Les prix de l’immobilier vont-ils baisser lorsque de nouvelles lois seront mises en œuvre ?

Avec l'apparition du tableau des prix des terrains dans la loi foncière de 2024, les prix de l'immobilier pourraient continuer à augmenter en raison de la hausse des coûts des intrants. Cependant, cet élan peut encore être freiné.

Les prix de l'immobilier continueront d'augmenter

« Les prix de l'immobilier pourraient augmenter après le 1er août 2024. La nouvelle loi foncière instaurera une tarification foncière, ce qui augmentera le coût des indemnisations et des redevances foncières. Ces facteurs contribueront à la hausse du prix d'entrée du projet », a déclaré M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, lors du séminaire « Trouver des opportunités d'investissement au second semestre » organisé par le journal Dau Tu.

Dans une analyse plus approfondie, M. Thang a déclaré que lorsqu'on considère la structure du capital d'un projet d'investissement, le ratio habituel est de 2:4:4. En conséquence, les capitaux propres représentent environ 20 % ; l'effet de levier financier est de 40 %, provenant des banques et des fonds d'investissement ; Les 40% restants sont mobilisés auprès des clients qui paient par anticipation.

M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, a déclaré que le marché offre toujours des opportunités d'investissement à tout moment. Photo : Chi Cuong

Toutefois, conformément à la nouvelle loi sur l'immobilier, l'acompte pour l'achat d'une maison ne dépassera pas 5 % de la valeur du produit, au lieu de 30 % selon la loi actuelle. Avant de remettre la maison, l'acheteur n'a plus qu'à payer 50%, soit une réduction de 20% par rapport à avant.

« Lorsque les capitaux mobilisés auprès des clients diminuent, ceux des propriétaires et ceux empruntés auprès des institutions financières augmentent. À ce stade, le contrôle sera entre les mains des agences de gestion de l'État, car les coûts financiers seront fortement influencés par la date d'autorisation du projet », a commenté le directeur des investissements du groupe DKRA.

Selon les explications de M. Thang, si les nouvelles lois accélèrent la suppression des obstacles juridiques, les coûts financiers diminueront, « refroidissant » ainsi les coûts d'entrée du projet. Lorsque les projets sont démantelés simultanément, le sentiment des investisseurs est soulagé et davantage d’argent affluera certainement sur le marché immobilier.

Le dirigeant du groupe DKRA a déclaré que d'ici la fin de l'année, les trois nouvelles lois immobilières n'auront pas d'impact profond sur les segments, en particulier dans le contexte de la situation macroéconomique compliquée. Au lieu de cela, les lois prendront au moins 6 à 12 mois pour vraiment pénétrer le marché.

Est-il temps d’investir dans l’immobilier ?

Les experts présents à l'atelier du Journal d'investissement ont tous convenu que le marché offre toujours des opportunités d'investissement dans toutes les conditions. Par exemple, au cours de la période écoulée, le segment des appartements anciens à Hanoi a été particulièrement « en vogue ». De nombreux investisseurs ont su saisir l'opportunité et « surfer » à ce moment-là et ont obtenu des taux de profit très attractifs.

« Le marché stagne depuis plus de deux ans. Les taux d'intérêt sont actuellement très bas ; les investisseurs disposant d'un avantage financier et connaissant bien le secteur devraient investir dans des produits à prix raisonnables. Cependant, dans un contexte macroéconomique marqué par de nombreuses variables, ceux qui ont recours à l'effet de levier financier doivent faire preuve d'une grande prudence », a suggéré M. Thang.

Selon le rapport de DKRA, depuis fin 2023 jusqu'à aujourd'hui, le marché a montré des signes de reprise, mais s'est concentré uniquement sur les segments des appartements B et C dans les grandes villes. Ce segment devrait continuer à dominer le marché au cours du second semestre de cette année.

Cependant, M. Thang a également admis franchement que la reprise actuelle n’est pas vraiment forte. Selon les données d'enquête réalisées au cours des six premiers mois de cette année à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs, l'offre primaire d'appartements a atteint 15 000 unités. Toutefois, la consommation ne s'est arrêtée qu'à environ 3 300 unités, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période.

« Même si l'offre et la demande globales ont augmenté, leur nombre reste insignifiant, ne représentant que 15 à 20 % de celui de 2019. Par ailleurs, les investisseurs doivent noter que d'autres segments n'ont pas enregistré de signes de reprise, comme l'immobilier de villégiature », a estimé M. Thang.

Le sentiment du marché est actuellement divisé en deux extrêmes. L’une d’elles est que les investisseurs qui utilisent l’effet de levier financier du cycle précédent ont toujours tendance à conserver leurs bénéfices et à attendre des opportunités. Deuxièmement, certains investisseurs détenant d’importantes sommes d’argent liquide ont tendance à continuer d’attendre de voir ce que le marché fera ensuite.

« Les données publiées par la Banque d'État du Vietnam au cours des six premiers mois de cette année montrent que le montant total des dépôts dépasse 13,6 quadrillions de VND, malgré des taux d'intérêt très bas. Cette attitude défensive a entraîné une augmentation de la liquidité du marché immobilier, qui reste toutefois limitée », a expliqué M. Thang.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html