Vietnam atrae la atención de los inversores extranjeros, se venden cada vez más productos super raros y se regulan los fondos de mantenimiento de viviendas

Vietnam es cada vez más atractivo para los inversores extranjeros, los precios inmobiliarios en el casco antiguo de Hanoi se disparan, las transacciones son tranquilas, las regulaciones sobre los fondos de mantenimiento de edificios de apartamentos... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

En el contexto del mercado inmobiliario comercial global que enfrenta muchos desafíos, Vietnam ha emergido como un país con muchas políticas e iniciativas positivas para mejorar la transparencia, el cumplimiento legal y el entorno empresarial en general. (Foto: Hoang Ha)

El precio de 1m2 de terreno y casa en el Barrio Antiguo de Hanoi es igual al precio de un apartamento.

Según VietNamNet , los inmuebles en las calles "doradas" del distrito de Hoan Kiem (Hanoi), como Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... siempre se ofrecen a la venta a precios bastante altos, desde varios cientos de millones de VND a miles de millones de VND por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación.

Incluso hay una casa ubicada en dos calles "doradas" con un precio de venta de hasta 2 mil millones de VND/m2. Por ejemplo, una casa de tres pisos en las calles Dinh Tien Hoang y Cau Go con un área de 210 metros cuadrados y un frente de 8 metros se ofrece a la venta por 420 mil millones de VND. A este precio, cada metro cuadrado tiene un precio equivalente a 2 mil millones de VND.

O una casa con una superficie de 65 metros cuadrados, 6 metros de frente en la calle Dinh Tien Hoang se vende por 70 mil millones de VND; equivalente a más de 1.000 millones de VND/m2. Según el vendedor la casa tiene libro rojo a nombre del propietario, transacción inmediata.

En la calle Lo Su se vende casa de 8 plantas con una superficie de 100m2 y ascensor. El precio de venta es de 86 mil millones de VND, equivalente a 860 millones de VND/m2 y es negociable. Según información del vendedor, la casa tiene un libro rojo a nombre del propietario y actualmente está alquilada para negocio.

Una casa de cuatro pisos en la calle Hang Be con una superficie de 32 metros cuadrados también se venderá por 25 mil millones de VND, lo que equivale a unos 781 millones de VND/metro cuadrado. O una casa con una superficie de 250m2, 7,5 m de frente ubicada en la calle Hang Bac se vende por 120 mil millones de VND, o alrededor de 480 millones de VND / m2.

De manera similar, la casa en la calle Hang Bo tiene una superficie de 260 metros cuadrados, con un precio de venta de 135 mil millones de VND, o alrededor de 520 millones de VND/metro cuadrado. Según el anuncio, la casa tiene un solo propietario y un "libro rojo", ubicada en una ubicación extremadamente hermosa, la más valiosa de la calle, acera ancha...

Un representante de Batdongsan.com.vn dijo que, en promedio, en los últimos 3 meses (marzo, abril y mayo de 2023), el precio de venta de las casas con frente de calle en el Barrio Antiguo de Hanoi es de alrededor de 597 millones de VND/m2.

El número de búsquedas de casas adosadas en el casco antiguo de Hanoi ha disminuido aproximadamente un 30% en comparación con el mismo período del año pasado. Mientras tanto, el precio de venta de las casas con fachada a la calle en el casco antiguo de Hanoi, aunque bajó un 11% en comparación con el mismo período del año pasado, aún aumentó un 8% en comparación con el nivel anterior a la pandemia de Covid-19 (2019).

Por ejemplo, los datos promedio de los tres meses de marzo, abril y mayo de 2023, comparados con el mismo período de años anteriores en algunas calles antiguas de Hanoi, muestran que el precio de venta de las casas en la calle Lo Su en 2023 es de 1.058 millones de VND/m2 y en 2019 es de 972 millones de VND/m2. En la calle Hang Buom, el precio de venta promedio en los primeros 3 meses de 2023 es de 924 millones de VND/m2, mientras que en 2019 fue de 706 millones de VND/m2...

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que las casas en el casco antiguo de Hanoi sirven principalmente para proporcionar servicios de comida, hotelería y turismo para huéspedes nacionales e internacionales. Por tanto, una de las señales que muestra la “salud” de este segmento inmobiliario es el número de turistas, especialmente extranjeros.

El número de turistas ha mejorado con respecto al año pasado, pero aún no se ha recuperado a los niveles previos a la COVID-19. En el primer trimestre de 2023, Hanói recibió a casi 5,9 millones de turistas, mientras que en el mismo período de 2019, esta cifra fue de casi 7,5 millones.

