリースの日から 12 か月を超えてはなりません。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html