Les blocages rendent la construction de logements sociaux

Blocage de la chaîne

M. Le Huu Nghia, directeur de la société Le Thanh - une société spécialisée dans le logement social (NOXH) à Ho Chi Minh-Ville, a commenté : Récemment, le gouvernement a mis en place de nombreux mécanismes et politiques pour développer NOXH. Cependant, ces incitations compliquent la tâche des investisseurs, rendant les procédures et le nombre de documents de plus en plus difficiles que pour les projets de logements commerciaux (NOTM). Par exemple, selon la réglementation en vigueur, les projets de logements sociaux bénéficient d'incitations 1,5 fois plus élevées en termes de densité de construction, de coefficient d'utilisation des sols et de taille de la population par rapport au NOTM approuvé par les agences d'État compétentes dans la planification à l'échelle 1/2 000. Cependant, la réalité est que presque tous les projets de logements sociaux ont été convertis à partir de NOTM, ils ne sont donc pas adaptés à la planification 1/2 000. Pour être admissible aux incitatifs, les planifications 1/2 000 et 1/500 doivent être ajustées. Cependant, l’ajustement de la planification est extrêmement difficile.

Những ách tắc khiến làm nhà ở xã hội 'khó gấp đôi'- Ảnh 1. — De nombreux goulots d’étranglement font que le programme de construction de logements sociaux obtient des résultats très faibles.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la Résolution 98 exige de l'État qu'il ajuste les plans d'urbanisme au 1/2 000 et au 1/500 afin de permettre aux projets de logements sociaux de bénéficier d'incitations et d'être cohérents avec la planification. Le Décret 31 stipule quant à lui que les projets de logements sociaux doivent être conformes à la planification détaillée pour bénéficier des politiques d'investissement et être reconnus comme investisseurs. Cependant, le Département de la Planification et de l'Investissement ne respecte pas la Résolution 98, ce qui le maintient dans l'impasse. Sans cette Résolution, le Département de la Planification et de l'Architecture n'approuvera jamais l'ajustement des plans d'urbanisme au 1/500 pour les entreprises. Cela signifie que dans d'autres localités dépourvues de la Résolution 98, comme à Hô-Chi-Minh-Ville, les procédures ne sont pas doublées, mais bloquées. Par conséquent, le Département de la Construction des localités doit approuver l'ajustement des plans d'urbanisme au 1/2 000, puis approuver les plans d'urbanisme au 1/500 pour les entreprises. M. Nghia a cité et souligné : « Les projets de logements sociaux créés par les entreprises elles-mêmes, la création de fonds fonciers, sont quasiment bloqués dès la procédure d'approbation des politiques d'investissement, en même temps que la création de fonds fonciers. approuver les investisseurs en raison des insuffisances du décret 31.

En parlant avec Thanh Nien , la plupart des entreprises ont mis en évidence un autre obstacle : selon la loi, les entreprises qui font du logement social sont exemptées des frais d'utilisation du sol. Mais selon la loi sur le logement de 2014 et la loi foncière de 2013 actuellement en vigueur, pour exempter les entreprises des frais d’utilisation du sol, l’État doit d’abord calculer les frais d’utilisation du sol et émettre un avis indiquant le montant des frais d’utilisation du sol que les entreprises doivent payer. Ce n’est qu’à ce moment-là que les entreprises seront exemptées des taxes d’utilisation du sol, et non dès le début. Pendant ce temps, le calcul des frais d’utilisation du sol est bloqué dans la plupart des localités, même pour les projets NOTM. Cela rend le projet NOXH « deux fois plus encombré » que le projet NOTM. « Dès le début, les frais d'utilisation du sol devraient être exemptés pour les projets de logements sociaux au lieu de devoir ajouter l'étape du calcul des frais d'utilisation du sol, de l'émission d'avis, puis d'être exempté des frais d'utilisation du sol », a suggéré une entreprise.

Le crédit est également bloqué.

