2つの価格の状況を止めよう

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多くの専門家は、毎年の地価表を発行することで二価格の状況を制限できると断言しています。

二価土地をなくす

2013年土地法の規定によれば、土地価格表は5年ごとに規制され、市場土地価格の変動があった場合には調整および補足されなければならない。

しかし、土地法（改正）ではこの規定が削除され、代わりに省人民委員会が毎年年初に発表するようになりました。

この新しい内容に同意して、ハノイ法科大学のトラン・クアン・フイ博士は、土地評価の原則は市場原理に従わなければならないと評価し、土地価格は柔軟で、非常に最新で、市場価格に近いものでなければならず、短期間で効果を発揮しなければならないと述べた。

「現在のように、省人民評議会の任期に従って土地価格表が5年間有効であれば、たとえ土地価格が20%上昇または20%下落する調整が行われたとしても、それは依然として非常に強制的な価格となり、市場志向を欠き、更新されず、市場から時代遅れになってしまうでしょう。したがって、土地法案（改正）における年次定期建設、公示、および1月1日からの適用に関する規定は、市場メカニズムに基づいた柔軟性と更新性を示しています」とフイ氏は評価した。

改正土地法により、土地の二重価格が撤廃される。（イラスト：Cong Hieu）。

トゥアン・アン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は次のように述べています。「5年間の調整期間があるため、土地価格はもはや正確ではありません。」

「実際、最近では土地価格が5年間ではなく1年間で数百パーセントも変動した地域があります。そのため、5年間の土地価格表は時代遅れであり、国家による土地管理の要件を満たしていません」とトゥアン氏は述べた。

さらに、トゥアン氏は、現在、土地価格表は土地使用権の譲渡による所得税の計算にも使用されていると述べた。近年、土地使用権譲渡による所得税の徴収における土地の価格は、譲渡契約書に記載された価格となっている。価格が土地価格表よりも高い場合は、契約書に記載された価格が適用されます。それ以外の場合は、土地価格表の価格が使用されます。

そのため、実際の購入価格は非常に高いのに、土地価格表に従って税金を計算すると、契約書に記載された価格が土地価格表よりも低いという状況が発生します。この結果、予算の損失が発生し、さらに重要なことに、州は特定の土地評価の次のステップを実行するための正確な土地価格データを持っていません。

したがって、毎年の発行は市場価格に近い価格を維持し、人々に利益保護を意識させるためです。

「取引を行う際には、売買金額が正確に記録されます。税収の安定化に加え、完全な公証によって人々の権利が保護され、国は市場地価データベースを保有しており、地価データベースの構築、地価の構築、具体的な地価の決定に役立っています」とトゥアン氏は分析した。

州予算に有益

ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フオン弁護士も、現在の土地価格表が市場価格よりはるかに低いため、年初に発表される年間土地価格表は市場の土地価格に近くなるだろうと述べた。

そして、土地価格表が毎年の市場変動に応じて調整されれば、国家予算に利益をもたらすとフォン弁護士は考えている。地価表は土地使用料や所得税の計算の基礎となるため...

「省や市は、不動産譲渡による個人所得税の計算基準として、市場価格に近い土地価格表を調整・発行しています。その際、人々は市場価格に基づいて実際の不動産譲渡価格を申告しなければなりません。これは、不動産売買時に「二重価格」を申告している現状のような、国家の財政収入の損失を回避するのに役立ちます」と、フォン弁護士は分析した。

ハノイの不動産会社の社長も同じ見解で、現在、地方自治体が定めた土地価格表には5年の期限があり、これは長すぎる上に遅延が多く、市場の価格変動に密接に追従していないと述べた。

不動産市場の情報を透明化するために、土地価格の輸入を専門とする部署が必要だ。一方、不動産取引に関する情報は銀行を通じて支払う必要があります。

「最も重要なのは透明性です。それが初めて税の損失を避けることができるのです」と彼は述べた。

さらに、土地価格の枠組みを撤廃することは必要であり、人々が実際の市場価格にアクセスできるようになるため、根本的な考え方を変えるのに役立ちます。一方で、現状のように土地をめぐる苦情や訴訟につながる一連の問題も抑制する。

土地法（改正）によれば、省人民委員会は、2026年1月1日から公布・適用される最初の土地価格表を作成し、同級人民評議会に提出して決定を得るものとする。毎年、省人民委員会は、翌年1月1日から公布・適用される土地価格表の調整、修正、補足を省人民評議会に提出して決定を得る責任を負う。年度中に土地価格表の調整、修正、補足が必要になった場合、省人民委員会はそれを省人民評議会に提出して決定を得る責任がある。
経済委員会のヴー・ホン・タン委員長によると、年間土地価格表の規制は、法案の説明、受理、修正の過程で、関係機関が慎重に調査し、何度も国会に審議のために提出してきた内容だという。

チャウ・アン

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