Les défis de l'immobilier d'entrepôt face à la vague de déclin du secteur logistique

Envisager le potentiel à long terme

Selon un rapport de Savills Vietnam, la demande d'espace logistique dans le monde a enregistré une tendance à la baisse, en partie en raison d'une baisse des commandes mondiales et du volume des transactions. Les consommateurs réduisent leurs dépenses et la demande se dirige principalement vers les produits et services essentiels. Cela conduit également à un faible volume de marchandises manufacturées et en transit, ce qui crée à son tour une augmentation du taux de vacance dans les entrepôts, en particulier sur les marchés dotés d'avantages portuaires tels que Los Angeles et Shanghai.

Dans le même temps, la plupart des marchés mondiaux ont connu un ralentissement de la demande en matière de logistique après le boom de ces dernières années. Les différences dans le contexte de la demande sont considérées comme un facteur important pour déterminer les perspectives de croissance des loyers dans les temps à venir.

Le rapport de Savills sur les investissements logistiques mondiaux au premier semestre 2023 montre également que de nombreux marchés ont enregistré une nouvelle offre logistique ces derniers temps. Par exemple, aux États-Unis, environ 20 millions de mètres carrés d’espace achevé entreront sur le marché au cours du premier semestre 2023. Le marché de Madrid devrait enregistrer plus d’un million de mètres carrés d’espace d’entreposage en 2023, soit environ 9 % de l’offre actuelle. On s’attend à ce que la nouvelle offre fasse grimper les taux de vacance.

Cependant, en examinant ces facteurs plus en profondeur, on constate que le taux de vacance n’a pas encore atteint un niveau alarmant, car les indicateurs ne sont pas encore tombés à des niveaux historiques. Le rapport de Savills montre également que les investisseurs ont toujours des attentes plus optimistes pour le marché de la logistique en Asie-Pacifique.

défis de l'immobilier d'entrepôt article précédent vague de déclin dans le secteur de la logistique image 1 — Les investisseurs restent optimistes sur le marché de l’Asie-Pacifique.

Plus précisément, alors que l'investissement total dans le segment logistique au deuxième trimestre 2023 sur l'ensemble du marché européen a diminué de 50 % par rapport à la même période de l'année dernière, en Asie-Pacifique, l'investissement total n'a enregistré qu'une légère baisse d'environ 14 %. Les investisseurs restent fortement intéressés par l’Asie, où les fondamentaux soutiennent la croissance à long terme et capitalisent sur la demande croissante de biens immobiliers logistiques et d’entreposage.

Par exemple, sur le marché japonais, la logistique continue d’être un segment qui attire les investisseurs, en particulier les investisseurs étrangers qui souhaitent entrer au Japon. De même, le marché indien est également assez actif lorsque le taux d'absorption de la nouvelle offre logistique au deuxième trimestre 2023 a atteint 40 à 50 % grâce aux politiques de soutien aux activités de production telles que le Production Linked Incentive Scheme (PLI). Cela a incité les investisseurs à rester optimistes et à rechercher davantage d’opportunités pour étendre leur réseau de distribution dans d’autres villes du pays.

Dans l’ensemble, la durabilité reste une considération dans toute négociation entre propriétaires et locataires, en particulier sur les marchés développés. Les locaux locatifs logistiques doivent répondre aux exigences d’optimisation énergétique ainsi qu’à garantir les engagements ESG des entreprises. Ceux-ci sont considérés comme les facteurs fondamentaux qui rendent le projet attractif et offrent un avantage concurrentiel dans les futures décisions de location.

Le Vietnam doit saisir l’opportunité

Au Vietnam, le secteur de la logistique a connu une forte croissance grâce à la croissance du commerce électronique. Le rapport sur le commerce électronique au Vietnam 2023 publié par le Département du commerce électronique et de l'économie numérique montre que les revenus du commerce électronique de détail au Vietnam en 2022 atteindront 16,4 milliards USD, soit 7,5 % du total des revenus de détail de biens et de services aux consommateurs du pays. On estime que les revenus du commerce électronique au Vietnam en 2023 atteindront 20,5 milliards USD, soit environ 8 % du total des revenus des ventes au détail de biens et de services aux consommateurs à l'échelle nationale.

Malgré de fortes avancées en matière de développement, la logistique au Vietnam est encore concentrée principalement sur les grands marchés. Il s’agit d’une opportunité pour les investisseurs de ce secteur de fournir une offre pour répondre à la demande croissante en logistique.

Selon M. Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil immobilier chez Savills Hanoi, le marché logistique actuel n'a pas encore pleinement exploité son potentiel. L’offre n’a pas vraiment répondu à la demande, ce qui a obligé les investisseurs à faire preuve de flexibilité pour proposer de nouveaux modèles et optimiser l’espace d’entreposage disponible.

défis de l'immobilier d'entrepôt article précédent vague de déclin dans le secteur de la logistique image 2 — M. Thomas Rooney, directeur principal, services de conseil immobilier, Savills Hanoi.

En analysant la demande en matière de logistique, cet expert a déclaré que le secteur du commerce électronique a besoin de grandes zones de location d'entrepôts pour stocker de nombreux articles ainsi que d'installer des systèmes pour soutenir les activités de prélèvement et d'emballage. De plus, les fabricants internationaux proposant des produits à forte valeur ajoutée s’attendent à disposer d’un espace d’entrepôt pour stocker les marchandises après la production.

La réalité montre que l’offre d’espaces d’entreposage sur le marché vietnamien, en particulier dans le Nord, est encore faible. Les investisseurs peuvent donc envisager des entrepôts de grande hauteur ou des entrepôts portuaires intelligents.

Le Vietnam s'impose comme l'un des principaux pôles manufacturiers mondiaux, bénéficiant d'un environnement d'investissement de plus en plus favorable et d'accords commerciaux majeurs. Ce contexte a renforcé l'attractivité du marché industriel vietnamien pour les portefeuilles d'investissement des grandes entreprises internationales réputées. Les investissements dans les infrastructures et la logistique renforceront simultanément la chaîne d'approvisionnement des entreprises manufacturières.

« Parallèlement à cela, les perspectives positives du secteur du commerce électronique et la forte demande continue de livraison rapide promettent d'être la prémisse pour que le marché de la logistique se développe davantage dans les temps à venir avec des modèles d'exploitation plus efficaces et optimisés », a déclaré M. Thomas Rooney.

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