Con esta tendencia, predigo que en los próximos 3-6 meses el nivel de precios de las casas adosadas en el casco antiguo de Hanoi se mantendrá estable y el volumen de transacciones difícilmente mejorará.

Sin embargo, a largo plazo, dentro de 3-5 años, cuando la economía vuelva a la normalidad y la industria del turismo se desarrolle con más fuerza, las casas adosadas en el casco antiguo de Hanoi siguen siendo uno de los segmentos potenciales. "Los niveles de precios y las transacciones crecerán mejor", comentó el Sr. Quoc Anh.

Los inversores extranjeros buscan bienes raíces en Vietnam

Según Zing , durante un reciente viaje de negocios a Vietnam, el Sr. Matthew Bouw, CEO de la región Asia-Pacífico (APAC) de Cushman & Wakefield, afirmó que Vietnam es cada vez más atractivo para muchos inversores institucionales de todo el mundo.

En marzo, la empresa de servicios inmobiliarios comerciales organizó un evento en su sede de Singapur para 80 de los mayores inversores institucionales del mundo, muchos de ellos de Asia. Al encuestar a líderes empresariales sobre sus mercados de inversión inmobiliaria favoritos, Cushman & Wakefield recibió la mayoría de las respuestas que nombraron a Japón, Australia y Vietnam.

Según Matthew Bouw, los inversores institucionales siempre buscan mercados estables y fiables. En particular, en el contexto del mercado inmobiliario comercial global que enfrenta muchos desafíos, Vietnam ha emergido como un país con muchas políticas e iniciativas positivas para mejorar la transparencia, el cumplimiento legal y el entorno empresarial en general.

Al mismo tiempo, la ola de inversiones de muchas grandes multinacionales como Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... también es una señal positiva, porque allí donde vayan los inquilinos, los seguirán los inversores institucionales.

De cara al futuro, el Sr. Matthew Bouw destacó que los inversores siempre están buscando áreas que muestren crecimiento, como indicadores económicos positivos, poblaciones jóvenes, una clase media en crecimiento y una rápida urbanización.

"Vietnam posee todos estos atributos, además de una alta tasa de crecimiento del PIB. Todos estos factores impulsan el desarrollo de todos los sectores inmobiliarios. Vietnam cuenta con los motores de crecimiento y puede convertirse en un destino de inversión aún más atractivo si continúa esforzándose por mejorar el entorno empresarial", afirmó el director de Cushman & Wakefield APAC.

Detrás de la ola de propiedades inmobiliarias súper raras en venta en Hanoi

Recientemente, el sector inmobiliario de Hanoi ha estado repleto de información sobre la venta de 5 villas de 4 plantas en la calle Quang An, Tay Ho, área de 1.263 m2, con un valor total de 660 mil millones de VND.

En particular, el corredor enfatizó que este es el lote más hermoso en el vecindario de Quang An y muy pocas personas lo venden. También en la calle Quang An, recientemente, un corredor publicó una casa en venta que es "súper grande, de alta clase, de 1.270 metros cuadrados, con un precio de solo 600 mil millones de VND". Para llamar la atención, el corredor enfatizó que se trata de un inmueble "extremadamente raro" con un libro rojo a nombre del propietario, y que todo es terreno residencial, para uso a largo plazo...

Últimamente, han aparecido muchos productos inmobiliarios anunciados por hasta varios cientos de miles de millones de VND, no solo en la zona del Barrio Antiguo, conocida como la zona "diamante" de Hanoi, sino también en muchas calles principales.

Como el edificio de 9 pisos en la calle Ton Duc Thang (Dong Da) con un área de 528 m2 y un precio de 485 mil millones de VND; Edificio de la calle Thai Ha (Dong Da) con una superficie de 1.869 m2 a la venta por 518 mil millones de VND; Casa en la calle Xa Dan (Dong Da) con superficie de 183m2 en venta 118 mil millones de VND...

Al examinar los precios de las casas en la calle Cau Giay, se anuncian muchas casas en venta con precios que oscilan entre 550 y 750 millones de VND/m2. En la calle Trung Kinh, las casas se venden por 500 a 600 millones de VND/m2.

Mientras tanto, en la calle Tran Duy Hung se anuncian casas adosadas en venta a precios que oscilan entre 500 y más de 700 millones de VND/m2. Por ejemplo, una casa adosada de 200 m2 y 4 plantas se vende por 145.000 millones de VND, lo que equivale a 725 millones de VND/m2. El vendedor dijo que la casa se alquila por 250 millones de VND al mes…

No sólo bienes inmuebles, también se venden villas en muchas áreas urbanas por varios cientos de miles de millones de dongs.

