Le cercle fermé du crédit résout-il l'impasse du marché immobilier ?

Après quatre réductions de ses taux d'intérêt opérationnels depuis le début de l'année, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a signalé un changement de politique, passant d'un assouplissement prudent à un assouplissement contrôlé. Toutefois, pour les entreprises immobilières, les taux d’intérêt ne sont pas aussi importants que l’accès au capital.

cercle de confiance carte go soudée pour le marché immobilier 1 — Économiste, Dr Nguyen Tri Hieu

Récemment, une proposition a été faite visant à promouvoir le crédit immobilier sous la forme d’un « cercle fermé ». En conséquence, le secteur bancaire peut rechercher et déployer des packages de crédit immobilier pour certains segments de prix (milieu de gamme et inférieurs). Le crédit sera décaissé en boucle fermée, la banque contrôlant 100 % du flux de trésorerie (banque - acheteur de logement - investisseur - banque).

Avec cette solution, les investisseurs devront subir une petite perte lors de la réduction des prix de vente, mais pourront libérer des stocks. Cette solution devrait contribuer à résoudre le problème du logement des personnes disposant de beaucoup de potentiel et de capital, en aidant les banques à distribuer sélectivement des crédits avec un contrôle des risques...

Cependant, l'expert économique, Dr. Nguyen Tri Hieu, a déclaré qu'il était nécessaire de réexaminer la réalité du marché immobilier en termes de relation entre les trois parties, à savoir les banques, les investisseurs et les acheteurs de maisons. Il a souligné qu'aux États-Unis, les banques ne prêtent aux acheteurs de maisons qu'une fois le projet terminé, et la banque peut en évaluer la valeur afin que les clients aient de l'argent pour payer l'investisseur.

Au Vietnam, la méthode est plus créative, mais un peu dangereuse : les investisseurs demandent aux acquéreurs de déposer des fonds et de payer en fonction de l'avancement des travaux. Cela signifie que les investisseurs empruntent aux banques pour développer de futurs projets, tout en continuant à percevoir l'argent des acquéreurs. Lorsqu'ils disposent de fonds importants, les investisseurs les utilisent pour financer d'autres projets. Les investisseurs qui « pêchent à deux mains » risquent de voir le projet inachevé, alors que les acquéreurs ont déjà payé », a analysé l'expert.

En conséquence, le Dr Nguyen Tri Hieu a soulevé la question de savoir comment contrôler les flux de trésorerie afin qu'en fin de compte, les acheteurs de maisons aient une maison, la banque reçoive de l'argent et l'investisseur termine le projet et réalise un profit. Il a déclaré qu'en réalité, au Vietnam, il n'existe toujours pas de mécanisme de cycle de crédit fermé, car de nombreux problèmes surviennent lors de la mise en œuvre des projets.

La solution simple est que, pour chaque projet futur, les acquéreurs devront payer directement à la banque, lors de leur paiement, afin de déduire le montant de la dette impayée de l'investisseur. Bien que le propriétaire du projet dispose de la garantie du projet futur, sa valeur diminuera progressivement lors de la vente de l'actif aux acquéreurs et sera déduite de l'actif initial détenu par la banque. Par conséquent, la banque n'accepte la dépréciation de la garantie que lorsque la dette impayée diminue en conséquence », a déclaré l'expert.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a commenté que le problème actuel du « blocage » du crédit immobilier est dû au fait que les banques ne peuvent pas contrôler les flux de trésorerie, elles n'osent donc pas prêter dans le contexte du marché immobilier gelé. Il a ainsi proposé 3 solutions pour débloquer le crédit immobilier.

Premièrement, les normes actuelles en matière de prêts immobiliers ne doivent pas être abaissées. Les entreprises doivent toujours calculer et garantir les flux de trésorerie, l’indice de profit et l’indice de levier financier.

Deuxièmement, les entreprises emprunteuses doivent restructurer leurs systèmes financiers et leurs flux de trésorerie pour pouvoir rembourser leurs dettes.

Troisièmement, il devrait y avoir un programme de prêts spéciaux pour soutenir le logement social, comme le paquet de 30 000 milliards de VND qui a été mis en œuvre, pour aider les entreprises à fournir des produits qui répondent aux besoins de la majorité de la société.

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