Décision relative à l’expérimentation d’une expansion foncière pour les logements commerciaux à l’échelle nationale ; Attentes de redressement de la solvabilité des investisseurs immobiliers ; Hanoi disposera de l'Opéra le plus moderne, couvrant une superficie de plus de 25 000 m2.
Lors d'une vente aux enchères de terrains à Soc Son, quelqu'un propose 30 milliards de VND/m2 ; Le ministère des Finances propose de taxer les ventes de maisons et de terrains en fonction de la durée de propriété
Décision relative à l’expérimentation d’une expansion foncière pour les logements commerciaux à l’échelle nationale ; Attentes de redressement de la solvabilité des investisseurs immobiliers ; Hanoi disposera de l'Opéra le plus moderne, couvrant une superficie de plus de 25 000 m2.
Voici les faits marquants de l’actualité immobilière de la semaine.
Décision de piloter l'expansion des terrains destinés aux logements commerciaux à l'échelle nationale
L'après-midi du 30 novembre, l'Assemblée nationale a adopté une résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol avec 415/460 délégués présents en faveur, 19 en désapprobation et 26 abstentions.
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| L'Assemblée nationale a voté en faveur de la résolution. |
La résolution prévoit la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol (projets pilotes) à l'échelle nationale dans les cas suivants : projets d'organisations commerciales immobilières recevant des droits d'utilisation du sol ; Projet d'organisation d'entreprise immobilière disposant de droits d'utilisation du sol ; Projet d'organisation d'entreprise immobilière disposant de droits d'utilisation du sol et recevant des droits d'utilisation du sol.
Un autre cas est le projet d'une organisation commerciale immobilière créée par des organisations utilisant des terrains pour mettre en œuvre un projet de logements commerciaux sur la zone d'une installation de production et d'affaires qui doit être relocalisée en raison de la pollution de l'environnement, ou l'installation doit être relocalisée conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.
Les projets pilotes, selon la résolution, doivent répondre aux conditions suivantes : l'étendue de la superficie du terrain et du terrain sur lequel le projet est mis en œuvre doit être conforme à la planification de l'utilisation des terres ou de la construction au niveau du district, à l'urbanisme.
L'étendue du terrain et du terrain destiné à la mise en œuvre du projet est conforme au programme et au plan de développement du logement local approuvés.
L'étendue des terrains et des parcelles de terrain destinés à la mise en œuvre du projet est incluse dans la liste des terrains devant être mis en œuvre dans le cadre du projet pilote approuvé par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions de la présente résolution.
Il existe une approbation écrite du Comité populaire provincial sur l'accord d'obtention des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet pilote pour le cas spécifié dans la présente résolution, ce qui est également une condition énoncée dans la résolution.
Les organisations commerciales immobilières doivent satisfaire aux conditions prescrites par la loi sur le foncier, le logement, l'immobilier, l'investissement et d'autres dispositions légales pertinentes.
La sélection des projets pilotes doit répondre aux critères suivants : être mis en œuvre dans des zones urbaines ou des zones planifiées pour le développement urbain ; La superficie totale des terrains résidentiels dans les projets pilotes (y compris les terrains résidentiels existants et les terrains dont l'utilisation à des fins résidentielles est prévue) ne doit pas dépasser 30 % de la superficie des terrains résidentiels supplémentaires pendant la période de planification (par rapport à l'état actuel de l'utilisation des terrains résidentiels) conformément au plan d'affectation des terres et de zonage approuvé dans la planification provinciale pour la période 2021-2030 ; non inclus dans les projets spécifiés à l’article 67, clause 4, de la loi foncière ;
Pour le cas spécifié au point a, clause 1, article 1 de la Résolution, la superficie du terrain pour la mise en œuvre du projet pilote ne doit pas figurer sur la liste des travaux et projets nécessitant une récupération de terrain approuvée par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions de la clause 5, article 72 de la loi foncière.
Pour la zone de terrain de défense nationale et de terrain de sécurité dont il est prévu de retirer le terrain de défense nationale et le terrain de sécurité qui remplit les conditions spécifiées à l'article 3, paragraphe 2, de la présente résolution mais qui n'a pas été remis à la gestion locale, la priorité sera donnée au ministère de la Défense nationale et au ministère de la Sécurité publique pour organiser la mise en œuvre d'un projet pilote visant à prioriser la vente, la location et la location-vente pour les officiers et les soldats des forces armées conformément aux dispositions de la loi.
