不動産価格の投機や操作には厳しく対処する必要がある。

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さらに、不動産業における違反行為はより複雑かつ巧妙な傾向を帯びて発生しており、特に不動産価格は四半期ごと、年ごとに継続的に上昇しています。

投機と市場操作の問題

最近、多くの地域、特にハノイ、ダナン、ホーチミン市のような大都市では、数十年にわたって放置され「覆われた」ままになっている「ゴースト」都市エリアや数千ヘクタールの大小さまざまな住宅プロジェクトが、よく見られる光景となっている。これは、巨額の利益を上げるために適切な時期を待つことを目的とした体系的な投機形式です。これは土地資源の無駄遣いになるだけでなく、不動産価格の急騰の直接的な原因の一つでもあります。

ベトナム不動産協会の市場調査データによると、2024年第3四半期に不動産価格は急上昇を続けました。具体的には、土地セグメントはプライマリー市場で平均約 3.5% の増加を記録しました。同様に、低層住宅では 5 ～ 10% が追加されます。特に、マンションセグメントは、前四半期と比較して価格が平均24％上昇し、新規供給総量が約20％減少するなど、新たな水準を確立しました。ハノイ、ダナン、ホーチミン市の市場だけでも、前年比でそれぞれ64%、30.6%、46.2%の増加となった。

土地の投機や集金の問題に加え、土地使用権の競売を利用して市場を操作する動きも出ている。これは、国家予算のために集められた財源の利益以外では、土地使用権オークションの最大の制約です。多くの地域では、競売にかけられた土地を転売するため、開始価格の数十倍もの高額で「仮想価格」をつけて売買したり、以前安く購入した近隣の土地を処分したりするために、共謀して競売にかける「競売ブローカー」が現れている。

その結果、異常に高い価格を設定した後、迅速な換金と利益という目標を達成するために、「オークションブローカー」は当然ながら手付金を放棄することになります。なぜなら、手付金は主催団体が提示した開始価格に基づいて計算された土地区画の合計価値の約10〜20％に過ぎず、この価格はその地域の実際の市場価格よりも低いことが多いためです。

これはオークション参加者の利益に直接影響を与えるだけでなく、この仮想価格が新しい住宅プロジェクトの補償と敷地整地の参考として使用されることが求められる場合、不動産市場に悪影響を及ぼします...

「2024年第3四半期、不動産市場はプラス回復を記録しましたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前ほど活況ではありません。新規供給は依然として限られており、不動産価格は依然として高止まりしています。このような状況には、住宅や事業に対する人々の需要が高い一方で供給が少ないこと、そして需要が供給を上回っていることなど、いくつかの理由が考えられます。不動産プロジェクトの投入コスト（建設資材、土地使用料など）が上昇していることもその一つです。特に、多くの地域で価格上昇やインフレの兆候が見られ、土地使用権オークションを通じて市場操作が行われています」と、グエン・ベト・フン建設副大臣は述べた。

放棄された土地を「抱きしめる」プロジェクトに対する強力な措置

不動産価格の投機と操作の「地下波」から得た教訓は、不動産市場に多くの影響を残し、（住宅、生産、ビジネスなど）実際のニーズを持つ人々が土地にアクセスできないような仮想的な土地熱を引き起こしました。そうしたい場合、投機のために多額のお金を支払う必要があり、その結果、土地が放棄されることになります。新たなプロジェクトを開発している企業は、投資額と土地コストの増加により利益を保証できないことを懸念しています。貧困層はますます多くの税金を支払わなければならなくなり、住宅を所有する能力を徐々に失いつつある。

生産、ビジネス、雇用創出、社会の余剰価値への投資のための資源が土地に「埋もれている」ことは憂慮すべきことである。投機目的で利用されない土地は、関連産業の成長を刺激せず、長期的には、供給が長期間蓄積されると、銀行システムにおける投資家の不良債権につながり、ある時点で経済全体にインフレを引き起こすことになります。

「国家管理機関と地方自治体は、投機目的で土地を『保有』したものの、開発・利用に供されることなく長年放置されているプロジェクトに対し、主観的・客観的な原因を具体的に検討・評価し、強力な措置を講じる必要があります。十分な実施能力のあるプロジェクトについては、継続して実施できるメカニズムを構築する必要があります。一方、刑法は不動産事業における価格操作、水増し、つり上げ行為の処罰についても明確に規定しています。これらの規定を厳格に運用し、違反行為を速やかに是正する必要があります」と、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は述べました。

経済専門家のディン・チョン・ティン准教授によると、不動産価格を安定させ、急激な値上がりを抑えるには、投機と価格インフレを防ぐことが最も重要だという。したがって、管轄当局は、土地使用権オークションを含む不動産取引について、売却価格を実際の市場価値に制御し戻すためのより抜本的な措置を講じる必要があります。

「世界各国は、不動産税に関する法令を通じて、実際の市場価値に基づいて不動産価格をコントロールすることに非常に成功してきました。約20年前、党中央委員会は不動産税改革に関する決議を出しましたが、この政策はこれまで実施されていません。」

したがって、不動産市場向けの別個の税制法令を制定し、それを安定的かつ長期的に実施する必要があります。したがって、放棄された不動産、何度も売却される不動産、または多くの不動産を所有している不動産は、現在利用可能な土地面積と建築面積の賃料と同等の税率であっても、高い税金を課される必要がある」とディン・チョン・ティン准教授は述べた。

さらに専門家は、法的問題も不動産市場の停滞につながる大きな原因の一つだと考えている。不動産市場の困難の検討と除去に関する首相の特別作業部会は、大量の作業を解決しました（行き詰まっていた1,200件のプロジェクトのうち800件以上の困難が解決されました）。

特に、2024年8月1日からは、改正法や補足法が正式に発効し、多くの新規制が間もなく法的障害を取り除くと予想されるため、管理機関は、プロジェクトの進捗を加速し、市場への供給を増やすために、法令関連文書や実施指示書の発行を加速する必要があります。同時に、大多数の人々のニーズに応えるために、社会住宅プロジェクトと低価格の商業住宅を優先することに重点を置き、社会保障政策の有効性を確保します。

現時点で最も重要な問題は、依然として、メカニズム、政策、管理ツール、制裁を通じて投機を減らし、防止し、不動産市場を長期的に均衡した状態に戻すという国家の規制の役割です。

最近改正・補足された法制度は施行されましたが、引き続き意見を募る必要があります。教訓の総括を行い、未解決の問題の修正を継続する。その中で、供給を増やし価格を安定させるためには、投資家による土地利用の承認と同時に、投資政策の承認の問題を徹底的に解決する必要がある。

ハノイ不動産クラブ副会長グエン・テ・ディープ

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出典: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html