En un sitio web de listados de bienes raíces, una villa en la subdivisión Hoang Lan del proyecto Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) tiene un precio de más de 650 millones de VND/m2. Con una superficie de más de 300m2, el valor total de toda la casa es de 200 mil millones de VND.

Las encuestas muestran que el precio de venta del proyecto se ha enfriado en comparación con el pico del año pasado, a 600-700 millones de VND por metro cuadrado, pero el precio total de los apartamentos con las mejores vistas no es menos de diez millones de dólares.

Vender casas que valen cientos de miles de millones de dongs en Hanoi no es algo nuevo, pero ha sucedido más recientemente. El rápido aumento de precios anterior ha provocado que el segmento de casas adosadas y villas registre un estancamiento y una baja liquidez. Muchos propietarios se están viendo obligados a vender, algunos han tenido que bajar los precios con la esperanza de deshacerse de sus propiedades pronto.

Sin embargo, el precio de venta de este segmento todavía es muy alto y no se adapta a las necesidades reales de la mayoría de las personas. Al igual que las villas fuera de la tercera circunvalación, el precio de venta se registra en varios cientos de miles de millones de dongs. Este es un nivel que anteriormente sólo aparecía en los distritos centrales.

Los expertos del sector afirman que, en la actualidad, las tasas de interés bancarias son altas, la especulación inmobiliaria ya no existe y la demanda real hoy en día es básicamente de productos inmobiliarios asequibles y populares. En condiciones económicas difíciles, cada vez hay más productos que valen cientos de miles de millones de dongs y no se venden.

Según los expertos inmobiliarios, segmentos altamente especulativos como casas adosadas, villas... están entrando en un fuerte proceso de depuración. El mercado en esta etapa se está moviendo hacia segmentos que satisfagan necesidades reales.

El mercado inmobiliario está en un ciclo difícil pero también es una etapa necesaria para purgar negocios débiles y pobres. Al mismo tiempo, exige que el Gobierno siga innovando las políticas institucionales.

Reglamento sobre el fondo de mantenimiento de edificios de viviendas

De acuerdo con la normativa, la junta de administración del edificio de apartamentos abre una cuenta especializada en una institución de crédito que opera en Vietnam para administrar y utilizar el fondo de mantenimiento de la propiedad común del edificio de apartamentos y el fondo de mantenimiento de la propiedad común de todo el edificio de apartamentos.

Actualmente, la implementación de las disposiciones de la ley de vivienda relacionadas con el fondo de mantenimiento de edificios de apartamentos, en la Cláusula 6, Artículo 1 del Decreto No. 30/2021/ND-CP de fecha 26 de marzo de 2021 del Gobierno que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto No. 99/2015/ND-CP que guía la implementación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda estipula: "La junta de administración del edificio de apartamentos es responsable de abrir una cuenta para recibir los fondos de mantenimiento para la propiedad común entregada por el inversionista de acuerdo con el Reglamento sobre administración y uso de edificios de apartamentos emitido por el Ministerio de Construcción".

Además, en el punto a, cláusula 3, artículo 36 de la Circular n.º 02/2016/TT-BXD de fecha 15 de febrero de 2016 del Ministro de Construcción que promulga las regulaciones sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos (modificada y complementada en la cláusula 12, artículo 3 de la Circular n.º 28/2016/TT-BXD de fecha 15 de diciembre de 2016) estipula: "La junta de administración del edificio de apartamentos abre una cuenta especializada en una institución de crédito que opera en Vietnam para administrar y utilizar el fondo de mantenimiento para la propiedad común del edificio de apartamentos y el fondo de mantenimiento para la propiedad común de todo el edificio de apartamentos".

Respecto al fondo de mantenimiento de apartamentos, recientemente, el Ministerio de Construcción también envió un documento respondiendo al Consejo de Administración del edificio de apartamentos Eco Green City (Hanoi) sobre la implementación de las regulaciones de la ley de vivienda relacionadas con el fondo de mantenimiento de apartamentos.

En particular, el Ministerio de Construcción ha instruido al Consejo de Administración del edificio de apartamentos Eco Green City para que compare las disposiciones de la ley antes mencionada con su caso específico para su implementación. Al mismo tiempo, tenga en cuenta que durante el proceso de implementación, si hay alguna dificultad o problema, se solicita a la Junta de Administración que se comunique con la agencia de administración de vivienda estatal en el área, el Departamento de Construcción de Hanoi, para obtener orientación y resolución de acuerdo con la autoridad.

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