La résolution entre en vigueur le 1er avril 2025 et sera mise en œuvre pendant 5 ans.
Le ministère des Finances propose de taxer les ventes de maisons et de terrains en fonction de la durée de propriété
Récemment, le ministère des Finances a soumis au gouvernement une proposition visant à élaborer un projet de loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (remplacement). En particulier, le ministère a proposé de modifier et de compléter la réglementation sur le revenu imposable des particuliers provenant des transferts de biens immobiliers afin d'assurer la cohérence avec la loi foncière de 2024.
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| La proposition fiscale du ministère des Finances vise directement les spéculateurs immobiliers. Photo : Thanh Vu |
Plus précisément, dans sa communication, le ministère des Finances a déclaré que la politique actuelle en matière d'impôt sur le revenu des personnes physiques ne fait pas de distinction en fonction de la période de détention du bien immobilier par le cédant.
Dans le même temps, un certain nombre de pays à travers le monde ont utilisé des outils fiscaux pour augmenter le coût du comportement spéculatif et réduire l’attrait de la spéculation immobilière dans l’économie, notamment l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Notamment, certains pays appliquent également des impôts sur les bénéfices tirés des transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l’achat et de la revente du bien. Si cette période se produit plus rapidement, le taux d’imposition est plus élevé, si elle se produit plus lentement, le taux d’imposition est plus bas.
Le ministère des Finances a indiqué qu'à Singapour, les terrains achetés et vendus la première année sont taxés à 100 % sur la différence de valeur entre l'achat et la vente. Après 2 ans, le taux d'imposition est de 50%. D’ici la troisième année, ce chiffre sera de 25 %.
À Taiwan, les transactions immobilières effectuées dans les deux premières années suivant l'achat sont soumises à un taux d'imposition de 45 %. Mis en œuvre dans 2 à 5 ans, le taux d’imposition sera de 35 %. Dans 5 à 10 ans, c'est 20 % et après 10 ans, c'est 15 %.
Selon le ministère des Finances, afin d'avoir un niveau raisonnable de régulation et d'éviter la spéculation et les bulles immobilières, l'État pourrait étudier la possibilité de collecter l'impôt sur les revenus personnels issus des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention, comme le font certains pays.
En ce qui concerne les taux d’imposition spécifiques, le ministère des Finances estime qu’ils doivent être étudiés et déterminés de manière appropriée pour refléter la performance réelle du marché immobilier. En outre, l’application de la politique de l’impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts de biens immobiliers en fonction de la durée de détention doit être synchronisée avec le processus de perfectionnement des politiques liées au foncier et au logement.
En outre, la synchronisation et la préparation de l’infrastructure informatique pour l’enregistrement foncier et immobilier constituent également un facteur important déterminant le succès de la politique.
Les attentes de redressement de la solvabilité des investisseurs immobiliers
Le rapport sur le secteur de l'immobilier résidentiel basé sur les données des 30 premières sociétés immobilières résidentielles en termes de revenus, largement annoncé par VIS Rating dans l'après-midi du 28 novembre, a déclaré que les ventes immobilières à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville au troisième trimestre de 2024 ont augmenté de 48% par rapport au trimestre précédent, le niveau le plus élevé des 4 derniers trimestres. La demande de logements reste forte, comme le démontrent les taux d’absorption élevés et la forte croissance des prêts immobiliers à 7 %, contre seulement 1 % sur un an.
Les attentes d’une hausse des prix de l’immobilier, combinées à une baisse des acomptes, continueront d’alimenter une forte demande de la part des acheteurs de logements. De nombreux investisseurs tels que Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia et Nha Ba Ria - Vung Tau ont enregistré une augmentation des ventes, principalement dans les segments haut de gamme.
