De nombreux segments de l'immobilier sont encore moroses, mais les appartements à Hanoi ont connu une augmentation continue des prix, maintenant une augmentation de 13% par an. Le prix moyen de location des appartements à Hanoi a augmenté de 4,5 % au cours de l'année écoulée.
M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, a déclaré qu'investir dans des appartements à louer à Hanoi reste un canal d'investissement attractif à l'heure actuelle.
M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing. (Photo : ML)
Alors que les taux d’intérêt bancaires diminuent et que de nombreuses politiques favorisent la reprise, le marché immobilier commence à accueillir à nouveau les flux de capitaux. Les investisseurs placent une grande partie des flux de capitaux dans le canal de l’immobilier locatif. Selon vous, quelle est la raison de croire que ce canal d’investissement apportera des bénéfices à long terme ?
Selon le recensement de 2019, la population de la capitale devrait augmenter d'environ 200 000 personnes par an, soit l'équivalent d'un grand district. La plupart de ces personnes louent des logements, ce qui crée une forte demande de logements locatifs à Hanoï. En 2019, le Vietnam comptait environ 120 000 travailleurs étrangers et ce nombre a augmenté en moyenne de 17 % par an.
Le prix moyen de location d'un appartement à Hanoi est d'environ 10 millions de VND/mois, soit une augmentation moyenne du prix de location de 4,5 % par rapport à la même période l'année dernière. Il est donc clair que la production du segment des appartements a toujours de bonnes chances car l’offre est inférieure à la demande.
Les appartements connaissent une bonne demande de location, mais certains pensent toujours que l'achat d'un bien immobilier en appartement est un actif négatif et perdra progressivement de sa valeur à l'avenir. Êtes-vous d’accord avec ce point de vue ?
- Un investisseur dans un appartement à louer est préoccupé par deux questions, la première est de savoir si le coût du capital peut augmenter à l'avenir, la seconde est de savoir comment se présente le flux de trésorerie locatif. En ce qui concerne le prix et la marge d'augmentation des prix du type d'appartement locatif, les appartements de Hanoi ont la marge bénéficiaire locative la plus élevée parmi les segments immobiliers.
À Hanoi, le rendement locatif des appartements en 2022 est de 4,4 %, soit 1,7 fois plus élevé que le rendement locatif des maisons en front de rue. Dans la seule partie ouest de Hanoi, les bénéfices locatifs varient de 5 à 6 %.
Avec ce taux de rendement, le propriétaire de l'appartement évite une inflation d'environ 4 à 4,5 %/an s'il détient des liquidités, et profite également du pourcentage d'appréciation du capital dans le futur. Comme à Hanoi, de 2018 à 2022, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 13 % par an.
D’après son observation, à Hanoi, quels sont les quartiers qui présentent un bon potentiel locatif ? Pourquoi?
- La zone Ouest attire un grand nombre de locataires, notamment les immeubles de Vinhomes Smart City, avec un rendement locatif d'environ 5,5%, supérieur à la moyenne de l'ensemble du marché (environ 4,4%). Cela montre que le cash-flow locatif de cette métropole est plus élevé que celui des autres projets de la région.
La bonne croissance de la région Ouest s'explique par plusieurs facteurs. Premièrement, l'État approuve la création de tous les organismes, départements et ministères de la région Ouest. Le complexe de l'ambassade américaine, doté d'un investissement de 1,2 milliard de dollars sur la rue Pham Van Bach, a également commencé sa construction en avril 2023. À l’avenir, des bureaux de représentation d’unités liées aux États-Unis seront créés, se concentrant davantage sur ce domaine.
Dans l’Ouest, certains projets de ce secteur sont les plus recherchés dans le segment locatif. De nombreux locataires étrangers sont prêts à dépenser entre 1 000 et 2 000 dollars pour se loger, ce qui n’est pas un gros problème.
En général, les zones où les étrangers louent des logements ont de bons prix de location, ce qui signifie que le niveau des prix dans cette zone augmentera. Et quand le loyer augmente, cela signifie que le prix de l'immobilier là-bas va aussi augmenter, c'est la logique de l'immobilier résidentiel.
Pour investir dans des appartements à louer, les clients doivent également disposer d’un capital social minimum de 1,5 milliard ou plus. (Photo : CP)
La capacité financière des investisseurs est différente, à votre avis, quel type d'appartement est le plus facile à louer ? De quel capital un investisseur a-t-il besoin pour investir dans un appartement à louer ?
- Les studios et appartements 1 chambre pour jeunes célibataires et les appartements 1 chambre + 2 chambres conviendront à un grand nombre de locataires, y compris les familles avec conjoints et jeunes enfants. Quant à la classe supérieure, par exemple les experts seniors, les conseillers ou les PDG d'entreprises qui amènent leurs femmes et leurs enfants au travail, ils sont prêts à choisir de louer des villas, des penthouses... Pour investir dans des appartements à louer, les clients doivent également disposer d'un capital minimum de 1,5 milliard ou plus. En fonction de la valeur de l'appartement et des différents investissements mobiliers locatifs, les capitaux propres seront également différents.
Parmi les formes d'investissement immobilier, comme le surf ou la détention à long terme, pourquoi l'investissement locatif est-il le plus adapté en ce moment, monsieur ?
- Je pense que c'est toujours une histoire d'attentes des clients à chaque instant. Un investisseur avisé saura qu'au lieu de mettre tous ses œufs dans le même panier, il devrait les regrouper en plusieurs. Il devrait investir dans des produits immobiliers à long terme afin de ne profiter que de la plus-value future. Mais avec ce type, les investisseurs doivent acheter un bien immobilier à un bon prix avec un statut juridique clair.
Quant à ceux qui possèdent un certain nombre de propriétés locatives avec des flux de trésorerie mensuels, ils ont des objectifs très clairs, tels que : obtenir de l'argent pour les études de leurs enfants, ou de l'argent de poche mensuel lorsqu'ils prennent leur retraite, voyagent... Il y a aussi ceux qui ont un état d'esprit d'investissement très méthodique, qui consiste à construire une chaîne d'appartements dans de nombreux projets ; Chaque projet comprend environ 3 à 5 appartements pour générer un flux de trésorerie mensuel allant jusqu'à 300 à 500 millions.
En matière d’investissement immobilier, tout est question de valeur des actifs. L’immobilier qui génère des flux de trésorerie est un bien immobilier. Ainsi, peu importe le montant de vos biens, ce qui compte, c'est le flux de trésorerie que votre bien immobilier vous apporte.
Merci pour la conversation !
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