Le cercle fermé du crédit résout-il l'impasse du marché immobilier ?

Après quatre réductions des taux d'intérêt opérationnels depuis le début de l'année, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a signalé un renversement de politique, passant d'un assouplissement prudent à un assouplissement contrôlé. Toutefois, pour les entreprises immobilières, les taux d’intérêt ne sont pas aussi importants que l’accès au capital.

cercle de confiance gourde soudée pour la forme du marché immobilier 1 — Économiste, Dr. Nguyen Tri Hieu

Récemment, une proposition a été faite visant à promouvoir le crédit immobilier sous la forme d'un « cercle fermé ». Ainsi, le secteur bancaire peut rechercher et déployer des formules de crédit immobilier pour certains segments de prix (milieu de gamme et inférieurs). Le crédit sera décaissé en boucle fermée, la banque contrôlant 100 % du flux de trésorerie (banque - acheteur de logement - investisseur - banque).

Avec cette solution, les investisseurs devront subir une petite perte lors de la réduction des prix de vente, mais pourront libérer les stocks. Cette solution devrait contribuer à résoudre le problème du logement des personnes disposant de beaucoup de potentiel et de capital, en aidant les banques à distribuer sélectivement des crédits avec un contrôle des risques...

Cependant, l'expert économique, Dr Nguyen Tri Hieu, a déclaré qu'il est nécessaire de réexaminer la réalité du marché immobilier en termes de relation entre les trois parties, à savoir les banques, les investisseurs et les acheteurs de maisons. Il a souligné qu'aux États-Unis, les banques ne prêtent aux acheteurs de maisons qu'une fois le projet terminé, et la banque peut en évaluer la valeur afin que les clients aient de l'argent pour payer l'investisseur.

« Au Vietnam, c'est plus créatif mais un peu dangereux, c'est-à-dire que les investisseurs demandent aux acheteurs de maisons de déposer un dépôt et de payer en fonction des progrès. Cela signifie que les investisseurs ont emprunté auprès des banques pour développer des projets futurs, mais en même temps, ils continuent de collecter de l’argent auprès des acheteurs de maisons. Quand il y a beaucoup d’argent, l’investisseur utilisera cet argent pour financer d’autres projets. Les investisseurs qui « jouent sur les deux tableaux » risquent de ne pas voir le projet aboutir, alors que les acheteurs de maisons ont déjà payé, a analysé l'expert.

En conséquence, le Dr Nguyen Tri Hieu a soulevé la question de savoir comment contrôler les flux de trésorerie afin qu'au final, les acheteurs aient une maison, la banque reçoive l'argent et l'investisseur achève le projet et réalise un bénéfice. Il a déclaré qu'en réalité, au Vietnam, il n'existe toujours pas de mécanisme de cycle de crédit fermé, car de nombreux problèmes surgissent lors de la mise en œuvre des projets.

« La solution simple est que pour chaque projet formé à l'avenir, lorsque les acheteurs de maisons paieront, ils devront payer directement à la banque pour déduire de la dette impayée de l'investisseur du projet. Bien que le propriétaire du projet dispose de la garantie du futur projet, celle-ci se dépréciera progressivement lorsque le bien sera vendu aux acquéreurs et sera déduite de l'actif initial détenu par la banque. « Par conséquent, les banques n'acceptent la baisse des prix des garanties que lorsque l'encours de la dette diminue en conséquence », a déclaré l'expert.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a commenté que le problème actuel du « blocage » du crédit immobilier est dû au fait que les banques ne peuvent pas contrôler les flux de trésorerie, elles n'osent donc pas prêter dans le contexte du gel du marché immobilier. Il a ainsi proposé 3 solutions pour débloquer le crédit immobilier.

Premièrement, les normes actuelles en matière de prêts immobiliers ne doivent pas être abaissées. Les entreprises doivent toujours calculer et garantir les flux de trésorerie, l’indice de profit et l’indice de levier financier.

Deuxièmement, les entreprises emprunteuses doivent restructurer leurs systèmes financiers et leurs flux de trésorerie pour pouvoir rembourser leurs dettes.

Troisièmement, il devrait y avoir un programme de prêts spécial pour soutenir le logement social, comme le programme de 30 000 milliards de VND qui a été mis en œuvre, pour aider les entreprises à fournir des produits qui répondent aux besoins de la majorité de la société.

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