(Dan Tri) - La nouvelle liste des prix des terrains de Hanoi vient d'être publiée, outre les avis selon lesquels elle aidera à débloquer des projets, assurera la transparence fiscale... les experts craignent que les spéculateurs n'en profitent pour faire monter les prix.
Le prix des terrains à Hanoi est le plus élevé, à 695 millions de VND/m2
Le Comité populaire de Hanoi vient de publier une liste ajustée des prix des terrains en vigueur du 20 au 31 décembre 2025. Par rapport à l'ancienne liste de prix des terrains, la liste de prix ajustée des terrains résidentiels est 2 à 6 fois plus élevée.
Il convient de noter que les prix des terrains dans de nombreuses rues du district de Hoan Kiem, notamment Ba Trieu (de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan) ont le prix le plus élevé de plus de 695,3 millions de VND/m2.
Selon la liste des prix des terrains pré-ajustés, le prix des terrains urbains le plus élevé dans le centre-ville de Hanoi est de 188 millions de VND/m2 sur 3 rues : Hang Ngang, Hang Dao et Le Thai To. Ainsi, le prix foncier ajusté le plus élevé est près de 3,7 fois plus élevé qu’avant ajustement.
Le prix du terrain le plus élevé dans la liste des prix du terrain ajusté à Hanoi est plus élevé que la liste des prix du terrain ajusté à Ho Chi Minh-Ville annoncée en octobre dernier, avec le prix le plus élevé de plus de 687 millions de VND/m2 dans les rues Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (District 1).
Dans un autre quartier central, Ba Dinh, la rue avec le prix du terrain le plus élevé est Phan Dinh Phung avec plus de 450 millions de VND/m2. Ce prix est 3,4 fois plus élevé que l’ancien cadre de prix du foncier. D'autres itinéraires ont également des prix supérieurs à 400 millions de VND/m2, comme Tran Phu et Doc Lap.
Dans le district de Hai Ba Trung, le prix foncier ajusté le plus élevé se trouve sur la rue Nguyen Du (section de Quang Trung à Tran Binh Trong), la rue Hue (section de Nguyen Du à Nguyen Cong Tru) avec plus de 368 millions de VND/m2. Ce prix est également près de 3,5 fois supérieur à l’ancien prix.
Dans le district de Tay Ho, la rue Van Cao a le prix le plus cher, soit plus de 256 millions de VND/m2. Ce prix est près de 3,3 fois plus élevé que le prix actuel.
Un projet immobilier dans le district de Hoang Mai, Hanoi (Photo : Tran Khang).
De plus, après ajustement, 5 districts Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc et Dan Phuong sont orientés pour devenir les districts de Hanoi avec le prix le plus élevé de près de 117 millions de VND/m2.
Concernant la liste des prix des terrains ajustée, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoi a déclaré que la nouvelle liste de prix contribue à réduire la différence, rapprochant progressivement les prix des terrains dans la capitale de ceux du marché. Cela permet d’établir une politique cohérente en matière de gestion foncière et d’harmoniser les intérêts de l’État, des usagers et de ceux qui ont besoin de terres pour mettre en œuvre le projet. Grâce à cela, les recettes budgétaires ont augmenté grâce à la mise en œuvre des obligations financières sur le foncier des particuliers et des entreprises.
Dans les cas où les taxes et les frais fonciers sont élevés et ne sont pas adaptés aux revenus des personnes, l'agence de gestion estime qu'il est nécessaire d'étudier la réduction des taux d'impôts et de frais, et non de réduire les prix des terrains.
Le Ministère a affirmé que la liste de prix ajustée n’affecte pas l’indemnisation et le soutien au déblaiement des sites lorsque l’État récupère des terres. Au contraire, elle contribue activement au défrichement des terres, à l’attraction des investissements et au développement de la capitale.
« Les droits des personnes dont les terres sont récupérées sont également mieux garantis, ce qui encourage les gens à se conformer aux politiques de défrichement des terres », a déclaré le ministère.
Les experts craignent que les prix de l'immobilier continuent d'être « gonflés »
S'adressant au journaliste de Dan Tri , Mme Pham Mien, directrice adjointe des études de marché et du conseil au département de promotion des investissements de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que la publication de la nouvelle liste de prix des terrains montre que les réglementations de la loi foncière de 2024 sont progressivement entrées en vigueur.
