L’immobilier est le canal d’investissement le plus populaire pour de nombreuses personnes. Mais étonnamment, l’investisseur légendaire Warren Buffett n’a pas choisi ce canal d’investissement pour y investir de l’argent. Pourquoi donc?
Il n’y a pas d’inefficacité en matière de prix.
« L'immobilier n'est pas une marchandise. Je pense que les prix des biens immobiliers sont généralement correctement fixés et il est difficile de trouver des moments où ils sont mal fixés », a expliqué Warren Buffett lors de l'assemblée générale des actionnaires de Berkshire Hathaway.
La philosophie d’investissement du milliardaire est d’investir dans des entreprises de qualité dont les actions se négocient à un prix nettement inférieur à leur valeur intrinsèque. Mais l’immobilier n’offre pas beaucoup de telles opportunités. Il estime qu’il n’existe pas beaucoup d’opportunités d’acheter un bien immobilier dont le prix est bien inférieur à l’estimation de sa valeur.
L’immobilier est plus facile à analyser que d’autres secteurs d’activité car il dispose souvent d’un flux de trésorerie stable et clair. Cela réduit le risque d’erreur de tarification.
Bien sûr, les marchés ne sont pas totalement efficaces. Lorsque l’économie est en crise, il y a encore des baisses de prix de l’immobilier mais elles sont assez rares.
Aucun avantage concurrentiel
Warren Buffett évite également les entreprises dans lesquelles d’autres ont un avantage et lui non. Il a déclaré que Berkshire n’avait aucun avantage concurrentiel par rapport aux investisseurs immobiliers professionnels.
Le secteur immobilier est entre les mains de sociétés de placement immobilier, des sociétés privées spécialisées dans l’immobilier. Ils embauchent les meilleurs talents et établissent les meilleures relations du secteur. Les petits investisseurs participant au marché immobilier américain investissent également souvent dans des certificats de fonds de ces fonds fiduciaires.
Pendant ce temps, Warren Buffett et son fonds se spécialisent dans l’investissement en actions et dans les entreprises cotées.
Obstacles fiscaux
Aux États-Unis, les investisseurs individuels qui investissent dans l’immobilier seront soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Toutefois, lorsque des sociétés et des entreprises qui ne sont pas des fiducies de placement immobilier (FPI) investissent dans ce domaine, l’immobilier sera taxé deux fois. Une fois au niveau de l’entreprise et une autre fois lors de la distribution aux actionnaires.
L’investissement immobilier est coûteux en termes de gestion et d’exploitation par rapport aux actions (Photo : Tran Khang).
Une gestion coûteuse
Contrairement aux actions et aux obligations, l’immobilier n’est pas un investissement passif. Les propriétaires sont confrontés à de nombreux problèmes de gestion, allant de l'entretien, de l'exploitation, de la location aux questions juridiques.
Tout ce travail a un coût en temps et en argent. Lorsque l’échelle d’investissement est importante, les investisseurs optimisent souvent par l’intermédiaire d’une personne ou d’une organisation pour gérer la propriété.
Les investisseurs intelligents comme Buffett évitent les investissements qui les détournent des opportunités de rendement plus élevé. Pour lui, l’immobilier fait partie de cette liste.
Mais il existe des exceptions.
Dans certaines conditions, Buffett est prêt à investir dans l'immobilier, par exemple en cas de crise ou d'énorme opportunité résultant d'une vente massive.
Par exemple, pendant la crise de 1980 et 1990, Warren Buffett a fondé Trust Corp. pour acheter les actifs liquidés de caisses d'épargne en faillite, y compris des milliers de biens immobiliers.
Durant cette période, les biens immobiliers sont vendus, les acheteurs se font rares et les valorisations s’éloignent des fondamentaux. Buffett a déclaré que « l’immobilier était alors très mal évalué ».
De nombreux investisseurs extérieurs, dont Warren Buffett, se sont lancés dans la mêlée. Mais en dehors des crises financières graves, les opportunités de mauvaise tarification de ce type se présentent rarement.
Bien qu'il évite d'investir directement dans l'immobilier, le milliardaire investit occasionnellement dans des produits dérivés immobiliers cotés en bourse tels que les REIT.
Cette forme d’investissement est souvent diversifiée et très liquide.
Cela permet à Buffett d’entrer et de sortir rapidement, contrairement à l’immobilier. Investir dans des REIT est similaire à investir dans des actions. Cependant, cela ne représente qu’une petite partie du portefeuille de Berkshire.
Source
![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside une conférence gouvernementale avec les localités sur la croissance économique](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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