Faillite, besoin de vendre la maison, vente urgente, prix choquant en fin d'année

En fin d'année, les transactions immobilières résidentielles sont les plus actives de l'année. Cependant, s’ils ne font pas attention, les acheteurs et les investisseurs fonciers peuvent facilement tomber dans le « piège » des courtiers fonciers.

S'adressant aux journalistes, M. Do Ngoc Thang, directeur régional des ventes chez OneHousing, a déclaré : Les risques juridiques, les prix « trop élevés » et les courtiers non professionnels sont les trois pièges qui attendent les acheteurs de maisons à la fin de l'année.

peut dans l'après-midi avec le soutien du terrain de la femme et de la maison vous rencontrez le prix choc à la fin de l'année photo 1 — M. Do Ngoc Thang - Directeur régional des ventes chez OneHousing. (Photo : PH)

Révéler les trois pièges dans lesquels tombent les acheteurs de maisons en fin d'année

Avec la morosité générale du marché immobilier au cours de l’année écoulée, comment se développe le marché foncier résidentiel à la fin de cette année, monsieur ?

- En ce qui concerne le secteur foncier résidentiel, du passé au présent, à Hanoi avec 4 districts du centre-ville et actuellement 12 districts du centre-ville, il n'a pas été beaucoup affecté par les tendances du marché à la hausse ou à la baisse.

Centre-ville - où le fonds foncier ne peut pas être étendu mais la population continue d'augmenter et surtout, la demande est réelle - pour vivre, investir, faire des affaires, louer... existe toujours, donc les prix de l'immobilier dans le centre-ville sont presque inchangés, parfois n'augmentent que légèrement mais augmentent régulièrement, les acheteurs de maisons ne s'inquiètent pas des pertes et ont un refuge sûr pour un bon flux de trésorerie.

D'ici la fin de l'année, les transactions immobilières résidentielles sont les plus actives - c'est également vrai pour la pratique annuelle.

Avec la mentalité de vouloir conclure rapidement, quels risques les acheteurs de maison peuvent-ils rencontrer lors de l'achat d'une maison en fin d'année ? Quels pièges attendent les acheteurs de maisons sur le marché actuel ?

- Les risques d'achat d'une maison ne se limitent pas à la fin de l'année, l'éternel problème des clients qui achètent un bien immobilier est d'abord la légalité, deuxièmement l'évaluation, troisièmement le conseil du courtier.

Légalement, les clients peuvent rencontrer des risques lors de la transaction de maisons sans certificat, de l'achat et de la vente avec des documents manuscrits ou des documents notariés, du partage du certificat, du certificat dans un lieu de crédit noir ou du dépôt du propriétaire pour 2-3 personnes... Le risque le plus courant est que le propriétaire détient le livre rouge pour emprunter auprès d'une institution financière - tous doivent connaître les documents de vente ou rédiger un contrat de dépôt.

Si le courtier ne vérifie pas soigneusement le client, cela sera très risqué pour l'acheteur et entraînera des conséquences imprévisibles car la plupart des valeurs immobilières s'élèvent à plusieurs milliards de dongs.

Le deuxième concerne le prix. À la fin de l'année, il y aura beaucoup d'informations publicitaires : « Achat de dette et besoin de vendre une maison, vente urgente, prix choquant en fin d'année... » très probablement, ce sont des informations qui font appel à la cupidité du profit. Si les courtiers vous conseillent que le prix est beaucoup moins cher que le marché, je vous conseille vivement de vous poser des questions et de vous méfier des choses qui sont étonnamment bon marché. Tout a un prix.

Pour les courtiers, l'histoire initiale de « pêche » aux propriétés à prix cassés et à prix cassés... mais en fait ce n'est pas vrai, c'est une astuce pour attirer l'attention des acheteurs et les conduire ensuite vers d'autres propriétés - n'est plus une histoire nouvelle, et est même devenue une pratique courante sur de nombreux marchés. Il n’est pas rare que les courtiers profitent de la psychologie de clôture rapide des acheteurs pour augmenter les prix et « manger » la différence.

peut dans l'après-midi avec le soutien de la terre de la femme et de la maison vous rencontrez le choc à la fin de l'année photo 2 — Les « courtiers fonciers » ont bien des astuces en fin d’année. (Photo : VNT)

Dans un marché de « zone grise », les acheteurs peuvent être en danger à tout moment. En tant qu’expert avec des décennies d’expérience, quels conseils pouvez-vous donner aux acheteurs de maison ?

- Les transactions immobilières résidentielles se produisent encore tous les jours, la chose la plus importante pour les acheteurs lorsqu'ils entrent sur le marché est de faire des recherches approfondies pour identifier les risques qu'ils peuvent rencontrer.

En ce qui concerne la légalité de l'immobilier, l'expérience montre que les acheteurs doivent vérifier attentivement le livre rouge et que les informations figurant sur le livre doivent être exactes avant d'effectuer un dépôt. Et bien sûr, vous devez effectuer votre transaction par l’intermédiaire d’une société de courtage réputée, car ce sont eux qui possèdent la meilleure expertise pour garantir la légalité de ce bien immobilier.

Concernant le prix, aujourd'hui vous allez voir l'appartement A, l'appartement B, l'appartement C avec tel plan, tel emplacement, telle ruelle,... alors vous pouvez estimer vous-même quel est le prix moyen dans ce quartier ? Si les clients rencontrent un courtier professionnel et compétent qui peut nous conseiller sur les raisons pour lesquelles nous devrions acheter cet emplacement, combien cela coûte ici, à quoi ressemble le processus de transaction juridique... alors nous nous sentirons plus en sécurité.

