Logements sociaux et logements ouvriers « invendus »
Le récent rapport sur le marché immobilier de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montre qu'au troisième trimestre, l'ensemble du pays a enregistré plus de 250 projets de logements à vendre, dont la plupart sont les prochaines phases du projet. Fournit environ 20 000 produits au marché.
En plus de l'offre provenant des phases suivantes des anciens projets, le marché a enregistré une nouvelle offre provenant de projets nouvellement ouverts dans certaines localités comme Can Tho, Lao Cai, Ho Chi Minh Ville, Hai Phong... De nombreux projets ont été prolongés, démarrés, redémarrés...
L'offre est encore majoritairement constituée de produits de faible hauteur et de terrains, représentant 54 % de l'offre totale de logements du pays.
Le segment des appartements de milieu de gamme (25 à 50 millions de VND/m2) et le segment des appartements haut de gamme (50 à 80 millions de VND/m2) ont continué à dominer l'offre de nouveaux appartements au cours du trimestre, représentant respectivement 58 % et 26 % de l'offre totale d'appartements à vendre.
Le segment des appartements abordables (moins de 25 millions de VND/m2) continue d'être rare, n'apparaissant en petites quantités que dans certaines provinces et villes de niveaux 2 et 3. L’offre totale d’appartements abordables a diminué de 98 % par rapport à 2019.
Il convient de noter que, selon le VARS, le phénomène du logement social est à la fois inexistant et invendu. Les projets de logements sociaux à Hai Phong et Da Nang ont été presque tous vendus dès leur lancement, tandis que la capitale industrielle de Bac Ninh n'a vendu qu'un tiers de ses produits malgré de multiples offres.
Un projet de logements sociaux est en cours de mise en œuvre (Photo : Ha Phong).
En août dernier, dans un rapport envoyé au ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Bac Ninh a déclaré que bien que la province de Bac Ninh ait investi dans la construction de dizaines de milliers de maisons ouvrières, il semble que les ouvriers travaillant dans la province ne soient pas intéressés à acheter des maisons ouvrières.
En conséquence, parmi les 7 projets de logements ouvriers achevés ou partiellement achevés à Bac Ninh, fournissant au marché environ 4 000 appartements achevés, le nombre de travailleurs travaillant dans les parcs industriels s'inscrivant pour acheter des maisons est très faible.
Le rapport indique que les propriétaires de projets ont récemment mis en vente 1 681 logements pour ouvriers, mais que très peu ont été vendus. Actuellement, 7 projets comptent encore 1 324 logements disponibles.
Récemment, dans le rapport sur la réception, la révision et l'achèvement du projet de loi révisée sur le logement qui vient d'être envoyé au gouvernement, le ministère de la Construction a déclaré qu'à l'échelle nationale, il existe 15 localités dotées de logements sociaux appartenant à l'État avec un total de 15 841 unités. Parmi ceux-ci, 12 162 unités ont été louées, 1 380 unités ont été louées (dans la province de Ba Ria - Vung Tau et la province de Vinh Long), 929 unités ont été vendues et 750 unités sont toujours vacantes parce qu'il n'y a pas de locataires ou parce que les locataires ont rendu les unités après l'expiration du terme du bail en raison de l'absence de demande, 620 unités à Ho Chi Minh-Ville n'ont pas de rapport spécifique sur la situation de la location et de la location de ce fonds de logement.
En particulier, la ville de Da Nang compte 10 579 logements sociaux appartenant à l'État, mais il n'y a aucun cas de location, uniquement des locations. La Ville a maintenant préparé un projet à soumettre au Premier ministre pour obtenir l'autorisation de vendre 846 appartements et a vendu 616 appartements.
Nécessité d'élargir le public cible
Le ministère de la Construction a estimé que l'autorisation de la forme de location-vente entraînerait une diminution du nombre de bénéficiaires, réduisant ainsi le fonds de logement locatif. Dans le même temps, autoriser la location-vente conduira à une forme de propriété « en peau de léopard » : dans un projet ou un bâtiment, il y a à la fois propriété privée et propriété de l’État, ce qui entraîne des difficultés de gestion, d’utilisation et d’exploitation.
De plus, selon l’expérience internationale, la plupart des pays, dont la Chine, la Corée, Singapour… lorsqu’ils investissent dans le logement social avec le budget de l’État, l’utilisent uniquement pour la location.
Les logements sociaux et les logements ouvriers sont à la fois rares et invendus (Photo d'illustration : Ha Phong)
Expliquant pourquoi plus de 1 000 maisons de travailleurs n'ont pas d'acheteurs, le Comité populaire de la province de Bac Ninh a déclaré que la majorité des travailleurs viennent d'autres provinces, ont un lieu de résidence instable et déménagent et changent fréquemment d'emploi. D'autre part, les revenus des travailleurs sont encore faibles, de sorte que la vente, la location et la location-vente de logements pour travailleurs à Bac Ninh ont été très lentes ces derniers temps.
Pour accroître l'attractivité des logements pour les travailleurs, la province de Bac Ninh recommande au ministère de la Construction d'étudier et de compléter davantage de mécanismes d'incitation spéciaux pour les logements pour les travailleurs et les logements sociaux pour les travailleurs. A cela s'ajoute un système de normes, de réglementations, d'instructions spécifiques sur la gestion et le développement synchrone de ce type de logements.
La province a également recommandé au ministère de la Construction d'étudier et de modifier les réglementations et les politiques liées à l'investissement dans la construction d'infrastructures techniques et sociales synchrones dans les projets de logements sociaux à grande échelle, en garantissant l'objectif de réduire les prix des logements sociaux, en fonction des revenus et de l'abordabilité des sujets sociaux.
Parallèlement, préciser le mode de détermination des prix de vente, de location et de location-vente dans le cas de zones de logements sociaux de grande envergure dotées d'infrastructures complètes.
D'un point de vue d'expert, M. Nguyen Hoang Nam, membre du groupe de travail d'étude du marché immobilier de VARS, a déclaré que même si le projet d'un million de logements sociaux est pleinement mis en œuvre, l'offre de logements sociaux ne peut toujours pas répondre à la demande. Parallèlement, le processus de mise en œuvre, de construction et de vente des projets de logements sociaux se heurte encore à de nombreuses difficultés, allant des mécanismes juridiques aux réglementations et conditions d’achat ainsi qu’aux cas éligibles aux politiques.
M. Nam a suggéré que la politique du logement devrait cibler toutes les classes sociales. Les réglementations concernant les bénéficiaires des politiques de logement social doivent être modifiées pour être plus adaptées. Le logement social n’est pas destiné aux riches, mais devrait également s’adresser à ceux qui ont des revenus imposables et des économies, mais qui ne peuvent pas accéder aux logements commerciaux aux prix élevés.
« La demande de logements sociaux est énorme, mais la planification du développement doit être soigneusement calculée pour atteindre l'objectif d'aider les entreprises à se rétablir pendant les périodes difficiles et d'aider les personnes à faible revenu à avoir la possibilité de s'installer », a souligné M. Nam.
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