En tant qu'entreprise spécialisée dans le logement social, M. Minh Hoang, directeur général de la Société par actions d'investissement et de développement du logement social, s'est plaint que la loi stipule que les investisseurs en logement social ne sont pas autorisés à hypothéquer leur propre terrain pour emprunter des capitaux pour le logement social, alors que cela est autorisé pour NOTM. Ainsi, dans un passé récent, aucune entreprise n’a pu utiliser ces terres pour emprunter des capitaux. « Ces paradoxes découlent du fait que les entreprises de logement social sont exonérées de redevances foncières. Bien que ces redevances ne constituent qu'une partie du projet, leur réalisation nécessite l'achat de terrains, le nivellement, la construction, etc. Il est donc déraisonnable de ne pas pouvoir hypothéquer ces terrains pour emprunter de l'argent afin de mettre en œuvre le projet, ce qui pénalise les entreprises de logement social par rapport aux entreprises pratiquant la gestion des logements sociaux », a analysé M. Hoang et formulé ses recommandations. « Dans les projets de décrets régissant la loi sur le logement (modifiée) et la loi foncière (modifiée) sur le développement et la gestion des logements sociaux, il est nécessaire de permettre aux investisseurs d'hypothéquer le projet de logement social lui-même, du moins dans les cas où l'investisseur a accepté de recevoir des droits d'utilisation du sol ou en détient déjà. En effet, actuellement, les investisseurs doivent hypothéquer d'autres actifs pour pouvoir emprunter des capitaux afin de mettre en œuvre des projets de logement social. Cela a entraîné de nombreuses difficultés pour les entreprises dans la réalisation de projets de logement social et a contribué à la baisse des prix de l'immobilier. »

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a affirmé : « Non seulement les procédures administratives, mais aussi le crédit pour le logement social sont bloqués. » De 2015 à aujourd’hui, aucun investisseur n’a bénéficié de politiques de crédit préférentielles. Sans mesures incitatives, tous les investisseurs en logements sociaux doivent emprunter auprès de groupes commerciaux pour y parvenir, de sorte que les prix restent élevés. Par exemple, Vietcombank prête à Nam Long 9 % par an pour construire des logements sociaux et tous les clients doivent également emprunter à 9 % par an. Ce taux d'intérêt, bien que très favorable par rapport aux prêts pour construire NOTM, est trop élevé par rapport aux revenus des clients. Pour réduire les intérêts, l'investisseur soutient 2%/an pour les clients, mais seulement pendant les 2 premières années. L'État doit donc prévoir des dépenses budgétaires à moyen terme pour subventionner les taux d'intérêt des quatre banques commerciales, Vietinbank, Vietcombank, Agribank et BIDV, participant à la politique de logement social. Parallèlement, recapitaliser la Banque de politique sociale pour mettre en œuvre la politique actuelle de taux d’intérêt préférentiel de 4,8 %/an.

« Le Comité permanent de l'Assemblée nationale devrait envisager d'allouer des capitaux du budget de l'État à moyen terme pour mettre en œuvre la politique de logement social, pour recapitaliser la Banque du Vietnam pour les politiques sociales ou pour subventionner les taux d'intérêt de quatre banques commerciales désignées par la Banque d'État pour mettre en œuvre la politique d'incitation au crédit pour le logement social », a suggéré M. Chau, ajoutant que le paquet de crédit de 120 000 milliards de VND a été volontairement apporté par plusieurs banques commerciales avec des taux d'intérêt de 1,5 à 2 % inférieurs aux taux d'intérêt normaux des prêts commerciaux pour une période de 3 ans. Ce taux d’intérêt a un effet positif sur les investisseurs car auparavant, ils devaient emprunter à des taux d’intérêt allant jusqu’à 12 %/an. Cependant, le programme de crédit de 120 000 milliards de VND ne convient pas aux acheteurs et aux locataires de logements sociaux, non seulement parce qu'il doit supporter un taux d'intérêt élevé de 7,5 % par an et n'est appliqué que pour une période de 5 ans, mais aussi parce que ces taux d'intérêt sont ajustés tous les 6 mois. Après la période préférentielle, le taux d'intérêt convenu, « flottant », est appliqué, de sorte que les acheteurs et les locataires de logements sociaux se sentent « mal à l'aise » et ont peur d'emprunter. Par conséquent, le ministère de la Construction continue de rétablir la proposition d'un ensemble de crédits de 110 000 milliards de VND, avec un taux d'intérêt de 4,8 à 5 %, une durée maximale du prêt de 25 ans.

Les résultats du logement social sont très faibles.

Les obstacles administratifs et financiers ont empêché la mise en œuvre du plan de développement du logement social ces derniers temps d’atteindre son objectif. Plus précisément, au cours de la période 2016-2020, l’ensemble du pays n’a atteint qu’environ 41 %. En particulier, bien que Hô-Chi-Minh-Ville ait réalisé 75 % du plan, le nombre réel n’était que de 15 000 unités de logements sociaux (en moyenne 3 000 unités par an), ce qui ne répond pas à l’énorme demande. Au cours de la période 2021-2025, l'ensemble du pays n'a réalisé que 72 projets de logements sociaux, avec 38 128 appartements, atteignant près de 9% du plan. Parmi ceux-ci, Ho Chi Minh-Ville n'a achevé et mis en service que 2 projets, avec 623 appartements (transférés de la période 2016-2020) et a démarré 7 projets, avec 4 996 appartements, mais en raison de problèmes juridiques, la construction est presque impossible.

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