Les experts conseillent d’examiner attentivement l’achat d’un terrain en banlieue, car cela réduit la diversité des actifs lorsque vous possédez déjà deux maisons dans le centre-ville et un terrain à la campagne.
J'ai 38 ans, ma femme a 33 ans, nous avons un enfant de 5 ans et elle est enceinte de notre deuxième enfant. Dans ma famille, je suis le seul à travailler, ma femme reste à la maison et fait du commerce en ligne, principalement des tâches ménagères. Mon revenu provenant d’un emploi stable est d’environ 100 à 120 millions de VND par mois et mes dépenses familiales sont d’environ 50 millions.
Actuellement, j'ai 2 maisons dans le quartier du centre-ville, au prix d'environ 6 à 7 milliards de VND chacune et louées 12 millions de VND par mois, soit un total de 24 millions de VND. Toute la famille loue un appartement pour 13 millions par mois. J'ai aussi un terrain à la campagne qui vaut environ 1 milliard et des économies de 2 milliards.
Les taux d’intérêt de l’épargne sont bas, donc cette année je souhaite retirer 2 milliards d’économies pour investir. Vous pouvez emprunter davantage avec de bons taux d’intérêt auprès de banques étrangères (fixes sur 3 ans avec des taux d’intérêt de 7 à 8 % par an) et rembourser en fonction du montant restant chaque mois.
Je travaille principalement pour un salaire, je ne suis pas doué en affaires, je peux accepter des risques à un niveau relativement élevé, je ne connais pas grand-chose au marché immobilier comme les terrains de banlieue... Jusqu'à présent, j'ai principalement économisé suffisamment d'argent pour acheter des maisons dans le centre-ville à louer. J'ai entendu dire que cette année est une bonne période pour investir dans des terrains de banlieue, à condition de les conserver à long terme, de 3 à 5 ans. Cependant, je crains qu'une fois la deuxième loi sur la taxe foncière adoptée, les propriétaires de nombreuses propriétés, comme moi, devront payer un impôt énorme.
Obtenez des conseils d’experts sur la direction d’investissement appropriée dans un avenir proche.
Thien Son
Immobilier à l'Est de Ho Chi Minh-Ville, ville de Thu Duc, novembre 2023. Photo : Quynh Tran
Consultant:
Avec les informations ci-dessus, je fournirai quelques analyses et conseils pour vous aider à avoir une vue d'ensemble de la santé financière de votre famille. À partir de là, vous pouvez prendre des décisions d’investissement appropriées.
Dans un premier temps, nous analyserons la santé financière. Le revenu total de votre famille provenant du salaire est d'environ 110 millions de VND par mois (en moyenne), les revenus locatifs de deux maisons sont de 24 millions. Les dépenses familiales totales s'élèvent à environ 50 millions de VND par mois (en supposant que le loyer de l'appartement de 13 millions soit inclus, les dépenses essentielles et les prestations sociales soient comprises). Ainsi, le surplus mensuel de la famille sera de 84 millions de VND par mois.
Votre famille bénéficie d’un excédent assez important, avec un ratio allant jusqu’à 63 %. Cependant, à mesure que l’aîné est sur le point d’entrer en première année et que la famille s’apprête à accueillir un nouveau membre, les besoins financiers vont augmenter, notamment les coûts d’éducation et de soins de santé. Cela nécessite plus de flexibilité et une planification détaillée pour assurer la sécurité financière à long terme de la famille.
Ensuite, nous évaluons le portefeuille d’actifs actuel. Deux maisons en centre-ville valant 12 milliards, un terrain à la campagne valant 1 milliard, des économies valant 2 milliards. L'actif total est de 15 milliards de VND et aucune dette.
Votre famille détient actuellement un portefeuille d’actifs important, principalement concentré dans l’immobilier (87%). L'efficacité des investissements n'est pas élevée car les taux d'intérêt de l'épargne chutent à 5-6 % par an pour les dépôts à terme d'un an et le taux de croissance des prix des maisons du centre-ville, selon les données de surveillance du FIDT, fluctue en moyenne à 8-9 % par an. Bien que l’immobilier offre généralement des rendements plus élevés que les taux d’intérêt de l’épargne, une concentration trop importante dans une seule classe d’actifs comporte également des risques et peut réduire la liquidité de votre portefeuille.
