Les spéculations selon lesquelles le Japon relèvera ses taux d'intérêt pour la première fois en 17 ans ce printemps entraînent une chute des investissements étrangers dans l'immobilier national à leur plus bas niveau en cinq ans.
Les politiques de taux d'intérêt négatifs sont sur le point de prendre fin.
Au cours du dernier trimestre 2023, des fonds d'investissement étrangers ont cédé plusieurs biens immobiliers de grande envergure au Japon. La société singapourienne Mapletree Investments a vendu un immeuble commercial à Osaka pour 54 milliards de yens au distributeur d'électronique Edion. La société d'investissement américaine Fortress a vendu un complexe hôtelier à Okinawa à l'une de ses propres sociétés d'investissement immobilier pour environ 40 milliards de yens.
Selon CBRE, la plus grande société mondiale d'investissement et de services en immobilier commercial, les nouveaux investissements des entreprises étrangères ont chuté de 80 % au quatrième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. Au cours des neuf premiers mois de 2023, les ventes immobilières réalisées par des investisseurs étrangers ont plus que doublé par rapport à la même période de l'année précédente, atteignant 1 050 milliards de yens (7,1 milliards de dollars américains), tandis que leurs acquisitions ont diminué d'environ 20 % pour s'établir à 830 milliards de yens.
Pour l'ensemble de l'année 2023, les investissements étrangers dans l'immobilier japonais ont diminué d'environ 30 %, pour atteindre 1 000 milliards de yens (6,7 milliards de dollars américains), tandis que les ventes immobilières ont doublé pour atteindre environ 1 370 milliards de yens, marquant ainsi la première année complète de ventes nettes depuis 2018.
La chute du marché immobilier s'explique en partie par la possibilité d'ajustements de la politique monétaire de la Banque du Japon (BOJ). Le gouverneur de la BOJ, Kazuo Ueda, a récemment réaffirmé la probabilité d'une hausse des taux d'intérêt ce printemps. Selon les experts, la BOJ est sur le point de mettre fin à sa politique de taux d'intérêt négatifs en avril 2024. Les investisseurs craignent qu'une forte hausse des taux d'intérêt n'entraîne une augmentation du coût du crédit et une baisse de la rentabilité des investissements immobiliers.
Vente du bâtiment.
La faiblesse du marché immobilier international a également contribué à cette vague de ventes. La hausse des taux d'intérêt et la persistance du télétravail ont fait baisser les prix des bureaux aux États-Unis et en Europe. Certains ont limité leurs pertes en vendant et en réalisant des bénéfices rapidement sur des biens immobiliers au Japon, où les prix sont restés relativement élevés par rapport aux autres marchés.
Les mêmes investisseurs internationaux qui ont jadis alimenté le marché immobilier de bureaux japonais cèdent aujourd'hui leurs biens pour la première fois, face à la baisse des loyers due à une offre excédentaire et à la hausse des taux d'intérêt bancaires. Les analystes prévoient que les investisseurs étrangers continueront de vendre des biens immobiliers japonais en 2024.
Parallèlement, le fonds d'investissement singapourien GIC a entamé cet été la vente d'une participation majoritaire dans le gratte-ciel Shiodome de Tokyo, mais l'issue de cette opération reste incertaine. Le rendement annuel nominal de GIC sur les cinq années s'achevant en mars 2023 s'est établi à 3,7 %, son niveau le plus bas depuis 2016. Face à la chute des prix de l'immobilier de bureaux aux États-Unis et en Europe, GIC a cédé des actifs immobiliers au Japon, où les prix sont plus élevés, afin de compenser ces pertes.
Selon l'Association des valeurs mobilières immobilières, les immeubles de bureaux occupent une place centrale sur le marché de l'investissement immobilier japonais, représentant environ 40 % des portefeuilles des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) japonaises. Si la demande pour d'autres types de biens immobiliers, tels que les logements et les hôtels, demeure soutenue, la faiblesse du marché des bureaux engendre des difficultés pour certains investisseurs.
Le volume des transactions pour les immeubles de bureaux a été particulièrement touché, chutant de 40 % pour atteindre 1 080 milliards de yens, son niveau le plus bas depuis 2012. Selon Nikkei Asia, le taux de vacance des bureaux à Tokyo a atteint son plus haut niveau en 11 ans, même si les prix des loyers ont baissé de 30 % par rapport à il y a quatre ans.
Les investisseurs étrangers sont attirés par l'immobilier japonais principalement en raison des faibles coûts d'emprunt, conséquence de la politique monétaire extrêmement accommodante de la Banque du Japon. Cependant, la perspective d'une hausse des taux d'intérêt ce printemps assombrit le marché. Selon une enquête de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, alors que 89 % des investisseurs étrangers se disaient optimistes ou plutôt optimistes quant à l'immobilier japonais en 2019, ce chiffre est tombé à 28 %.
HANH CHI
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