不動産：市場は「興奮」、マンション価格上昇の余地はまだ存在、合併情報によると仮想土地熱の警告、最新の有効な政策

不動産価値が持続的に高まるためには基盤が必要であり、交通、経済、社会インフラの同時発展が求められます。 （出典：タン・ニエン）

省市合併情報を受けて「仮想土地熱」の警告

最近、地方自治体は、省市合併に関する非公式情報に注意するとともに、虚偽の噂や価格投機、市場操作を地方当局に報告するよう同時に警告している。

最近、ハノイに隣接する省や市では、省や市の計画や合併に関する非公式の噂により変動が起こっており、多くの地域で地価が約20％上昇している。

タイビン省警察は投資家に対し、冷静さを保ち、行政単位の合併に関する噂を信じないように警告を発した。詐欺や相場操作が発覚した場合、投資家は速やかに最寄りの警察機関に通報する必要があります。

フート省建設局も、同地域での仮想的な高熱の危険性について警告を発した。同省は、これまでのところ、取引所での取引量は依然として限られていると述べた。土地価格の高騰は、土地仲介業者が価格を「つり上げる」ための策略である可能性がある。

最近では、バクザン省も次のように伝えた。「同省では、買い手を騙して高利益を狙うために、取引を演出し、大きな差額で売買する行為も行われている。」一部の投資家は、条件を満たさないにもかかわらず、違法な資金動員やさまざまな販売形態を利用する兆候を示しています...

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン氏は、仮想通貨熱が高まる前に投資家は細心の注意を払う必要があると警告した。なぜなら、ニュースによる土地熱は、多くの場合、少数の投機家だけに利益をもたらすが、大多数の個人投資家や実際の購入者は、予想価格が高すぎる場合に購入すれば、行き詰まるリスクがあるからだ。

実際、土地熱が高騰するたびに、最高値で購入した多くの投資家は、長期間にわたって資金を埋もれさせるか、流動性の低さで損失を受け入れざるを得ませんでした。 「サーフィン」の経験がある自信のある投資家のグループでさえ、時間内に株を売却しなかったために何度も失敗しています。

「不動産価値が持続的に上昇するには、基礎が必要であり、それは交通、経済、社会インフラの同時発展を意味する。投資や開発計画を伴わないニュースだけに基づく土地熱は、サイクルが短いことが多く、急速に上昇するが、長期間高い水準を維持することは難しい」とディン氏は述べた。

TS。経済専門家のディン・テ・ヒエン氏は、今年初めから不動産市場は回復に向けて多くの支援を受けており、多くの不動産プロジェクトが立ち上げられ、供給も現れ始めていると述べた。売却が難しいと思われていた高級不動産プロジェクトが、最近非常に好調に売れている。しかし、二次市場はそれほど活発ではありません。したがって、不動産市場が本当に活況を呈しているかどうかを確認するには、引き続き観察を続ける必要がある。

マンション価格はまだ上昇の余地がある。

ハノイのアパート価格はすでに高く、値上がりの余地はほとんどないと懸念する人が多い。しかし、専門家の分析によると、金に換算すると価格上昇は同等にしかならないという。さらに、国民の収入はそれに応じて増加していないものの、政府は生活費の負担（授業料や病院費用の無償化など）を徐々に軽減しており、国民が貯蓄しやすい環境を整えています。

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2025年4月1日の金価格：トランプ大統領の関税「鉄のハンマー」の前に金価格が急騰、売り急ぎに注意、SJC金価格が新たなピークを記録

2025年3月、不動産市場では一連の特別な動きが記録されました。ハノイでは、プライマリーマーケットで低層プロジェクト3件、高層プロジェクト5件が正式に開始され、総供給戸数は約1万戸となっている。 Vinhomes、Masterise Homes、MIK Groupなどの大手投資家の他に、市場にはXuan Cau、Tan Hoang Minhなどの他の投資家による新しいプロジェクトがあります...

新たな、より豊富な供給は、住宅購入者や投資家がより多くの選択肢と参照情報を得ることにも役立ちます。投資家は次々とプロジェクトを立ち上げ、建設を開始しており、これはプロジェクトの法的側面が「解放」され、市場が「活性化」していることを示すシグナルである。

トラン・クアン・チュン氏は、2025年までに実際の購入者の住宅ニーズの一部が解決されると考えています。しかし、住宅購入者が都心部、西部地域、あるいはコロアのような新しい市場で住宅を購入して安価な商品を手に入れるまで待ち続けると、それは非常に困難になるでしょう。

「私はヴァンザンなどの近隣地域を含むハノイ東部の生活環境を高く評価しています。ヴァンザンはホアンキエム区の中心部まで直線距離でわずか8km、実際の移動距離は約13kmで、ハノイに最も近い地域の1つです。実際、この距離はナムトゥーリエム区やハドン区などの都心部から中心部までの移動距離と同等か、それよりも短いのです」とチャン・クアン・チュン氏は述べた。

現在、Masterise Homes などの評判の高い投資家が、インフラ、建設品質から同期ユーティリティ システムまで、優れた生活の質を確保しながら、1 平方メートルあたりの投資コストが非常にリーズナブルなプロジェクトを実施しています。同じユーティリティ システムがコ ロアやハノイ西部などの地域に設置された場合、同じ基準を達成するにはコストが確実に 2 倍にならなければなりません。

「今年は東部で住宅を購入する絶好の時期だと考えています。この機会を逃すと、近い将来、他の地域で高級マンションを手ごろな価格で入手することがますます難しくなるでしょう」とトラン・クアン・チュン氏は付け加えた。

