1/3 des projets immobiliers à Ho Chi Minh-Ville sont bloqués en raison de problèmes financiers
M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que sur les 168 projets confrontés à des difficultés à Ho Chi Minh-Ville, 1/3 des projets sont liés à des problèmes financiers.
Lors de la conférence de diffusion de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les affaires immobilières de 2023, qui a eu lieu le matin du 11 octobre, M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (ministère de la Construction) a déclaré que l'une des premières conditions pour les organisations et les particuliers lorsqu'ils font des affaires immobilières est de créer une entreprise.
Dans le même temps, il est nécessaire de garantir le ratio entre le solde créditeur et le solde obligataire par rapport aux fonds propres. Selon M. Hai, il est tout à fait normal qu’une entreprise réalise de nombreux projets. Mais si la capacité financière est limitée et que le même flux de trésorerie est réparti sur de nombreux projets, les entreprises commenceront alors à envisager d’émettre des obligations et d’utiliser l’effet de levier financier.
Cependant, lorsqu’il y a un problème, le projet est arrêté et bloqué. « Un tiers des 168 projets de Hô Chi Minh-Ville sont confrontés à des problèmes financiers », a déclaré M. Hai.
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| M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction) a pris la parole lors de la conférence. |
Par conséquent, la loi sur les activités immobilières de 2023 a légalisé un certain nombre de dispositions du décret sur les conditions pour les organisations et les particuliers lorsqu'ils exercent des activités immobilières et a complété les dispositions sur les conditions pour que les entreprises immobilières par le biais de projets immobiliers disposent d'un capital social minimum et garantissent le ratio entre le crédit en cours et les obligations d'entreprise en cours et les capitaux propres.
En conséquence, les entreprises doivent disposer de fonds propres d'au moins 20 % du capital d'investissement total pour les projets d'une superficie inférieure à 20 hectares, et d'au moins 15 % du capital d'investissement total pour les projets d'une superficie égale ou supérieure à 20 hectares. En cas de mise en œuvre simultanée de plusieurs projets, elles doivent disposer de fonds propres pour garantir le ratio ci-dessus pour chaque projet.
« C'est une condition préalable à l'approbation de la politique d'investissement et à la sélection des investisseurs », a-t-il déclaré.
Ce règlement, l'article 5 du décret 96 détaillant et guidant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur les affaires immobilières, fournit également des réglementations plus spécifiques.
En conséquence, les entreprises doivent respecter les ratios de sécurité financière de l’entreprise ; se conformer aux dispositions de la loi sur le crédit et de la loi sur les obligations des sociétés.
Dans le cas où une entreprise immobilière emprunte auprès d'un établissement de crédit ou émet des obligations d'entreprise pour mettre en œuvre un projet immobilier qui a été approuvé par une agence d'État compétente en tant qu'investisseur, elle doit s'assurer que le solde total du prêt impayé auprès de l'établissement de crédit, le solde impayé des obligations d'entreprise et les capitaux propres requis pour chaque projet ne dépassent pas 100 % du capital d'investissement total de ce projet.
Le ratio total des prêts en cours auprès des établissements de crédit et des obligations d'entreprise en cours pour la mise en œuvre du projet ne doit pas dépasser 4 fois les fonds propres de l'entreprise pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation du sol inférieure à 20 hectares et ne doit pas dépasser 5,67 fois les fonds propres de l'entreprise pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation du sol de 20 hectares ou plus.
« Lorsque cette réglementation a été émise, de nombreuses personnes se sont demandées ce qui se passerait si l’entreprise avait émis des obligations et avait eu un excédent de crédit ? "Les réglementations transitoires stipulent clairement qu'il n'est pas permis de continuer à émettre ou à emprunter des capitaux", a-t-il déclaré, tout en soulignant à nouveau que le total des prêts en cours auprès des établissements de crédit, des obligations d'entreprises en cours et des fonds propres requis conformément à la réglementation pour chaque projet ne doivent pas dépasser 100% du capital d'investissement total de ce projet.
La loi de 2023 sur les affaires immobilières complète et légalise un certain nombre de dispositions des décrets en vigueur, modifie et complète les dispositions de la loi de 2014 sur les affaires immobilières pour assurer une légalité claire, stricte et réalisable pour le transfert de tout ou partie d'un projet immobilier.
Selon M. Hoang Hai, les conditions de transfert du projet sont plus simples.
Plus précisément, la loi a supprimé l’obligation de détenir un certificat de droits d’utilisation du sol pour le projet et la partie du projet immobilier transférée.
Parallèlement, il convient de compléter les réglementations sur les conditions de transfert des investisseurs, telles que l'obtention d'une décision sur l'attribution des terres, la location des terres, l'autorisation de changer l'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet par une agence d'État compétente.
Le projet a rempli ses obligations financières concernant le terrain du projet, y compris les frais d'utilisation du terrain, les loyers et taxes foncières, les frais et charges liés au terrain (le cas échéant) envers l'État du projet.
La loi a également modifié et complété les dispositions selon lesquelles, dans le cas où le cessionnaire de la totalité ou d'une partie du projet est une organisation économique à capitaux d'investissement étrangers, après qu'une décision autorisant le transfert a été émise par une agence d'État compétente et que les parties ont signé un contrat de transfert, les procédures foncières doivent être menées conformément aux dispositions de la loi foncière.
Parallèlement, compléter les règlements sur les cas où le Premier ministre autorise le Comité populaire provincial à décider d'autoriser le transfert d'une partie d'un projet immobilier dans les cas où le projet immobilier relève de l'autorité du Premier ministre pour approuver la politique d'investissement.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html
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