Avec l'apparition du tableau des prix fonciers dans la loi foncière de 2024, les prix de l'immobilier pourraient continuer à augmenter en raison de la hausse des coûts des intrants. Mais cet élan peut encore être freiné.
Les prix des maisons continueront d'augmenter
« Les prix de l’immobilier devraient augmenter après le 1er août 2024. Car la nouvelle loi foncière imposera une grille tarifaire qui augmentera le coût des indemnisations et des défrichements, ainsi que les frais d'utilisation des terres. « Ces facteurs contribueront à augmenter le prix d'entrée du projet », a déclaré M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, s'exprimant lors de l'atelier « Trouver des opportunités d'investissement au second semestre de l'année » organisé par le journal Dau Tu.
Dans une analyse plus approfondie, M. Thang a déclaré que lorsqu'on considère la structure du capital d'un projet d'investissement, le ratio habituel est de 2:4:4. En conséquence, les capitaux propres représentent environ 20 % ; l'effet de levier financier est de 40 %, provenant des banques et des fonds d'investissement ; Les 40% restants sont mobilisés auprès des clients qui paient plus tôt.
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| M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, a déclaré que le marché offre toujours des opportunités d'investissement à tout moment. Photo : Chi Cuong |
Toutefois, conformément à la nouvelle loi sur l'immobilier, l'acompte pour l'achat d'une maison ne dépassera pas 5 % de la valeur du produit, au lieu de 30 % selon la loi actuelle. Avant de remettre la maison, l'acheteur n'aura plus qu'à payer 50%, soit une réduction de 20% par rapport à avant.
« Lorsque le capital mobilisé auprès des clients diminue, le capital des propriétaires et le capital emprunté auprès des institutions financières augmentent. « À ce moment-là, le « sceptre » sera entre les mains des agences de gestion de l'État, car les coûts financiers seront grandement affectés par le temps nécessaire pour accorder les licences de projet », a commenté le directeur des investissements du groupe DKRA.
Selon les explications de M. Thang, si les nouvelles lois accélèrent la suppression des obstacles juridiques, les coûts financiers diminueront, ce qui « refroidira » les coûts d'entrée du projet. Lorsque les projets sont démantelés simultanément, le sentiment des investisseurs est soulagé et davantage d’argent afflue certainement sur le marché immobilier.
Le dirigeant du groupe DKRA a commenté que d'ici la fin de l'année, les trois nouvelles lois immobilières n'auront pas d'impact profond sur les segments, en particulier dans le contexte de la situation macroéconomique compliquée. Au lieu de cela, les lois prendront au moins 6 à 12 mois pour réellement pénétrer le marché.
Est-il temps d’investir dans l’immobilier ?
Les experts présents à l'atelier du Journal d'investissement ont tous convenu que le marché offre toujours des opportunités d'investissement quelles que soient les conditions. Par exemple, au cours de la période écoulée, le segment des appartements anciens à Hanoi a été particulièrement « en vogue ». De nombreux investisseurs ont su saisir l'opportunité et « surfer » à ce moment-là et ont obtenu des taux de profit très attractifs.
« Le marché est latéral depuis plus de 2 ans maintenant. Actuellement, les taux d’intérêt sont très bas, donc les investisseurs qui disposent d’avantages de trésorerie et qui comprennent le segment devraient investir dans des produits à des prix raisonnables. « Cependant, à une époque où la macroéconomie comporte encore de nombreuses variables, ceux qui utilisent l'effet de levier financier doivent être très prudents », a suggéré M. Thang.
Selon le rapport de DKRA, depuis fin 2023 jusqu'à aujourd'hui, le marché a montré des signes de reprise, mais s'est uniquement concentré sur les segments des appartements B et C dans les grandes villes. Ce segment devrait continuer à dominer le marché au cours du second semestre de cette année.
M. Thang a toutefois admis franchement que la reprise actuelle n’est pas vraiment forte. Selon les données d'enquête, au cours des six premiers mois de cette année à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs, l'offre primaire d'appartements a atteint 15 000 unités. Toutefois, la consommation n'a été que de 3 300 unités environ, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période.
« Même si l'offre et la demande globales ont augmenté, le nombre reste insignifiant, seulement 15 à 20 % de la période 2019. En outre, les investisseurs doivent noter que certains autres segments n'ont pas enregistré de signes de reprise, comme l'immobilier de villégiature », a évalué M. Thang.
Le sentiment du marché est actuellement divisé en deux extrêmes. L’une des raisons est que les investisseurs qui utilisent l’effet de levier financier du cycle précédent ont tendance à conserver leurs bénéfices et à attendre des opportunités. Deuxièmement, certains investisseurs détenant d’importantes sommes d’argent liquide ont tendance à continuer d’attendre de voir ce que fera le marché.
« Les données publiées par la Banque d'État du Vietnam pour les six premiers mois de cette année montrent que le total des dépôts s'élevait à plus de 13,6 billions de VND, malgré des taux d'intérêt très bas. « Cette mentalité défensive a entraîné une augmentation de la liquidité du marché immobilier, qui reste néanmoins limitée », a expliqué M. Thang.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
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