L'immobilier japonais perd de son attrait

Les spéculations selon lesquelles le Japon augmentera ses taux d'intérêt pour la première fois en 17 ans ce printemps font chuter les investissements étrangers dans l'immobilier national à leur plus bas niveau depuis cinq ans.

La politique de taux d’intérêt négatifs touche à sa fin

Les fonds d'investissement étrangers ont vendu une série de grands actifs immobiliers au Japon au cours du dernier trimestre 2023. Mapletree Investments de Singapour a vendu un immeuble commercial à Osaka pour 54 milliards de yens au détaillant d'électronique Edion. Le groupe américain Fortress Investment Group a vendu un hôtel de villégiature à Okinawa à une société d'investissement immobilier sous son égide pour environ 40 milliards de yens…

Les nouveaux investissements des entreprises étrangères ont chuté de 80 % au quatrième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022, selon CBRE, la plus grande société d'investissement et de services immobiliers commerciaux au monde . Au cours des neuf premiers mois de 2023, les ventes immobilières des investisseurs étrangers ont plus que doublé par rapport à la même période de l'année dernière pour atteindre 1 050 milliards de yens (7,1 milliards de dollars), tandis que leurs achats ont chuté d'environ 20 % pour atteindre 830 milliards de yens.

Pour l'ensemble de l'année 2023, les investissements étrangers dans l'immobilier japonais ont chuté d'environ 30 % pour atteindre 1 000 milliards de yens (6,7 milliards de dollars), tandis que les ventes immobilières ont doublé pour atteindre environ 1 370 milliards de yens, marquant la première année complète de ventes nettes depuis 2018.

Alors que de nombreux biens immobiliers sont vendus, de nombreux projets de construction au Japon sont également au point mort en raison d’un manque de main-d’œuvre. Photo : NIKKEI ASIA

La tendance à la baisse des ventes immobilières découle en partie de la possibilité d’un ajustement de la politique monétaire par la Banque du Japon (BOJ). Le gouverneur de la BOJ, Kazuo Ueda, a récemment renforcé la possibilité que la BOJ augmente ses taux d'intérêt ce printemps. Selon les experts, la BOJ se rapproche d'une décision de mettre fin à sa politique de taux d'intérêt négatifs en avril 2024. Les investisseurs craignent qu'une fois que les taux d'intérêt commenceront à augmenter fortement, les coûts d'emprunt augmenteront et réduiront les rendements des investissements immobiliers.

Vente d'immeuble

Le ralentissement du marché immobilier étranger a également joué un rôle dans la vente massive. La hausse des taux d’intérêt et la tendance constante au travail à domicile ont fait chuter les prix des bureaux aux États-Unis et en Europe. Certains ont minimisé leurs pertes en vendant, en réalisant des bénéfices précoces sur des actifs au Japon, où les prix sont encore relativement élevés par rapport aux autres marchés.

Ce sont les investisseurs internationaux qui ont stimulé le marché japonais de la construction de bureaux qui vendent pour la première fois, alors que les loyers baissent en raison de l'offre excédentaire et de la hausse des taux d'intérêt bancaires. Les analystes prédisent que les investisseurs étrangers continueront de vendre des biens immobiliers japonais en 2024.

Parmi eux, le fonds souverain singapourien GIC a entamé cet été le processus de vente d'une participation majoritaire dans le gratte-ciel Shiodome City Center de Tokyo, mais la manière dont cela se déroulera reste incertaine. Le rendement annuel nominal de GIC sur les cinq années jusqu'en mars 2023 était de 3,7 %, son plus bas niveau depuis 2016. Alors que les prix des immeubles de bureaux chutaient aux États-Unis et en Europe, GIC a vendu des propriétés au Japon, où les prix étaient plus élevés, pour compenser ces pertes.

Selon la Real Estate Securities Association, les immeubles de bureaux sont au cœur du marché de l'investissement immobilier japonais, représentant environ 40 % des portefeuilles des sociétés d'investissement immobilier japonaises. Alors que la demande pour d’autres types de biens tels que les résidences et les hôtels reste forte, la faiblesse du marché des bureaux rend la tâche difficile à certains investisseurs immobiliers.

Le volume des transactions pour les immeubles de bureaux a été particulièrement touché, chutant de 40 % à 1 080 milliards de yens, le plus bas niveau depuis 2012. Selon Nikkei Asia, le taux de vacance des bureaux à Tokyo a atteint son plus haut niveau en 11 ans, même si les prix de location ont chuté de 30 % par rapport à il y a quatre ans.

Les investisseurs étrangers sont attirés par l'immobilier japonais en grande partie en raison des faibles coûts d'emprunt dans le cadre de la politique monétaire ultra-accommodante de la BOJ. Mais la possibilité de taux d’intérêt plus élevés ce printemps plane sur le marché. Selon une enquête de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, alors qu'en 2019, 89 % des investisseurs étrangers se disaient optimistes ou plutôt optimistes quant à l'immobilier japonais, ce taux est désormais tombé à 28 %.

HAPPY CHI

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