Le marché connaît de nombreux projets immobiliers bloqués en raison de problèmes de détermination des droits d'utilisation du sol. La publication de la nouvelle liste de prix des terrains permet aux projets d'avoir une base juridique pour poursuivre la construction, la mise en œuvre et fournir une nouvelle offre au marché immobilier.
Par ailleurs, un point positif de la détermination des prix des terrains proches du marché aidera l’État à collecter des impôts corrects et suffisants sur les transactions de transfert de biens immobiliers.
Cependant, selon elle, il existe une limitation : récemment, le prix de l'immobilier à Hanoi a augmenté très haut, il est virtuel et bien au-delà de ce que les gens peuvent se permettre. Cette augmentation des prix montre des signes d’impact de la part des groupes d’investissement et de spéculation lorsque l’offre sur le marché est faible et concentrée entre les mains d’un seul groupe d’investisseurs.
« Ainsi, la liste des prix des terrains est basée sur le prix élevé actuel du marché, ce qui légalise de manière invisible ce prix élevé », a souligné Mme Mien.
Selon elle, le prix élevé actuel des terrains augmentera les coûts de mise en œuvre des projets et les investisseurs continueront d'augmenter encore plus les prix de vente. En attendant, le prix actuel est difficile à acheter pour ceux qui ont de réels besoins.
Les experts craignent que les spéculateurs profitent de la hausse des prix des terrains pour faire grimper les prix (Illustration : Duong Tam).
Du côté des investisseurs, a déclaré Mme Mien, il y aura également des difficultés dans le processus de déblaiement du site et d'acquisition des terrains pour mettre en œuvre le projet. Dans les grands projets, l’État peut participer au processus d’acquisition des terres. Mais au contraire, pour les petits et moyens projets, les investisseurs devront négocier le prix de récupération des terres avec les populations.
« La détermination d'une liste de prix des terres proche du marché contribuera à harmoniser les intérêts des trois parties : l'État, les investisseurs et la population. Cependant, la liste actuelle des prix des terres augmente les coûts des intrants, obligeant les investisseurs à augmenter les prix de vente, ce qui rend la tâche plus difficile aux consommateurs finaux qu'auparavant », a-t-elle déclaré.
Selon Mme Mien, pour déterminer avec précision les prix proches du marché, l'État doit disposer d'un outil permettant de mesurer l'indice sur plusieurs années en fonction des données d'achat et de vente dans chaque zone. À partir de là, les localités pourront fournir des données sur les prix des terrains qui sont raisonnables pour le marché.
M. Tran Khanh Quang, expert immobilier, a déclaré que la liste des prix des terrains récemment publiée a enregistré une très forte augmentation. Dans les banlieues de Ho Chi Minh-Ville, elle a augmenté d'environ 10 fois et à Hanoi, elle a augmenté d'environ 4 à 6 fois.
Les projets sont mis en œuvre et l’utilisation des terres représente actuellement environ 15 à 20 % du capital d’investissement total des projets. L’augmentation soudaine des prix des terrains entraînera une hausse des coûts d’investissement des projets. Les investisseurs sont donc contraints d’augmenter les prix de l’immobilier.
« Les six premiers mois d'application de la nouvelle liste de prix des terrains n'auront pas d'impact clair, car la plupart des transactions à ce moment-là ont terminé les procédures légales. Cependant, après cela, les produits calculés selon la nouvelle liste de prix des terrains entraîneront une augmentation des prix locaux d'environ 30 %. En fait, Hô Chi Minh-Ville a appliqué la nouvelle liste de prix des terrains avant Hanoi et l'augmentation des prix s'est également produite dans certaines régions », a-t-il déclaré.
M. Quang a déclaré qu'outre les aspects positifs de la nouvelle liste de prix des terrains, tels que la transparence des taxes sur les transferts de biens immobiliers, l'équité envers les personnes dont les terres sont récupérées... il y aura d'autres limitations.
Plus précisément, les entreprises auront plus de difficultés à défricher des terres, car les gens s’attendront à un prix plus élevé lorsque leurs terres seront récupérées. De plus, les groupes spéculatifs qui ont fait un pas en avant pour s'emparer de ces biens immobiliers profiteront de la nouvelle liste de prix des terrains pour faire monter les prix très haut.
Même les grands investisseurs disposant de produits immobiliers disponibles en profitent pour gonfler les prix. À partir de là, les vrais acheteurs de maisons continueront à faire face à des difficultés.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm
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