Restructurer le coût des projets de logements
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), un appartement de milieu de gamme (2 pièces) coûte actuellement environ 2,5 milliards de VND (35 millions de VND/m2), soit environ 100 % de plus que le prix moyen. Moins de 20 fois le revenu moyen des ménages et des particuliers qui sont capables d'économiser environ 100 millions de VND/an.
Les appartements abordables dont le prix est d'environ 2 milliards de VND ou moins (25-30 millions de VND/m2) et les appartements sociaux (NƠXH) sont en offre très limitée, ils ont donc été presque absents du marché de Ho Chi Minh-Ville au cours des 2 dernières années . l'année dernière
Il est nécessaire de restructurer le calcul des coûts et des prix des projets de logements commerciaux pour répondre aux besoins de logement de la majorité des personnes à faible revenu.
Le président de l'HoREA a souligné comment réduire les prix des logements et avoir de plus en plus de projets de logements commerciaux abordables, de nombreux projets d'appartements commerciaux à bas prix et de nombreux projets de logements sociaux pour répondre à la demande. besoins de logement de la majorité des personnes à revenu moyen. Dans le même temps, elle garantit la sécurité sociale à long terme en matière de logement tout en développant le marché immobilier dans une direction transparente, saine, stable et durable.
La solution proposée par HoREA est de restructurer le coût et le calcul des prix de vente des projets de logements commerciaux.
Les principaux coûts des projets de logements commerciaux comprennent les frais de création de fonds fonciers, les coûts de construction, les coûts financiers et les coûts de gestion.
Concernant le coût de création de fonds fonciers, selon HoREA, il est nécessaire de modifier la manière dont les frais d'utilisation des terres sont collectés, en les transformant en une taxe sur « l'acte de changer l'usage des terres de terres agricoles, de terres non agricoles à « terrain résidentiel ». avec un taux d'imposition transparent (qui peut être d'environ 15 à 20 % du prix du terrain dans la liste des prix des terrains).
Cela élimine le mécanisme de « demande-don » et de harcèlement ; Non seulement cela réduira les frais d’utilisation du sol par rapport à la méthode actuelle, mais cela contribuera également à réduire les coûts du logement, créant ainsi les conditions pour réduire les prix de l’immobilier.
Ne vous inquiétez pas trop si les investisseurs vendent encore des maisons à un prix trop élevé, car ils devront payer plus d'impôt sur les sociétés et en principe, les prix sont déterminés par le marché, ils vendent des maisons à un prix trop élevé. peut aussi être refusé et boycotté par les acheteurs de maisons.
En outre, l’augmentation des prix de l’immobilier provient également de projets stagnants et prolongés, augmentant les coûts de construction. La cause provient des « goulots d’étranglement institutionnels juridiques », qui ont pour conséquence l’impossibilité de construire une « procédure administrative » standard et raisonnable, donnant lieu à de la négativité et du harcèlement.
Sur les coûts de gestion et la capacité des investisseurs dans les projets de logement. Les projets ne sont pas seulement retardés en raison de problèmes liés aux procédures d'investissement dans la construction et aux longues procédures administratives, mais le retard peut également être dû à la mauvaise capacité de gestion de l'investisseur ou au manque de ressources financières. L'augmentation des coûts de gestion, l'augmentation des coûts financiers, l'augmentation des coûts de vente, l'augmentation des coûts après-vente les coûts de vente, augmentent les coûts et les prix des maisons, et peuvent même affecter la qualité des produits.
Par conséquent, les entreprises doivent se concentrer sur l'augmentation des ressources financières, l'amélioration de la qualité de la gouvernance d'entreprise, l'innovation, l'application des technologies de l'information, la numérisation, l'intelligence artificielle (IA), la gestion de projet selon le processus scientifique (BIM), pour améliorer la productivité, la qualité, l'efficacité et contrôler les risques, comme l'a noté le professeur Paul Krugman (prix Nobel d'économie 2008) : « La productivité n'est pas tout. Mais à long terme, c'est presque tout.
Il y a aussi des coûts « non nommés » dans le processus de préparation des investissements et de mise en œuvre des projets. Selon HoREA, le montant des coûts « non nommés », qu'ils augmentent ou diminuent, dépend des résultats de « l'État dans la création d'un environnement commercial de plus en plus transparent, transparent et responsable », conformément aux normes internationales.
Des solutions pour augmenter l’offre de logements commerciaux à bas prix
Selon HoREA, une autre méthode efficace consiste à augmenter l'offre de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix, en construisant et en perfectionnant des mécanismes de politique de soutien efficaces.
HoREA a proposé que le gouvernement adopte bientôt une résolution visant à encourager les entreprises à investir dans des projets de logements commerciaux dont les prix des appartements ne dépassent pas 20 millions de VND/m2 dans les provinces et ne dépassent pas 22 à 25 millions de VND/m2 dans les villes de type I, les villes spéciales.
L'HoREA a également proposé que le gouvernement et le ministère de la Construction envisagent de perfectionner le mécanisme et les politiques de développement du logement social, en particulier le logement social à louer et le logement social à louer, en attirant davantage d'entreprises à participer et en utilisant efficacement les fonds. développement visant à accroître l’offre de logements sociaux pour répondre à l’énorme demande des bénéficiaires des politiques de logement social, contribuant ainsi à réduire les prix des logements commerciaux.
En outre, HoREA a proposé d'organiser des « sources de recapitalisation du budget de l'État » et une « compensation des taux d'intérêt » pour la Banque de politique sociale et 04 banques commerciales (désignées par la Banque d'État) à mettre en œuvre. Incitations au crédit pour les bénéficiaires des politiques de logement social dans le les 5 prochaines années.
En ce qui concerne l'augmentation de l'offre de logements commerciaux à bas prix, HoREA a déclaré que la loi foncière ne prévoit aucune exonération ou réduction des frais d'utilisation du sol pour tous les projets de logements commerciaux, et que la loi fiscale prévoit seulement une réduction de 50 % des taux de taxe sur la valeur ajoutée. Outre l’augmentation de l’impôt sur les sociétés pour les projets de logements sociaux, la loi sur le logement ne contient pas non plus de réglementation sur les mécanismes et les politiques visant à soutenir les projets de logements commerciaux à faible coût.
En fait, les projets de logements commerciaux comportent de nombreux niveaux, tels que les projets de logements haut de gamme (de luxe), les projets de logements moyennement haut de gamme, les projets de logements de milieu de gamme et les projets de logements commerciaux à bas prix. Même si le projet de logements commerciaux à bas prix a un prix équivalent à celui du logement social, il ne bénéficiera pas de politiques préférentielles.
Mais la réalité du programme de crédit préférentiel de 30 000 milliards de VND (2013-2016) montre qu'il existe un type de logement commercial avec un prix équivalent au prix du logement social, ne dépassant pas 1,05 milliard de VND/unité.
HoREA a proposé que le gouvernement adopte bientôt une résolution pour mettre en œuvre le « Projet de développement de logements commerciaux à bas prix » avec des mécanismes et des politiques préférentiels sur les frais d'utilisation du sol, les taxes et le crédit pour encourager les entreprises. Investissez dans des projets de logements commerciaux dont les prix des appartements ne dépassent pas 20 millions de VND/m2 dans les provinces et ne dépassant pas 22 à 25 millions de VND/m2 dans les zones urbaines de classe I et spéciales.
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