Dans les transactions résidentielles, le professionnalisme du courtier est extrêmement important. Outre la légalité et le prix, comme je l'ai mentionné ci-dessus, les courtiers interviennent toujours tout au long du processus client, depuis la recherche, la visite des maisons jusqu'à la réalisation des procédures d'achat et de vente.

Ainsi, dès la première rencontre, à travers quelques questions, vous pourrez vérifier s'ils ont un métier, sont dévoués, connaissent le domaine, etc.

Rencontrer un courtier professionnel travaillant pour une unité ou une entreprise importante et réputée peut aider les clients à minimiser tous les risques dans le processus de transaction foncière résidentielle, car l'unité de courtage elle-même est alors responsable de la transaction du client, au lieu d'un courtier indépendant.

Trouver des « opportunités en danger » sur le marché immobilier résidentiel

Comme vous l’avez mentionné, il existe encore de nombreux clients qui identifient des opportunités d’investissement dans l’immobilier résidentiel. Selon vous, quel est le segment de prix que les acheteurs peuvent viser à la fin de cette année, et ce marché est-il vraiment soutenable pour le cash flow des acheteurs ?

- Le segment de prix lors d'un investissement dans l'immobilier résidentiel dépend entièrement des finances disponibles de l'acheteur. Car sur le marché, à part les grandes unités de courtage qui ont une coopération étroite avec les banques, les autres n'ont souvent pas de solutions financières pour les acheteurs de terrains résidentiels.

Pour les terrains résidentiels dans les quartiers du centre-ville, le segment de prix avec les transactions les plus fortes se situe entre 3 et 6 milliards de VND. Les Vietnamiens ont une mentalité de sécurité et de sûreté, beaucoup de gens préfèrent encore vivre dans des maisons au sol. Pour les maisons dans les ruelles, les motos peuvent entrer, le prix est d'environ 100 millions/m2 à 120 millions/m2, une maison de 50 m2 coûte environ 5 milliards, construite avec 5 étages, 35-40 m2 par étage, la surface utilisable est également jusqu'à près de 200 m2.

L'offre dans le centre de Hanoi ne connaît pratiquement aucune fluctuation majeure car les fonds fonciers ne peuvent pas s'étendre, les transactions foncières résidentielles du centre-ville tournent en fonction de la demande. L’offre et la demande sont toujours équilibrées malgré les fluctuations du marché immobilier en général. Quand une personne a besoin de vendre, il y aura quelqu’un qui aura besoin d’acheter et vice versa.

Par exemple, lorsque je me suis mariée, je voulais seulement acheter une maison de 30 m2, mais après 3 à 5 ans de travail et de revenus importants, j'ai bien sûr voulu trouver un endroit plus grand. À ce moment-là, je voudrais vendre et je continuerai à vouloir acheter. Ou beaucoup de gens vivent dans de grandes maisons, mais lorsque leur entreprise rencontre des difficultés, ils peuvent vendre leurs grandes maisons et déménager dans des maisons plus petites pour obtenir du capital pour faire des affaires... L'offre et la demande de biens immobiliers résidentiels sont toujours disponibles. Même moi, j'ai été dans 5 maisons.

peut dans l'après-midi avec le soutien de la terre de la femme et de la maison vous rencontrez le choc à la fin de l'année photo 3 — Le segment de prix lors d’un investissement dans l’immobilier résidentiel dépend entièrement des finances disponibles de l’acheteur. (Photo : OH)

Est-ce vrai pour le segment des terrains de banlieue, qui était également très populaire auprès des investisseurs il y a quelques années lorsque le marché était en plein essor ?

- Il y a environ 2 ou 3 ans, les investisseurs participant à l'investissement immobilier de banlieue bénéficiaient de profits importants, à la manière de « quand la marée monte, le bateau monte ».

Cependant, nous voyons les leçons du passé, en 2010 l'immobilier en banlieue a augmenté rapidement mais lorsque la bulle a éclaté, il a commencé à décliner et de nombreux investisseurs ont eu des difficultés, ont même fait faillite, vendant de nombreuses maisons à ce moment-là... Cette situation s'est répétée en 2022 et début 2023, les nouvelles de ventes à perte pour rembourser des dettes de crédit étaient répandues.

À mon avis, lorsque le marché se redressera, ce sera d’abord dans le segment où la demande de logements est réelle, comme les appartements et les maisons de ville. Les terrains en banlieue seront confrontés à davantage de difficultés lorsque la nouvelle Assemblée nationale adoptera la loi sur les affaires immobilières, qui durcira le lotissement et la vente de terrains pour éviter la spéculation.

À mesure que les réglementations juridiques s'améliorent, favorisant la transparence du marché, le segment des terrains suburbains devient de moins en moins attractif dans les portefeuilles d'investissement des clients.

Enfin, avez-vous des conseils à donner aux acheteurs de maison en cette fin d’année ?

- Le conseil aux acheteurs est que s'il existe un produit qui répond aux critères, qui convient au propriétaire qui a besoin de vendre, qui est prêt à vendre, qui a des conditions juridiques standard et qui dispose de finances disponibles, etc., alors ils devraient l'acheter afin de pouvoir dormir sur leurs deux oreilles, sans avoir à se soucier d'aller voir une maison aujourd'hui et d'aller voir une maison demain, en concentrant ce temps sur les affaires, en faisant des vacances du Têt heureuses et chaleureuses, car les terrains résidentiels du centre-ville n'ont jamais connu de baisse de prix.

Merci beaucoup!

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