Tendencia a transformar edificios de oficinas y hoteles en apartamentos con servicios

El mercado nunca ha estado más caliente

Con la tendencia a concentrarse en encontrar trabajo en áreas urbanas y grandes ciudades, la demanda de vivienda también está aumentando. Mientras tanto, como la oferta de apartamentos de bajo coste es extremadamente escasa, muchas personas no pueden permitirse comprar apartamentos de gama media. Por lo tanto, el mercado de alquiler con productos como apartamentos y apartamentos con servicios para trabajadores con ingresos de alrededor de 20 millones de VND está siempre en un estado de "no hay habitaciones disponibles".

Incluso durante el período en el que la "ola" de alquileres arrasó Ciudad Ho Chi Minh, obligando a muchos lugares a colgar carteles de "se alquila" y a muchas oficinas a quedar vacías, los precios de los apartamentos en alquiler aumentaron ligeramente. El informe del segundo trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn también muestra que la tasa de crecimiento del margen de beneficio (incluida la tasa de aumento de precios + rendimiento del alquiler) al invertir en el segmento de apartamentos está aumentando en un 97% en comparación con principios de 2015, más estable que otros canales de inversión como acciones, oro, ahorros o moneda extranjera...

Los apartamentos con servicios están atrayendo a muchas personas que no tienen los recursos económicos o no necesitan comprar una casa.

Según la encuesta, muchos edificios de apartamentos con servicios en los distritos centrales de la ciudad de Ho Chi Minh, como Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Distrito 10, Distrito 11... tienen una tasa de ocupación de más del 80%, incluso algunos proyectos de alquiler han alcanzado una tasa de ocupación de habitaciones del 100%. La tasa de ocupación de apartamentos pequeños con servicios en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado considerablemente en los últimos tiempos y tiende a aumentar durante los meses de verano, cuando los estudiantes se preparan para la temporada de regreso a clases.

Ante esta tendencia, y a la espera de que la economía mejore, muchos propietarios de edificios que antes funcionaban como alquiler de oficinas u hoteles han cambiado de rumbo y están realizando trámites para transformarlos en apartamentos con servicios. Estos apartamentos tipo estudio con servicios generalmente se alquilan completamente amueblados, con precios que oscilan entre 6 y 12 millones de VND al mes, según la zona.

Con una superficie menor que un apartamento normal, este tipo tiene la ventaja de ser más económico y estar más cerca del centro. La reciente aparición de apartamentos con servicios se ha convertido en una fuerza competitiva para los inversores que compran apartamentos suburbanos para invertir en alquiler.

Muchos propietarios de edificios combinan oficinas comerciales en la planta baja y apartamentos en los pisos superiores.

Algunos corredores dijeron que muchas personas están dispuestas a sacrificar área, ventilación e infraestructura para optar por alquilar un apartamento con servicios cerca del centro de la ciudad en lugar de un apartamento suburbano al mismo precio. Por ello, cada vez son más los edificios que se convierten a este modelo de alquiler, aportando flujo de caja en lugar de dejar todo el edificio de oficinas vacío a la espera de inquilinos.

Además, algunos propietarios de edificios han combinado el alquiler de oficinas y sedes en el primer y segundo piso del edificio, mientras que los pisos superiores se han renovado para convertirlos en apartamentos con servicios en alquiler de muchos tipos, desde gama media hasta alta, con diferentes áreas y comodidades.

Es necesario calcular cuidadosamente los costos de inversión

Según las investigaciones, los ingresos por alquiler de apartamentos con servicios no son bajos y son muy estables. En comparación con habitaciones normales con la misma superficie, el precio de alquiler de los apartamentos con servicios suele ser al menos 1,5-2 veces más alto por habitación. Especialmente para los inversores que saben aprovechar el espacio, aumentar las utilidades y los servicios adecuados, el precio puede aumentar aún más.

Sin embargo, la gestión, el funcionamiento y el cálculo de ingresos y gastos de este tipo de apartamentos con servicios serán más complicados que los de las habitaciones de alquiler baratas. Los empresarios deben saber gestionar de forma sistemática y cercana desde la etapa contractual hasta la de operación y publicidad para optimizar los ingresos al invertir en este tipo de inversiones.

Porque incluso hoy en día los apartamentos con servicios son muy populares y buscados por muchas personas. Pero algunos inversores han sufrido pérdidas al cambiar a este tipo. Como la historia del Sr. Ngoc Anh (Binh Thanh), quien transformó su modelo de hotel para renovarlo y convertirlo en apartamentos con servicios para alquilar.

Al principio, por no saber cómo gestionar el modelo de alquiler a largo plazo, junto con la publicidad dirigida a un público objetivo equivocado y la presión de un préstamo de casi 2 mil millones de VND para renovar el modelo, se sintió miserable durante casi el primer año de conversión. Después de más de un año de sufrir pérdidas, con la ayuda de amigos para encontrar la forma más fluida de operar el negocio de alquiler, el complejo de apartamentos con servicios del Sr. Ngoc Anh ha estado lleno en un 80%, generando un ingreso mensual de casi 300 millones de VND.

Los hoteles y edificios de oficinas tienen la ventaja de disponer de aparcamiento subterráneo, ascensores y sistemas de protección contra incendios.

Sin embargo, no todos tienen tanta suerte, como en el caso del Sr. Hieu (Binh Tan), porque no entendía bien el mercado, él y sus amigos juntaron capital para alquilar muchos edificios y transformarlos en apartamentos con servicios para alquilar. Pero debido al gran capital de inversión y a los intereses de los préstamos bancarios, los apartamentos con servicios que alquila el Sr. Hieu no tienen precios competitivos en comparación con los apartamentos en la misma ubicación.

Mientras que en Binh Tan algunos apartamentos de más de 50 metros cuadrados se alquilan por unos 7 millones de VND al mes, el apartamento con servicios del Sr. Hieu se anuncia en alquiler por 6 millones de VND al mes. Al calcular los gastos de servicios, luz y agua con precios más altos que los apartamentos, se pierde la competitividad de este tipo, haciéndole imposible llenar sus apartamentos más del 60% durante muchos meses. Esto genera una carga de deuda cada vez mayor porque los ingresos sólo pueden cubrir gastos, intereses y alquiler.

Sin embargo, se ha observado que en esta zona, muchos modelos de apartamentos con servicios están atrayendo a muchos inquilinos con tasas de ocupación siempre cercanas al 100%. La mayoría son apartamentos con servicios, pero con precios asequibles; los precios de alquiler oscilan entre 4 y 5 millones de VND al mes, significativamente más baratos que los apartamentos en la misma zona.

Con una alta rentabilidad si se gestiona bien y con unos costes cuidadosamente calculados, el modelo de apartamentos con servicios aparece cada vez con más frecuencia. Entre ellos se encuentran muchos propietarios de hoteles y edificios de oficinas que no han podido soportar la falta de ingresos durante el último período debido a muchos factores. Con la ventaja de los edificios existentes, estos serán fuertes competidores en el mercado de alquiler en el futuro, cuando puedan reducir el costo del alquiler del edificio.

Fuente: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html