Pourquoi des conflits liés à la propriété d’un appartement surviennent-ils ?

Les contrats de vente ambigus et les vides juridiques mettent les acheteurs de maisons en danger dans les conflits de propriété avec les investisseurs d'immeubles d'appartements.

Des images de résidents tenant des banderoles protestant contre l'investisseur sont apparues dans de nombreux immeubles d'appartements à Hanoi et dans plusieurs provinces. Les conflits les plus intenses concernent les espaces et installations communs et privés tels que les sous-sols et les parkings, les salles communautaires, les gymnases, les locaux commerciaux et locatifs... Les experts et les avocats soulignent de nombreuses raisons à cette situation.

Un contrat de vente ambigu profite à l'investisseur

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a analysé que le décret 71/2010 stipulait auparavant que la propriété privée et commune devait être clairement indiquée dans les contrats d'achat d'appartement. Cependant, le décret 99/2015 régissant la mise en œuvre de la loi actuelle sur le logement ne contient pas cette disposition. Chaque projet d'appartement possède son propre contrat de vente, dont le contenu peut être interprété de multiples façons, ce qui peut entraîner des litiges. De nombreux contrats de vente rédigés par des investisseurs ne sont pas détaillés et manquent même de propriété commune d’une manière qui soit favorable à l’investisseur.

Selon M. Khanh, la plupart des acheteurs ne prêtent attention qu'au prix et à la qualité de l'appartement et accordent peu d'attention aux conditions de propriété commune et séparée dans le contrat. Une fois l'appartement remis, le conseil d'administration représentant les résidents n'a aucune base pour diviser les parties communes et privées avec l'investisseur. De là, des litiges continuent de surgir concernant la contribution des investisseurs et des résidents au fonds d'entretien des appartements (2% de la valeur de l'appartement ou de la surface de propriété).

M. Nguyen Manh Ha, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a également déclaré que de nombreux contrats d'achat et de vente d'appartements ne sont pas conformes à la réglementation, voire illégaux, ce qui entraîne des litiges. Les clients n’étudient souvent pas attentivement les conditions lors de la signature d’un contrat de vente. Alors que de nombreux investisseurs souhaitent vendre leurs produits, ils « font de la publicité différemment de la réalité, puis coupent les services publics dans les parties communes des résidents pour leur propre bénéfice ».

Les résidents et l'immeuble de bureaux de l'immeuble Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) ont accroché des banderoles exigeant que l'investisseur dialogue et clarifie les questions litigieuses le 23 avril. Photo : fournie par les résidents.

La loi n’a pas encore défini spécifiquement les places de stationnement pour les appartements.

Le récent conflit sur la propriété commune et privée des appartements est lié à la zone de stationnement des motos, des vélos et des voitures au sous-sol. La loi actuelle sur le logement stipule que les places de stationnement pour vélos et motos sont en propriété commune. Cependant, pour obtenir une place de stationnement, les acheteurs d'appartements doivent louer ou acheter. En cas de non achat ou de location, la place de parking appartient à la gestion de l'investisseur, le coût d'investissement pour construire cette place de parking n'est pas inclus dans le prix de vente de l'appartement.

L'avocat Truong Anh Tu, directeur du cabinet d'avocats Truong Anh Tu, a analysé la nature de l'espace de stationnement de l'appartement comme appartenant à la propriété commune et étant inclus dans le prix de vente, à partir du moment de la remise, l'investisseur mettra fin à sa propriété. Les prix des appartements ne sont pas fixes mais augmentent ou diminuent en fonction du temps, il est donc difficile de prouver que les investisseurs n'incluent pas le coût de construction d'une place de parking dans le prix de la maison.

De plus, l'espace de stationnement attenant à la surface au sol de l'immeuble d'appartements est également un élément indispensable du projet. « Il est donc difficile de séparer le coût de construction d'une place de parking du prix de vente d'un appartement », a déclaré M. Tu.

Bien qu'il existe de nombreux litiges liés aux places de stationnement dans les immeubles d'habitation, la loi actuelle sur le logement et le projet de loi modifiée sur le logement examiné par l'Assemblée nationale lors de sa 5e session n'ont apporté aucun ajustement pour les définir spécifiquement. « Le manque de clarté dans la définition de la propriété commune et privée est la cause de conflits entre investisseurs et résidents, ces derniers étant ceux qui en souffrent le plus », a déclaré M. Tu.

Les résidents du projet Kosmo Tay Ho ont exigé en mars que l'investisseur paie des frais d'entretien. Photo : fournie par les résidents

Aucun registre de bâtiment public

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a souligné les lacunes de la loi actuelle sur le logement et des documents annexes qui n'obligent pas les investisseurs à publier les documents juridiques du bâtiment. tels que le certificat de droits d'utilisation du sol de propriété privée, la conception approuvée, le règlement du projet (audité). Si l’investisseur ne publie pas de registres transparents, les résidents ne disposent pas de suffisamment d’informations pour déterminer la propriété commune et privée.

En effet, lors de la remise des documents de construction au conseil d'administration, l'investisseur est tenu de remettre des documents tels que les plans d'achèvement et les plans d'étage des zones de stationnement. Cependant, M. Khanh a déclaré que, comme les documents ne doivent pas être certifiés ou notariés, l'investisseur peut fournir un dessin de la zone de stationnement qui n'est pas conforme aux documents originaux, et il est également impossible de déterminer si le coût de construction de la zone de stationnement est inclus dans le prix de vente de l'appartement ou non.

La gestion et l'exploitation actuelles des immeubles d'appartements impliquent cinq entités, dont des agences de gestion de l'État, des investisseurs, des conseils d'administration, des unités de gestion opérationnelle et des propriétaires d'appartements. Lorsqu’un litige survient entre résidents et investisseurs, l’intervention des agences de gestion de l’État est requise. « Cependant, avec la réglementation juridique actuelle, il semble que les agences d'État se tiennent à l'écart et laissent les investisseurs prendre leurs propres décisions », a déclaré M. Khanh, citant le fait que lorsque des litiges surviennent, les gens ne peuvent pas demander au Département de la construction ou au Département des ressources naturelles et de l'environnement de fournir des dossiers de construction.

« Le problème des litiges immobiliers réside dans le fait que les organismes publics ne publient pas les documents de construction à l'intention des citoyens. Ce n'est que lorsque les citoyens disposent de documents juridiques qu'ils peuvent clarifier les zones qui sont en copropriété et celles qui sont privées, et que les litiges peuvent être résolus rapidement », a déclaré M. Khanh.

Outre les raisons susmentionnées, M. Nguyen Ngoc Tuan, inspecteur en chef du ministère de la Construction, a déclaré que les conflits relatifs à la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation sont également dus au manque de connaissances juridiques et au manque de coopération entre les investisseurs et le conseil d'administration représentant les résidents ; L'investisseur a arbitrairement modifié la fonction, empiété sur la propriété commune, l'a utilisée, n'a pas remis ou n'a pas remis l'intégralité des documents de l'appartement au conseil d'administration.

Prêt Doan

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