Cependant, les revenus et les bénéfices des 9 premiers mois de 2024 des investisseurs figurant dans la liste de surveillance du rapport ont diminué respectivement de 20 % et de 43 % par rapport à la même période de l'année dernière, en raison de la baisse du volume de transfert due à la faiblesse des ventes en 2023. Par conséquent, on s'attend à ce que plus de 60 % des investisseurs ne réalisent pas le plan de bénéfices pour l'ensemble de l'année 2024.
En 2025, VIS Rating s'attend à ce que les développeurs augmentent fortement le nombre de nouveaux projets, contribuant ainsi à améliorer leurs ventes et leurs flux de trésorerie. La capacité de remboursement de la dette du secteur reste faible au troisième trimestre 2024, mais l’endettement devrait être contenu par de nouvelles réglementations et les flux de trésorerie des développeurs devraient s’améliorer grâce à l’augmentation des ventes.
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| On s'attend à ce que la capacité de remboursement de la dette des investisseurs immobiliers commence à s'améliorer par rapport au faible niveau de 2023-2024. Photo : VIS Rating |
Au troisième trimestre 2024, plus de la moitié des investisseurs suivis par VIS Rating présentent des profils d'endettement et de remboursement de la dette faibles. Cela est principalement dû à un endettement excessif pour le développement de projets en 2021-2023 et à l’inventaire des projets inachevés ainsi qu’aux stocks invendus à mesure que le sentiment du marché se détériore à partir de 2023.
Mais à mesure que la progression des ventes s'améliore, VIS Rating s'attend à ce que la capacité de remboursement de la dette des promoteurs immobiliers commence à s'améliorer par rapport au faible niveau de 2023-2024.
Avec des perspectives positives en matière de ventes de nouveaux projets et de flux de trésorerie, les ratios de couverture de la dette des développeurs s'amélioreront progressivement. Une nouvelle réglementation qui entrera en vigueur en juillet 2024 limitera le recours à la dette pour les nouveaux projets. VIS Rating s'attend donc à ce que la croissance de la dette continue de ralentir par rapport à un sommet de 15 % par an au cours de la période 2022-2023.
Hanoi disposera de l'Opéra le plus moderne, d'une superficie de plus de 25 000 m2.
Récemment, vice-président du comité populaire de la ville. Hanoi Duong Duc Tuan a signé et publié la décision n° 6132/QD-UBND sur l'approbation du projet de planification détaillée de l'axe spatial central de la péninsule de Quang An, à l'échelle 1/500.
En conséquence, la superficie totale du terrain à planifier est d'environ 44,1 hectares. Le projet comprendra un parc culturel et artistique thématique, des installations religieuses et de croyance, des zones de divertissement et des services hôteliers et commerciaux.
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| Perspective du nouvel Opéra. |
Il convient de noter que la péninsule de Quang An est également le site désigné pour la construction du nouvel opéra de la ville. Il s’agira d’une œuvre d’art moderne à grande échelle, représentant l’image de la Capitale. La zone théâtrale sera construite sur une superficie de plus de 25 000 m2 avec une surface de construction totale de 42 000 m2.
Auparavant, lors d'une conférence visant à recueillir l'opinion publique en juillet 2022, le vice-président de l'époque du district de Tay Ho, M. Nguyen Le Hoang, avait affirmé que le théâtre n'affecterait pas beaucoup l'espace de surface de l'eau et ne serait pas situé dans la zone de surface de l'eau du lac de l'Ouest.
De plus, une autre information qui intéresse le public est l’identité du concepteur de cet important projet. La personne qui a été « choisie et à qui l’or a été confié » était M. Renzo Piano, un célèbre architecte italien. Il est « l'auteur » de l'aéroport international du Kansai (Japon) - le premier aéroport construit sur la mer ; Auditorium Parco della Musica (Italie) – l’un des plus grands complexes dédiés aux arts du spectacle en Europe…
Lors de la conception de l'Opéra sur la péninsule de Quang An, M. Renzo Piano a eu l'idée d'une structure de coque de toit d'environ 200 à 600 mm d'épaisseur seulement. L'architecte a imaginé cette structure ultra-mince il y a 40 ans, à une époque où les techniques de construction ne pouvaient pas répondre à cette exigence particulière.
Non seulement le nouvel Opéra possède le toit le plus unique au monde, mais il applique également de nombreuses technologies et techniques de conception avancées. L'ensemble du mur de l'auditorium principal est équipé d'un système de panneaux acoustiques à commande mécanique.