Les taux d’intérêt des prêts sont actuellement bas, seulement 5 à 8 % pendant la période préférentielle et 9,5 à 10 % un an après la période préférentielle. Il s’agit d’une opportunité d’utiliser l’effet de levier financier pour améliorer la performance des investissements.
Ensuite, nous discutons des facteurs à prendre en compte lors d’un investissement dans l’immobilier de banlieue. Vous comptez retirer 2 milliards de votre épargne, plus un prêt bancaire pour conserver un bien immobilier de banlieue pendant 5 ans. Avec cette approche, vous diversifierez votre portefeuille immobilier, le taux de croissance de l’immobilier de banlieue fluctue de 12 à 15 % par an, mais cela réduira la liquidité de la classe d’actifs que vous détenez.
Investir dans un terrain pavillonnaire quand on n'a pas les connaissances et le temps, c'est prendre le risque de ne pas choisir un terrain avec un réel potentiel. De plus, vous pouvez également rencontrer des risques liés à la légalité, à la liquidité et au potentiel de croissance de ce terrain. Par conséquent, trouver de bons courtiers ou confier à des organisations réputées la recherche de biens immobiliers potentiels en banlieue est un facteur à prendre en compte.
Le risque d’imposition élevée sur les résidences secondaires sera également pris en compte. Actuellement, selon la feuille de route, la proposition d'élaboration de la loi sur l'impôt foncier sera soumise à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de la 8e session (octobre 2024) et approuvée lors de la 9e session (mai 2025). On ne sait pas encore quand la loi sera mise en œuvre ni quels seront les taux d’imposition spécifiques pour les transferts. Diversifier votre portefeuille et allouer une part appropriée de votre situation financière globale à des terrains de banlieue limitera l’impact fiscal sur la propriété.
J'aimerais ajouter quelques notes sur les solutions de protection financière. Vous n'avez pas précisé si toute la famille a une assurance-vie ou non, donc mon conseil est de vous assurer d'avoir une assurance-vie et une assurance-maladie pour chaque membre de la famille. L’assurance vous protégera contre les risques imprévus, tout en maintenant la stabilité de vos flux de trésorerie. La contribution annuelle recommandée serait de 5 à 8 % du revenu annuel total.
La prochaine classe d’actifs que vous devrez préparer avant de continuer à investir est de mettre de côté un fonds de réserve pour votre famille afin d’assurer la sécurité financière en cas d’urgence, généralement 3 à 6 mois de dépenses. Plus précisément, dans le cas de votre famille, cela se situera entre 150 et 300 millions de VND. Cette réserve peut être divisée en paquets d'épargne d'une durée de 1 mois, 6 mois et 12 mois.
En ce qui concerne les solutions d’investissement, j’ai quelques analyses comme suit. Actuellement, l’économie entre dans un nouveau cycle de reprise – croissance – saturation – récession. Chaque phase comportera des classes d’actifs présentant des caractéristiques propices à une bonne croissance durant cette période.
Dans la phase de reprise du nouveau cycle, ce sont les valeurs mobilières en général et les actions en particulier qui devraient connaître la meilleure croissance. Par conséquent, pour une bonne performance de croissance des actifs, vous devriez détenir une classe d’actifs en actions pour les 2 à 3 prochaines années. Sans temps, expérience et une appétence au risque modérée, vous pouvez investir dans des certificats de fonds, accumuler des actions ou confier des investissements à des institutions financières réputées et choisir des segments d’investissement adaptés à votre risque.
L’or sera également un canal d’investissement adapté à l’appétit pour le risque. Actuellement, les métaux précieux sont ancrés à des prix assez élevés et fluctuent. À des niveaux de prix de l'or appropriés, vous pouvez également envisager de conserver votre position. Toutefois, vous ne devriez pas investir plus de 10 % du patrimoine total de votre famille.
En fin de compte, chaque décision d’investissement que vous prenez doit être considérée dans le cadre d’un plan financier global, conçu pour tenir compte de votre niveau de risque acceptable, de vos objectifs financiers à long terme et des besoins familiaux immédiats. J’espère que les conseils ci-dessus vous aideront à gérer et à développer vos finances personnelles.
Vu Thi Huong
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs
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