Résoudre le problème de l'achat d'un appartement sous la pression de la hausse des prix

Les prix des appartements augmentent régulièrement

Le développement économique rapide et l'urbanisation ont conduit à une forte augmentation de la demande de logements tandis que les fonds fonciers s'épuisent progressivement et que l'offre de logements diminue continuellement en raison de la lenteur de la mise en œuvre des projets due aux politiques liées aux sources de capitaux et aux décisions des agences et des départements dans le contrôle du marché immobilier. La résonance avec la valeur accrue des terrains urbains lorsque les infrastructures et les services publics sont modernisés a poussé les prix des appartements à atteindre continuellement de nouveaux niveaux au cours des dernières années.

1. À Hanoi, les prix des appartements n’ont cessé d’augmenter sur les marchés primaire et secondaire.

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que l'indice des prix des appartements à Hanoi en 2023 a augmenté d'environ 38 points de pourcentage par rapport à 2019. À Ho Chi Minh-Ville, il était de 16 points de pourcentage.

En particulier, l’indice des prix des appartements est l’un des indices du projet d’indice des prix de l’immobilier que VARS étudie pour refléter les fluctuations des prix de l’immobilier sous l’influence des mouvements du marché au fil du temps.

Plus précisément, les prix des appartements à Hanoi ont enregistré des augmentations continues sur les marchés primaire et secondaire. Dans le même temps, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville ont également commencé à entrer à nouveau dans un cycle de hausse des prix, parallèlement à une baisse progressive des prix des projets haut de gamme et de luxe sur le marché secondaire.

La forte augmentation de la demande de logements provient non seulement des besoins de logement des ménages urbains, mais aussi de l’augmentation constante de la main-d’œuvre et des étudiants qui affluent vers les villes pour travailler et étudier, en particulier à Hanoi. Cela est également dû à une forte demande croissante d'investissement, car les prix de location des appartements anciens et neufs dans les zones résidentielles n'ont cessé d'augmenter depuis la période de distanciation sociale, notamment dans le contexte de la reprise du marché.

Les statistiques de Batdongsan.com.vn montrent que le niveau d'intérêt pour les appartements à vendre à l'échelle nationale en janvier 2024 a augmenté de 66% par rapport à la même période en 2023, et le nombre d'annonces immobilières a également augmenté de 46%. Plus précisément, le nombre de recherches d'appartements en janvier 2024 à Hanoi a augmenté de 71 % par rapport à la même période. De même, à Ho Chi Minh-Ville, la demande d’appartements a également augmenté de 59 %. Cette tendance est similaire dans la plupart des autres provinces et villes.

Malgré la forte augmentation de la demande des acheteurs de logements, l’offre d’appartements continue de croître de manière disproportionnée. L'offre d'appartements en 2023 a enregistré une baisse sur les marchés de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville.

À Hanoi, l'offre de nouveaux appartements en 2023 est estimée à 10 500 unités, en baisse d'environ 31 % par rapport à l'année précédente. À Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre d'appartements neufs est estimée à près de 7 500 unités, en baisse de plus de 50 % par rapport à la même période en 2022.

L'offre d'appartements a diminué récemment en raison de la rareté des projets immobiliers nouvellement approuvés, tandis que les projets en cours sont en difficulté en raison de problèmes juridiques et financiers. Bien que les efforts déployés par le gouvernement, les ministères et les branches pour éliminer les difficultés aient obtenu des résultats remarquables, le nombre de projets déployés et redémarrés en 2023 a fortement augmenté, mais la pression sur les flux de trésorerie ne s'est pas encore atténuée pour les entreprises immobilières.

On s'attend à ce que le nombre de logements sociaux augmente et que les prix des appartements diminuent.

Ainsi, la situation de mobilisation de capitaux par l’émission d’obligations d’entreprises s’est progressivement améliorée depuis la mi-2023 grâce aux efforts des agences de gestion de l’État.

Toutefois, la pression de l'échéance des obligations reste un défi pour les entreprises en 2024, en particulier les entreprises immobilières, avec près de 115,7 billions de VND d'obligations d'entreprises immobilières arrivant à échéance, soit 41,4 % de la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance cette année, selon les dernières données de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA).

1. Dans les segments abordables et milieu de gamme, les prix des appartements continueront d’augmenter, surtout dans les grandes villes.

Les activités d'émission au cours des premiers mois de 2024 ont également commencé à se heurter à des obstacles en raison de conditions plus difficiles pour l'émission et la négociation d'obligations, telles que les réglementations sur les investisseurs professionnels en valeurs mobilières et les réglementations obligatoires en matière de notation de crédit lorsque le décret 65/2022/ND-CP est ré-appliqué à partir du début de 2024 après une période de prolongation et de report conformément au décret 08/2023/ND-CP. Il ne s’agit toutefois que d’une difficulté à court terme. À long terme, la mise en œuvre du décret 65 contribuera à un développement plus sain du marché des obligations d’entreprises.

En ce qui concerne le capital de crédit, l'encours de crédit pour les activités immobilières a augmenté de manière continue grâce aux solutions du secteur bancaire, du gouvernement et des agences compétentes pour éliminer les difficultés des projets.

Toutefois, les crédits à la consommation et les prêts immobiliers continueront de baisser au cours des premiers mois de 2024 par rapport à 2023, même si les taux d’intérêt des prêts sont restés bas. Parce que les événements concernant l’inflation, les taux d’intérêt… restent imprévisibles. Emprunter de l’argent pour acheter une maison et payer des dettes mensuelles de plus de 10 millions de VND devient un fardeau pour de nombreuses familles, lorsqu’elles ne sont pas vraiment confiantes dans leur future situation professionnelle et financière.

Cependant, après le Têt, le crédit à l’achat de logements a légèrement augmenté dans certaines banques commerciales dotées d’écosystèmes immobiliers diversifiés, car les gens ont recommencé à investir.

Après une longue période de déclin, l'offre d'appartements dans les deux zones urbaines spéciales devrait également augmenter à nouveau grâce à la reprise du marché et aux efforts déployés par les agences de gestion de l'État pour supprimer les obstacles juridiques aux projets. Notamment l'offre de logements sociaux et de logements ouvriers. Cependant, cette offre nécessite du temps pour compléter les procédures légales avant d'être officiellement lancée sur le marché et provient principalement de zones éloignées du centre.

Par conséquent, VARS prédit qu'à court terme, les prix des appartements dans le centre des grandes villes continueront d'augmenter, en particulier dans les segments abordables et de milieu de gamme. Parallèlement, les prix d’achat et de revente des projets haut de gamme et de luxe pourraient enregistrer une légère baisse.

VARS s'attend à ce que, parallèlement à la fondation d'une série de facteurs positifs du marché actuel, d'ici la mi-2025, lorsque les nouvelles lois liées au secteur immobilier seront adoptées avec de nouvelles réglementations visant à éliminer les difficultés pour les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux et de logements pour travailleurs, elles entreront officiellement en vigueur. L’offre de logements sociaux va augmenter, les prix des appartements vont baisser à un niveau plus adapté aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

Ngan Giang

Source: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html