Les procédures d’investissement pour le logement social sont « plusieurs fois » plus difficiles que pour le logement commercial
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), la demande de logements sociaux est très importante dans les zones urbaines, en premier lieu dans les villes et les provinces gérées par le centre avec des taux d'industrialisation élevés, mais il est nécessaire de rechercher soigneusement pour développer des types de logements sociaux adaptés aux besoins des habitants de chaque localité, en évitant la situation de logements sociaux « invendus » comme cela s'est produit dans certaines localités.
Les procédures d'investissement pour la construction de projets de logements commerciaux sont « une fois difficiles », mais pour les projets de logements sociaux, elles sont « deux fois plus difficiles ».
Si les procédures d'investissement pour les projets de logements commerciaux sont « 1 difficile », alors pour les projets de logements sociaux elles sont « deux fois plus difficiles », ce qui fait que les résultats de mise en œuvre du plan de développement du logement social pour la période 2016-2020 à l'échelle nationale n'atteignent qu'environ 41 %.
En particulier, bien que Hô-Chi-Minh-Ville ait réalisé 75 % du plan, le nombre réel n’était que de 15 000 unités de logements sociaux (en moyenne 3 000 unités par an), ce qui ne répond pas à l’énorme demande de logements sociaux.
« Au cours de la période 2021-2023, l'ensemble du pays n'a réalisé que 72 projets de logements sociaux avec 38 128 appartements, atteignant seulement près de 9 % du plan quinquennal 2021-2025 de 446 000 appartements.
Parmi ceux-ci, Ho Chi Minh-Ville n'a achevé et mis en service que 2 projets de logements sociaux avec 623 appartements (transférés de la période 2016-2020) et a commencé la construction de 7 projets de logements sociaux avec 4 996 appartements, mais en raison de « problèmes juridiques », il est presque impossible de mettre en œuvre la construction », a déclaré M. Chau.
9 solutions pour surmonter les difficultés et augmenter l'offre de logements sociaux
Pour « lever les difficultés et favoriser la mise en œuvre de projets de logements sociaux » afin d’augmenter l’offre de logements sociaux, HoREA a proposé un certain nombre de solutions.
L'HoREA vient de proposer un certain nombre de solutions pour lever les difficultés et favoriser la mise en œuvre de projets de logements sociaux afin d'augmenter l'offre de logements sociaux.
Premièrement, en proposant de supprimer immédiatement la procédure « d'approbation de la politique d'investissement en même temps que l'approbation des investisseurs » pour tous les projets de logements sociaux et de logements commerciaux à l'échelle nationale, l'Association a proposé que le ministère de la Planification et de l'Investissement envisage de soumettre au gouvernement une proposition visant à modifier et à compléter le point c, clause 7, article 31 du décret 31/2021/ND-CP.
Deuxièmement, sur la base de la modification et du complément du point c, clause 7, article 31 du décret 31/2021/ND-CP et de la clause 3, article 1 du décret 30/2021/ND-CP (mentionné ci-dessus), l'Association propose que le ministère de la Construction ordonne au Département de la construction (Département de la planification et de l'architecture) des localités d'évaluer et d'approuver la planification détaillée à l'échelle 1/500 des projets de logements sociaux (et des projets de logements commerciaux) qui ont eu « l'approbation de la politique d'investissement en même temps que l'approbation de l'investisseur » appliquée conformément aux dispositions du point b, clause 3, article 6 de la résolution n° 98/2023/QH15 de l'Assemblée nationale stipulant que « les plans de zonage et les plans détaillés doivent être approuvés ou approuvés pour ajustement conformément aux dispositions de la loi avant de préparer le rapport d'étude de faisabilité pour l'investissement dans la construction et de mettre en œuvre les prochaines étapes du projet », que l'Association a proposé d'ajouter au point c, clause 7, article 31 du décret. 31/2021/ND-CP et Clause 3, Article 1, Décret 30/2021/ND-CP.