Pour chaque type de performance différent, les panneaux acoustiques seront contrôlés pour se fermer, s'ouvrir, monter et descendre dans des directions et des positions correspondantes. À partir de là, assurez-vous que la réflexion sonore, l’absorption sonore et le temps de réverbération sont adaptés aux exigences de chaque programme artistique.
Vente aux enchères de terrains à Soc Son : payé jusqu'à 30 milliards de VND/m2, puis « trop effrayé, demandé de se retirer » ?
Selon une source du journaliste du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , lors de la vente aux enchères de 58 parcelles de terrain dans la commune de Quang Tien, district de Soc Son (Hanoï), lorsqu'ils ont vu qu'ils n'avaient plus aucune chance de gagner les belles parcelles de terrain, de nombreuses personnes ont payé des prix déraisonnablement élevés.
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| Enchère du client au tour 6. Le prix ayant été trop élevé, le participant s'est retiré. |
Concrètement, lors du cinquième tour, quelqu'un avait enregistré une offre foncière d'une valeur supérieure à 30 milliards de VND/m2. De nombreux autres terrains sont également vendus à des prix très élevés, autour de 60 à 101 millions de VND/m2. Cependant, au 6e tour - le dernier tour, ils ont demandé à ne plus payer.
Au final, seuls 22 des 58 terrains ont été mis aux enchères avec succès, avec des prix allant de 32 à 50 millions de VND/m2. Tous ceux qui ont « crié » des prix élevés au tour 5 ont demandé à arrêter d’enchérir au tour 6.
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| Le prix est payé au 5ème tour. |
S'adressant aux journalistes, la source - qui participe également directement à la vente aux enchères - a déclaré que les terrains ici ne coûtent en moyenne qu'environ 35 à 40 millions de VND/m2. Les associations et groupes qui ont participé à cette vente aux enchères ne connaissent pas vraiment le marché et ont donc perdu leur opportunité. Les enchères impulsives non seulement ne résolvent pas le problème, mais ternissent également l’image des ventes aux enchères foncières, entraînant des impacts négatifs sur le marché.
« J’espère que les autorités examineront attentivement cette vente aux enchères. « Il s’agit d’un acte délibéré, organisé et illégal », a déclaré l’individu indigné.
58 parcelles de terrain ont été mises en vente avec un prix de départ de 2,8 millions de VND/m2. Superficie de 90 à 220 m2. Les dépôts pour les parcelles de terrain varient de 44 à 111 millions de VND/parcelle. L'enchère se déroulera par vote direct en 6 tours obligatoires.
Auparavant, en mars 2024, une vente aux enchères de terrains à Hoai Duc avait été annulée en raison de signes de violations. Ainsi, lors du premier tour d'enchères, 15 des 33 parcelles de terrain ont été vendues à un prix allant de 100 à 180 millions de VND/m2, à partir d'un prix de départ de seulement 57 à 62 millions de VND/m2.
Ensuite, au deuxième tour, le client qui avait fait l’enchère la plus élevée n’a pas fait d’enchère et a été délibérément disqualifié, créant ainsi les conditions pour que la personne qui avait fait l’enchère la plus basse au premier tour remporte l’enchère. Considérant que le client a montré des signes de violation des réglementations sur les ventes aux enchères immobilières, le comité d'organisation a scellé tous les documents d'enregistrement des enchères et les formulaires d'offres pour les transférer à l'agence de police pour enquête et traitement conformément aux dispositions de la loi.
Binh Dinh organise des enchères pour trouver des investisseurs pour un projet résidentiel d'une valeur de plus de 1 700 milliards de VND
Le Centre de service d'enchères immobilières (Département de la Justice de la province de Binh Dinh) vient d'annoncer la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet résidentiel, de services et éducatif à l'ouest de la rue Tay Son.
En conséquence, le terrain mis aux enchères appartient au Centre de formation professionnelle des transports de Binh Dinh et aux zones adjacentes situées dans le quartier de Quang Trung, ville. Quy Nhon La superficie du terrain est supérieure à 6,3 hectares, dont la superficie du terrain destinée à la construction de maisons adjacentes est supérieure à 2,5 hectares ; Terrain de service commercial de plus de 0,4 ha...
