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| Últimas novedades inmobiliarias: Después de un mes de "desatar" la subdivisión y división de tierras, los terrenos en las afueras de Hanoi han comenzado a atraer clientes interesados en comprar. (Foto: N.Le) |
A pesar de la decepción por el precio, los inversores siguen "temiendo" los pisos anunciados con pérdidas.
Últimamente, el mercado se ha visto inundado de información sobre ventas de apartamentos con pérdidas o con precios reducidos. Algunos apartamentos en el área urbana de casi 300 hectáreas del antiguo Distrito 9 (ahora ciudad de Thu Duc) se ofrecen a la venta a precios bajos. El apartamento de 2 dormitorios, con una superficie de unos 54 metros cuadrados, fue comprado por el propietario por más de 3 mil millones de VND hace más de 2 años, pero ahora tienen la intención de venderlo por unos 2,7 mil millones de VND. O bien, si tiene un apartamento en la zona de reasentamiento del Distrito 2, el propietario acepta anunciarlo por aproximadamente 2.500 millones de VND para un área de 80 metros cuadrados.
Muchas personas quieren aprovechar esta oportunidad de tener un apartamento en alquiler, creando una fuente de ingresos a largo plazo. Sin embargo, el problema del flujo de caja y la eficiencia de la inversión les hace dudar.
Según los cálculos, si se compra un apartamento por unos 2.700 millones de VND, una vez transcurrido el período de gracia para los intereses y el capital, el inversor deberá pagar unos 22-23 millones de VND al mes. Si lo compras y luego lo alquilas, el precio del alquiler es solo de unos 5 a 6 millones de VND al mes, lo que no es suficiente para cubrir los costos de intereses. Esto hace que muchas personas duden y titubeen a la hora de tomar una decisión.
El precio actual de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh es de unos 60 a 70 millones de VND/m2. En cuanto al segmento de vivienda de bajo coste y vivienda social, hay escasez de oferta. Los precios de los apartamentos están aumentando mientras que los de los alquileres apenas se están recuperando, lo que provoca que el margen de ganancia de este tipo de propiedades no mejore mucho en los últimos tiempos.
Según una encuesta realizada por una unidad de investigación de mercado, el margen de beneficio de los alquileres de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh solo alcanzó el 4,4 % anual en el primer trimestre de 2023, muy por debajo del 5,9 % de 2019. Afectada por la pandemia, en los últimos 3 años (2020-2022), esta tasa bajó al 4,9 % anual y luego se mantuvo en el 4,1 %, y solo ha aumentado recientemente.
Las tasas de interés son una de las barreras actuales en el mercado cuando las personas deciden comprar bienes raíces. En años anteriores, los tipos de interés rondaban el 10% anual, ahora rondan el 13-14% anual, pero a la gente le resulta difícil pedir prestado.
El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, dijo que actualmente el mercado tiene departamentos en venta a precios reducidos, con pérdidas, y muchos productos secundarios incluso tienen descuentos del 30%. Sin embargo, la oportunidad pertenece a aquellos con potencial financiero y flujo de caja disponible para aprovechar los bienes raíces con altos descuentos, buenas ubicaciones de alquiler y una demanda creciente.
Para aquellos que tienen que recurrir al apalancamiento financiero y pedir préstamos a los bancos, la historia es la opuesta. Actualmente, los precios de alquiler son estables y tienden a aumentar, el margen de beneficio medio es de alrededor del 4-5%/año pero los tipos de interés bancarios son del 13-14%/año.
Obviamente, los ingresos no son suficientes para cubrir los intereses del préstamo. Por lo tanto, si los inversores utilizan apalancamiento financiero, comprar pisos en alquiler no es atractivo en este momento. Aunque el apartamento puede tener la posibilidad de aumentar de precio en el futuro, la carga financiera en este momento es muy grande.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com en la región sur, analizó que al invertir en apartamentos para alquiler, los inversores deben considerar cuánto puede aumentar anualmente el precio del apartamento y cuál es la tasa de ganancia del alquiler en comparación con las tasas de interés bancarias. En épocas de buen mercado (2018-2020), los precios de los apartamentos pueden aumentar entre un 10 y un 15 % anualmente. Entre 2021 y 2023, los aumentos de los precios de los apartamentos solo promediarán alrededor del 8 % anual y no fluctuarán mucho. Para los apartamentos secundarios, el aumento de precio es solo del 3-4%/año.