2030年までにハノイの人口は約200万人増加し、100万戸以上の住宅が必要になると予測されている。一方、2025年の供給量は3万戸程度にとどまると予想されており、長期的な需給要因を考慮すると価格上昇の可能性は依然として非常に大きいことが分かる。 「現在の段階は『ケーキを分ける』ようなもので、賢い人はデータと実際の分析に基づいて良い部分を選ぶでしょう。投資家はキャッシュフロー、インフラの完成度、人口、実際の需要に目を向ける必要があります」とトラン・クアン・チュン氏は強調した。

不動産政策は4月から施行される

以下は2025年4月から適用される不動産政策です。

3つの地域での検査結果に基づき、いくつかのプロジェクトと土地の障害物を除去

その内容は、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査、審査、判決の結論における困難や障害を取り除くための具体的なメカニズムと政策に関する決議170/2024/QH15に記載されています。

決議170/2024/QH15は、決議170/2024/QH15に付随する付録で定められているホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査、審査、判決結論における困難や障害を取り除くための具体的なメカニズムと政策、および決議170/2024/QH15第3条第3項に規定されている土地使用権証明書、土地使用権証明書、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産を付与する際の土地使用期間違反の1,313件を規定しています。

土地利用権の取得に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの試験的実施

決議171/2024/QH15は、以下の場合に、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する協定（以下、「パイロットプロジェクト」という）を通じて、全国で商業住宅プロジェクトの試験的実施を規定している。

・不動産事業団体が土地使用権を取得するプロジェクト。

・土地使用権を有する不動産事業団体のプロジェクト。

・不動産事業団体が土地使用権を保有し、土地使用権の取得を行うプロジェクト。

- 不動産事業団体のプロジェクトは、環境汚染により移転しなければならない、または建築計画や都市計画に従って施設を移転しなければならない生産事業施設の区域に、土地を使用して商業住宅プロジェクトを実施するための組織によって設立されます。

パイロットプロジェクトを実施するための条件は次のとおりです。

- パイロットプロジェクトの実施には以下の条件を満たす必要があります。

+ プロジェクト実施のための土地面積と土地区画の範囲は、地区レベルの土地利用計画または建設計画と都市計画に準拠する必要があります。

+ プロジェクト実施のための土地および土地区画の範囲は、承認された地方の住宅開発プログラムおよび計画と一致しています。

+ プロジェクト実施のための土地面積および土地区画の範囲は、決議171/2024/QH15第4条第2項の規定に従って省人民評議会によって承認されたパイロットプロジェクトの実施が予定されている土地面積のリストに含まれています。

+ 決議171/2024/QH15第1条第1項のa点およびc点に規定されている場合、パイロットプロジェクトを実施するための土地使用権を受け取る合意について、省人民委員会からの書面による承認がある。

+ 不動産事業組織は、土地、住宅、不動産事業、投資およびその他の関連法規定に関する法律で定められた条件を満たさなければなりません。

- 国防用地および安全保障用地の計画区域をパイ​​ロットプロジェクト実施に使用する場合、決議171/2024/QH15第3条第1項に規定された条件を満たす必要があり、国防用地については国防省、安全保障用地については公安省の書面による承認が必要です。

- 決議171/2024/QH15第3条第1項および第2項に規定された条件を満たすパイロットプロジェクトを実施する不動産事業組織は、パイロットプロジェクトを実施するために、1つ、いくつか、または以下の種類の土地について、土地使用権の譲渡を受け、土地利用目的を変更することが許可されます。

+ 農地。

+ 非農地は住宅地ではありません。

+ 土地使用権の取得に関する合意がある場合の、同一土地内の住宅地およびその他の土地。

5年以内に公営住宅を転売するための手続き

5年以内に公営住宅を転売する場合の手続きは何ですか？

住宅法の社会住宅の開発と管理に関するいくつかの条項を詳述した政令第100/2024/ND-CP号第39条は、5年以内に社会住宅を再販する手順を規定しています。

住宅法第89条第1項d号に規定される社会住宅の5年以内の再販は、以下のように実施されます。

1. 社会住宅をプロジェクト投資家に再販する場合、再販業者は投資家との契約を清算する手続きを行わなければなりません。転売は、住宅法第89条第1項d号の規定、不動産業法、土地法の規定に従って行われるものとする。

2. 社会住宅を購入またはリース購入する資格のある他の対象者に社会住宅を転売する場合は、以下の規定が適用される。

a) 社会住宅の購入者は、建設大臣、国防大臣、公安大臣の指示に従って、主題と条件を確認する文書を所持し、プロジェクトが所在する地域の建設局に申請書を提出し、本政令第38条第1項d号の規定に従って正確な主題と条件を確定しなければならない。

b) 再販業者は、プロジェクト投資家（存在する場合）との契約清算手続きを完了する必要があります。転売は、住宅法第89条第1項d号の規定、不動産業法、土地法の規定に従って行われるものとする。

2023年住宅法第89条第1項d項は、社会住宅の売買、割賦購入、リースについて以下のように規定しています。

d) 社会住宅購入者が住宅の代金を全額支払い、住宅を売却する必要が生じた日から 5 年以内に、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家にのみ住宅を転売するか、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家との売買契約における社会住宅の販売価格に等しい最高販売価格で社会住宅購入資格のある対象者に住宅を転売することができます。個人所得税の納付は税法の規定に従って行われます。

したがって、5年以内に社会住宅を再販するための順序と手順は、上記の規則に従って実行されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html