Troisièmement, en ce qui concerne les fonds fonciers pour le développement de logements sociaux, l'Association recommande aux localités de mettre en œuvre des « appels d'offres pour sélectionner les investisseurs afin de mettre en œuvre des projets utilisant des terres » pour les projets de logements sociaux conformément aux dispositions de la loi sur les appels d'offres de 2023, afin de sélectionner des investisseurs compétents et d'exploiter et d'utiliser efficacement les « fonds fonciers publics (terrains propres) » qui ont été prévus pour le développement de logements sociaux, surmontant ainsi la situation de « gaspillage » des ressources foncières comme cela s'est produit auparavant.
Quatrièmement, en ce qui concerne le capital de crédit préférentiel pour mettre en œuvre les politiques de logement social, l'Association propose que le Comité permanent de l'Assemblée nationale envisage d'allouer du capital du budget de l'État à moyen terme pour mettre en œuvre les politiques de logement social, pour organiser une « recapitalisation » de la Banque de politique sociale ou une « compensation des taux d'intérêt » pour 4 banques commerciales (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) désignées par la Banque d'État pour mettre en œuvre les politiques de crédit de logement social préférentiel. Parce que dans la période 2015-2020, en raison du manque de capitaux budgétaires à moyen terme de l'État pour mettre en œuvre les politiques de logement social, les investisseurs de projets et les acheteurs et locataires de logements sociaux n'ont presque pas droit aux politiques de crédit préférentielles en matière de logement social conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014.
Cinquièmement, l’Association a proposé de compléter ou d’accroître les politiques préférentielles en faveur des investisseurs dans les projets de logements sociaux afin d’encourager et d’attirer davantage d’investisseurs à participer à la mise en œuvre de projets de logements sociaux.
Sixièmement, « l’insuffisance et la difficulté » dans la « gestion transitoire » de l’obligation des investisseurs de projets de logements commerciaux de réserver une partie du fonds foncier (20 % du fonds foncier) du projet au développement de logements sociaux, car le décret 100/2015/ND-CP stipule que les projets de 10 hectares ou plus doivent construire des logements sociaux dans le projet ; Pour les projets de moins de 10 hectares, les investisseurs sont autorisés à construire des logements sociaux dans le projet ou à échanger des fonds de logement social d'une valeur équivalente ou à payer en espèces.
Septièmement, l'Association recommande au Ministère de la Construction d'envisager de proposer au Gouvernement et aux autorités compétentes d'ajouter la question des « propriétaires » pour bénéficier de « politiques de soutien au logement lors de l'autoconstruction ou de la rénovation et de la réparation de maisons » en fonction de la réalité de chaque localité, car cette question a apporté une contribution très importante à la résolution du problème de l'amélioration constante de la qualité du logement pour les travailleurs, les ouvriers et les immigrants. Parallèlement, l'Association recommande au Ministère des Finances d'envisager de proposer au Gouvernement et aux autorités compétentes d'envisager de réglementer un taux d'impôt sur le revenu des personnes physiques « fixe » de 5 %/revenu pour les propriétaires, ce qui serait plus raisonnable.
Huitièmement, l'Association propose que le Ministère de la Construction envisage de modifier la Décision n° 510/QD-BXD du 19 mai 2023 « annonçant le taux d'investissement pour les travaux de construction et le prix total de construction des éléments structurels des travaux en 2022 » pour « le taux d'investissement pour la construction de logements sociaux » afin de garantir qu'il soit équivalent au « taux d'investissement pour les travaux de construction » des logements commerciaux, car le « taux d'investissement pour les travaux de construction » des logements sociaux selon la Décision 510/QD-BXD ne représente que 76 % du « taux d'investissement pour les travaux de construction » des logements commerciaux du même type, ce qui est déraisonnable et ne garantit pas la mise en œuvre de l'objectif d'amélioration de la qualité des travaux de logement social afin que les gens puissent se sentir en sécurité et avoir confiance dans la politique de logement social de l'État.
Neuvièmement, l'Association a proposé que le ministère de la Construction se coordonne avec les ministères, les branches et les agences compétentes pour « rechercher et promulguer des politiques de crédit pour les prêts destinés à réparer et à construire de nouvelles maisons pour les ménages pauvres et quasi pauvres dans les zones rurales » afin de mettre en œuvre la résolution 01/NQ-CP du 5 janvier 2024 du gouvernement et de guider et soutenir les provinces et les villes gérées par le gouvernement central pour mettre en œuvre avec succès les objectifs du plan local de développement du logement social pour 2024.
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