さらに、不動産業における違反行為はより複雑かつ巧妙な傾向を伴って発生しており、特に不動産価格は四半期ごと、年ごとに継続的に上昇しています。
投機と市場操作の問題
最近、多くの地域、特にハノイ、ダナン、ホーチミン市などの大都市では、数十年にわたって放置され「覆われたまま」になっている「ゴースト」市街地や数千ヘクタールの大小の住宅プロジェクトが、よく見られる光景となっている。これは、巨額の利益を上げるために適切な時期を待つことを目的とした体系的な投機であり、土地資源の浪費を引き起こすだけでなく、不動産価格の急騰の直接的な原因の1つでもあります。
ベトナム不動産協会の市場調査データによると、2024年第3四半期の不動産価格は引き続き急上昇した。具体的には、土地セグメントはプライマリー市場で平均約 3.5% の増加を記録しました。同様に、低層住宅では 5 ～ 10% 増加します。特にマンション部門は、前四半期に比べ価格が平均24％上昇し、新規供給総量が約20％減少するなど、新たな水準を確立した。ハノイ、ダナン、ホーチミン市の市場だけでも、前年比でそれぞれ64%、30.6%、46.2%の増加となった。
土地投機と徴収の問題に加え、土地使用権オークションを利用して市場を操作する兆候があります。これは、国家予算のために徴収された財源の利益に加えて、土地使用権オークションの最大の制約です。多くの地域では、競売にかけられた土地を購入して転売したり、以前安く購入した近隣の土地を処分したりするために、互いに共謀して開始価格の数十倍もの高額で支払い、「仮想価格」を作り出す「競売ブローカー」が現れています。
その結果、異常に高い価格を設定した後、迅速な流動化と利益の目標を達成するために、「オークションブローカー」は当然、保証金を放棄することになります。保証金は、主催者が提示した開始価格に基づいて計算された土地区画の合計価値の約10〜20％に過ぎず、この価格はその地域の実際の市場価格よりも低いことが多いためです。
これはオークション参加者の利益に直接影響を与えるだけでなく、この仮想価格が新しい住宅プロジェクトの補償や敷地の整地の参考として使用されることが求められる場合、不動産市場に悪影響を及ぼします...
「2024年第3四半期、不動産市場はプラスの回復を記録しましたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前ほど活発ではありませんでした。不動産価格は上昇を続ける一方で、新規供給は依然として限られている。この状況にはいくつかの理由があると考えられます。すなわち、住宅や事業に対する人々の需要は高いのに供給は少なく、需要が供給を上回っていることです。不動産プロジェクトの投入コスト（建設資材、土地使用料など）はすべて増加しています。特に、多くの地域で土地使用権オークションによる価格上昇や価格操作の兆候が見られている」と建設省のグエン・ベト・フン副大臣は述べた。
放棄された土地を「抱きしめる」プロジェクトに対する強力な措置
不動産価格の投機と操作の「地下波」から得た教訓は、不動産市場に多くの影響を残し、仮想の土地熱を引き起こし、実際に土地を必要としている人々（住宅、生産、ビジネスなど）が土地にアクセスできないようにしています。彼らが土地にアクセスしたい場合、投機のために多額のお金を支払う必要があり、土地が放棄されることになります。新規プロジェクトを開発する企業は、投資額と土地コストの増加により利益を保証できないことを懸念しています。貧困層はますます多くの税金を支払わなければならなくなり、住宅を所有する能力を徐々に失いつつある。
生産、ビジネス、雇用創出、社会の余剰価値への投資のための資源が土地に「埋もれている」ことは憂慮すべきことである。投機目的で利用されない土地は、関連産業の成長を刺激せず、長期的には、供給が長期間蓄積されると、銀行システムにおける投資家の不良債権につながり、ある時点で経済全体のインフレを引き起こすことになります。
「国家管理機関と地方自治体は、投機目的で土地を「保有」しながらも、開発や利用に回されずに何年も放置されているプロジェクトに対して、主観的および客観的な原因を具体的に検討し評価し、強力な措置を講じる必要があります。実施能力が十分にあるプロジェクトについては、実施を継続するためのメカニズムを構築する必要があります。逆に、断固として土地を取り戻し、他の投資家に引き渡さなければなりません。」さらに、刑法では不動産業における価格操作、価格インフレ、値上げ行為の取り扱いも明確に規定されており、違反を速やかに是正するために厳格に実施されなければならない」とベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は意見を述べた。
経済専門家のディン・チョン・ティン准教授によると、不動産価格を安定させ、急激で突発的な値上がりを抑えるには、投機と価格インフレを防ぐことが最も重要だという。したがって、管轄当局は、土地使用権オークションを含む不動産取引について、販売価格を実際の市場価値に制御し戻すためのより抜本的な措置を講じる必要があります。
「世界各国は、不動産税法令を通じて、実際の市場価値に応じて不動産価格をコントロールすることに非常に成功してきました。約20年前、党中央委員会は不動産税改革に関する決議を出しましたが、現在までこの政策は実施されていません。
したがって、不動産市場に関する別個の税制を制定し、それを安定的かつ長期的に実施する必要があります。したがって、放棄された不動産、何度も売却されたり、多くの不動産を所有している不動産は、現在利用可能な土地面積と建築面積の賃貸料のレベルまで、高い税率で課税されなければなりません」とディン・チョン・ティン准教授は述べた。
さらに、専門家は、法的問題も不動産市場の停滞につながる大きな原因の1つであると考えています。不動産市場の困難の検討と除去に関する首相の特別作業部会は、大量の作業を解決しました（行き詰まっていた1,200件のプロジェクトのうち800件以上の困難が解決されました）。
特に、2024年8月1日からは、改正法や補足法が正式に発効し、多くの新規制が間もなく法的障害を取り除くと予想されるため、管理機関は、プロジェクトの進捗を加速し、市場への供給を増やすために、法令関連文書や実施指示書の発行を加速する必要があります。同時に、大多数の人々のニーズに応えるために、社会住宅プロジェクトと低コストの商業住宅を優先することに重点を置き、社会保障政策の有効性を確保します。
現時点で最も重要な問題は、依然として、メカニズム、政策、管理ツール、制裁を通じて投機を減らし、防止し、不動産市場を長期的にバランスの取れた状態に戻すという国家の規制の役割です。
最近改正・補足された法制度は施行されましたが、引き続き意見を募る必要があります。教訓の総括を行い、未解決の問題の修正を継続する。供給を増やし、価格を安定させるためには、土地を使用する投資家を承認すると同時に、投資政策の承認の問題を徹底的に解決する必要がある。
ハノイ不動産クラブ副会長グエン・テ・ディープ
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出典: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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