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| Planification d'un projet de zone résidentielle, de services et d'éducation à l'ouest de la rue Tay Son. |
L'échelle du projet comprend 238 maisons adjacentes (les investisseurs doivent construire la construction brute et terminer l'extérieur, hauteur maximale de 4 étages) ; Construction de bâtiments de services commerciaux pour activités touristiques, bureaux d'affaires (hauteur maximale de 5 étages).
En outre, les investisseurs doivent être responsables d’investir dans l’achèvement de l’infrastructure technique du terrain pédagogique d’une superficie de 0,4 hectare ; Verser une somme équivalente à la valeur du fonds foncier investi dans la construction de systèmes d'infrastructures techniques pour construire des logements sociaux (le fonds foncier est réservé à hauteur de 20 %, soit environ 0,5 ha, pour développer des logements sociaux).
Selon le Centre de service d'enchères immobilières, le prix de départ de la propriété est supérieur à 558 milliards de VND, avec une augmentation de prix de 5 % (plus de 27,9 milliards de VND). La vente aux enchères aura lieu à 8h30 le 21 décembre 2024, au hall du centre de services de vente aux enchères immobilières, n° 37, rue Phan Dinh Phung, ville. Quy Nhon, province de Binh Dinh.
Le coût de mise en œuvre du projet s'élève à 1 144 milliards de VND (hors frais d'utilisation du sol provenant des droits d'utilisation du sol mis aux enchères). Avancement de la mise en œuvre du projet dans un délai de 48 mois à compter de la date de la décision de reconnaître les résultats des enchères ou d’approuver l’approbation de l’investisseur.
Thua Thien Hue met aux enchères un terrain « doré » de plus de 1 600 m2 pour réaliser un projet commercial
Le Comité populaire de la province de Thua Thien Hue a déclaré que le 7 décembre, le Centre de développement du fonds foncier du Département des ressources naturelles et de l'environnement, en coordination avec Quang Nam Finance et Price Joint Stock Auction Company Limited, organisera une vente aux enchères pour vendre des actifs fonciers, transférer les droits d'utilisation des terres sous forme de bail foncier pour mettre en œuvre le projet d'investissement de la zone de service commercial sur le terrain n° 47 Hai Ba Trung, ville. Teinte.
En conséquence, le terrain situé au 47 Hai Ba Trung a une superficie de 1 646,6 m2 ; avec des actifs sur un terrain rattaché au terrain adjugé comprenant 1 immeuble de bureaux de 3 étages, 1 immeuble de bureaux de 2 étages, 1 maison de garde d'une surface de construction de 685 m2, une surface de plancher de 1 628 m2. Avec une durée d'utilisation des terres de 50 ans, à compter de la date de la décision de bail foncier du Comité populaire de la province de Thua Thien Hue, les frais sont perçus une fois pour toute la durée du bail.
Le prix de départ prévu pour la vente aux enchères du terrain et de la maison est de 100,42 milliards de VND. Parmi ceux-ci, le prix de départ pour les droits d'utilisation du terrain est de 93,47 milliards de VND, le prix de départ pour les actifs attachés au terrain est de 6,94 milliards de VND. Avec un dépôt de plus de 20 milliards de VND, chaque étape de prix pour les droits d'utilisation du sol est de 1,8 milliard de VND, avec des actifs sur le terrain de 140 millions de VND.
Selon le Comité populaire de la province de Thua Thien Hue, après la vente aux enchères, le terrain sera investi dans un projet de zone commerciale et de services de 9 étages. Les produits et services fournis par ce projet sont des services essentiels en matière de commerce, de services, de tourisme, de divertissement et de loisirs.
Le projet représente un investissement total de plus de 233 047 milliards de VND. Dans lequel l'apport en capital de l'investisseur doit assurer au moins 20 % du capital d'investissement total du projet. L'avancement de la mise en œuvre du projet ne doit pas dépasser 36 mois à compter de la date d'attribution du terrain ou de la location du terrain, tandis que le début des travaux de construction ne doit pas dépasser 12 mois à compter de la date d'attribution du terrain ou de la location du terrain.
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