最近、アパートの価格は急激に上昇している。
建設省は2024年の不動産市場に関する報告書で、大都市ではマンション価格が2023年よりも大幅に上昇するだろうと述べた。
すべてのセグメントに新しい価格レベルが設定されます。具体的には、以前は1平方メートルあたり3,000万VND以下だった低価格セグメントの価格が、現在では1平方メートルあたり4,500万VNDに上昇しています。中価格帯のセグメントの販売価格は以前は3,000万～4,500万VND/m2でしたが、現在は4,500万～7,000万VND/m2に上昇しています。高級セグメントの価格は以前は1平方メートルあたり5,000万～7,000万VNDでしたが、現在は1平方メートルあたり7,000万～1億VNDに上昇しています。超高級セグメントは、2億VND/m2を超える価格のいくつかのプロジェクトで市場に登場しています。
建設省は、2024年には一部の主要都市のマンション価格が引き続き上昇するだろうと述べた。ハノイでは、アパートの価格は2023年の価格と比較して40〜50％上昇し、一部のプロジェクトではさらに高いレベルで上昇しました。
ダン・トリ記者の調査によると、ハノイ市場では、エコライフ・タイホーなどのマンションの販売価格は1平方メートルあたり約7,200万ドンである。サンシャインガーデンの価格は1m2あたり約5400万VNDです。チェルシーパーク - カウザイの販売価格は約6200万VND/m2です。チャンアンコンプレックスの販売価格は1平方メートルあたり約7,000万VNDです。レジェンドタワーの販売価格は1平方メートルあたり約7,200万VNDです。上記の価格は2024年初頭に比べて大幅に上昇しています。
ハノイのアパート（写真：トラン・カン）。
不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、最近のマンション価格の急騰には多くの理由があると語った。
まず、不動産市場は循環的です。具体的には、市場が回復期にあることから、マンション価格が上昇しました。以前、当部門は2024年半ばに各不動産タイプの回復を予測しており、最初に回復するのは住宅商品になると予測しています。
困難な時期を経て、不動産市場における投資家心理は非常に弱くなっています。投資をする際に最も恐れるのは、不動産価格の下落ではなく、商品の流動性が低下することへの恐れです。そのため、投資家は現在、一定の法的地位とキャッシュフローを持ち、少なくともアパートのように賃貸できるタイプの不動産を探しています。
2 番目の理由は、需要が非常に大きいにもかかわらず、供給が市場の需要を満たしていないことです。例えば、ハノイでは毎年約10万～17万戸の新築マンションが必要とされているが、2024年の供給は約3万戸、2023年は約1万戸にとどまる見通しだ。
さらに、不動産商品は高価格帯のセグメントにますます集中するようになっています。その証拠に、2020年初頭には、ハイエンドセグメント以上（価格5,500万VND/m2以上）の供給量は総供給量のわずか6％程度に過ぎませんでした。 2024年第3四半期までに、これらの製品が約60％を占めることになります。
同氏によると、市場における供給が少ない状況で、法的問題を取り除き、製品を発売した後、投資家は主に中価格帯以上のセグメント（価格が3,500万VND/m2以上）に焦点を当てているという。 「プロジェクトの立ち上げには長い時間がかかり、土地価格は毎日上昇し続けている。そのため、投資家が中価格帯以上のマンションを発売することを決めるのは理にかなっている」とクオック・アン氏は語った。
3番目の理由は市場心理です。具体的には、マンション価格があまり上昇していない場合、人々は値下げを待つ傾向があります。しかし、価格が10～20％ほど上昇したのを見て、価格がさらに上昇するのではないかと恐れたため、皆が買いに殺到しました。これにより心理的な打撃が加わり、市場は再び急騰した。
「実際、市場は過去1年間非常に活況を呈しています。したがって、その理由は、人々がマンション価格が下がるのを待ちきれず、かなり焦っているという事実からも来ています」とクオック・アン氏は結論付けた。
もう一人の不動産専門家、グエン・ティ・ホン・ヴァン氏は、ハノイの不動産価格は需要、所得の向上、人口増加、都市化のスピードといった自然要因により、依然として機械的に上昇していると述べた。しかし、近い将来に急激な増加が起こる可能性は低い。
彼女によると、ハノイの不動産価格がこれまで高騰していた理由は、主に投機的な購入と転売活動によるものだったという。このグループは現在、市場に参加する際、不動産価格の上昇が資本コスト、財務レバレッジの使用コスト、および市場に近い新しい地価表に基づいて計算された不動産譲渡による所得税のコストよりも高くなければならない場合について、より慎重に考慮する必要があります。
今年もマンション価格は上昇し続けるのでしょうか？
ダット・サン・ノースのCEOであるヴー・クオン・クエット氏は、2024年のハノイのアパート部門では価格変動が非常に激しくなるだろうと述べた。 2023年と比較して価格が40〜50％、さらには60％上昇したアパートもあります。2023年の価格と比較すると、アパートの価格が大幅に上昇しています。第二に、新しいプロジェクトには投資家によって設定される新しい価格レベルもあります。新しいプロジェクトはすべて 7,000 万～ 9,000 万 VND/m2、さらには 1 億 1,000 万～ 1 億 2,000 万 VND/m2 です。
専門家は、今年は低価格アパートの供給が改善すると述べている（イラスト：トラン・カン）。
「現在のマンション価格は限界に達しており、これ以上値上げするのは難しいと思う。なぜなら、これ以上値上げすれば、人々の購買力を超え、流動性の問題を引き起こすからだ。しかし、現在、プロジェクトを実施するためのコストは、資本コスト、金利、建設資材コスト、そして特に現在市場価格で評価されている土地利用コストなどから非常に高いため、価格を下げることも非常に難しい」と彼は語った。
クエット氏は、今年のマンションの動向についてコメントし、ホーチミン市とハノイの市場ではマンション価格が安定するだろうと述べた。しかし、今年は地方、特に工業が発達した地方のマンション価格がかなり手頃であるため、流動性において飛躍的な上昇が見込まれます。
不動産専門家のグエン・アン・クエ氏は、2020年から2024年にかけて、投資手続き上の多くの困難によりマンションの供給が制限され、価格が急騰すると述べた。しかし、すべての物事にはサイクルがあり、需要と供給の法則があるため、価格が高騰しすぎると市場は調整します。
彼によると、ハノイのアパート価格は取引量と販売価格の両方において2024年10月にピークを迎えたという。 2024年11月以降、市場は反転の兆しを見せ、投資家は価格を下げ始め、取引量は減少し、マンション価格の継続的な上昇への信頼はほぼ消え去りました。
2025年までに投資手続きが改善され、社会住宅を含むアパートの供給が増加します。ドンアン、メリン、タンチ、ナムトゥーリエムなどの地区に1万戸以上のアパートが新たに供給されることで、人々の選択肢は増えることになる。
そのため、今年の新築商業用マンションの販売価格は、2024年に比べて5～10％低下すると予想されています。2026年までに低下率は10～15％に達する可能性があり、2027年の新規供給のピーク時には、特に3.5ベルト地域で価格が20～30％低下する可能性があります。
ドクターもそれに同意します。ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、今年は郊外の大都市を中心に住宅供給が引き続き増加すると予測している。ハノイと衛星都市の不動産供給は約37,000商品に達すると予測され、ホーチミン市とその近郊では約18,000商品に達すると予測されています。住宅用不動産の供給は地域間の差別化を縮小します。
供給構造は依然として高級・贅沢品が中心となっている。しかし、社会住宅プロジェクトの増加により、手頃な価格の住宅の供給はより明確に改善されるでしょう。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm
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