Según la evaluación del Sr. Tuan, el mercado tiene actualmente dos tendencias diferentes. Es decir, los pisos principales aumentan de precio mientras que los secundarios se venden con pérdidas.
Los proyectos de comercio secundario todavía tienen un precio de alrededor de 50 a 60 millones de VND/m2, pero a menudo se utilizan descuentos y pagos rápidos para ajustar los precios de forma más apropiada. La tasa de beneficio del alquiler de este grupo no ha aumentado hasta el nivel esperado (alrededor del 6%/año), todavía es inferior a los intereses de los préstamos bancarios y está cargada con los intereses de los préstamos. Por lo tanto, en el caso de los inversores que compran pisos para alquiler nuevo, es difícil conseguir atractivo. "Lo más difícil en el mercado es conseguir préstamos, y acceder a ellos en esta etapa es extremadamente difícil", dijo el Sr. Tuan.
Para concluir, el Sr. Tuan explicó que el precio del alquiler de los apartamentos que han sido entregados y alquilados ha aumentado. Si los inversores compran para invertir, deben considerar las cuestiones de capital e intereses.
Los terrenos suburbanos están repletos de transacciones tras 'desatar' la subdivisión y la separación de parcelas
Según Vietnamnet , después de un mes de "desatar" la subdivisión y división de tierras, las parcelas en las afueras de Hanoi han comenzado a atraer clientes interesados en comprar. La encuesta muestra que la mayoría de los clientes sólo están interesados en terrenos con libros rojos, estatus legal claro y un rango de precios de 1 a 1,5 mil millones de VND.
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), evaluó que la información de que Hanoi permite la subdivisión y separación de parcelas tendrá un impacto positivo en el mercado. Aunque todavía no es fuerte, será un “empujón” para que el mercado sea mejor, especialmente el segmento terrestre.
El mercado inmobiliario está en crisis y no debería crear barreras que dificulten el crecimiento. Al dividirse en parcelas pequeñas, será adecuado para las necesidades de la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda.
A partir de ahí, el negocio inmobiliario también tiene un impacto más positivo. "En particular, cuando se divide la parcela, habrá transacciones en el mercado y el Estado también cobrará impuestos de transferencia", explicó Toan.
Según esta persona, zonas como Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... tienen mucha tierra entre la gente, por lo que cuando se dividen las parcelas, se creará un buen suministro para el mercado.
Al evaluar también el impacto positivo en el mercado inmobiliario desde que Hanoi reanudó la división y subdivisión de tierras, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, dijo que las transacciones se han reanudado en el mercado suburbano.
En comparación con la época anterior al Tet, el mercado ha comenzado a atraer la atención de los inversores, con ciertas transacciones. Se concentra principalmente en zonas densamente pobladas con necesidades reales de vivienda. Áreas que atienden necesidades de inversión a largo plazo en el contexto del desarrollo urbano, como Lang Hoa Lac…
La subdivisión y separación de parcelas también ayuda a recuperar el mercado desde la perspectiva de los consumidores reales, creando valores adecuados para más sujetos. "Al mismo tiempo, también es la fuerza impulsora y el impacto general en la recuperación del mercado inmobiliario", dijo el Sr. Chung.
En un contexto de escasez de oferta, cuando a los inversores les resulta casi difícil vender sus productos, el Sr. Chung afirmó que dividir y separar parcelas creará más fuentes de bienes para el mercado. Cuando haya más productos en el mercado, habrá transacciones.
Respecto a los precios de la tierra, el Sr. Chung dijo que, en realidad, los precios del mercado siguen disminuyendo en comparación con el pico, disminuyendo alrededor de un 15-20%, y en algunas áreas hasta un 30%.
"Este es el momento en que la oferta y la demanda realmente tienen la oportunidad de encontrar buenos productos, la oportunidad de comprar para vivir", añadió el Sr. Chung.
Al comentar sobre el segmento terrestre desde ahora hasta fin de año, el Sr. Chung dijo que es poco probable que haya historias "calientes" o "febriles" como antes.
El Sr. Le Dinh Hao, director de ventas de la región norte de Batdongsan.com.vn, evaluó que permitir nuevamente la subdivisión de tierras sería un "pequeño rayo de luz" para el mercado de tierras de Hanoi.
Según el Sr. Hao, para que el mercado de tierras se desarrolle de forma más sostenible, se necesita un mayor apoyo, como por ejemplo promover la reubicación de centros administrativos, parques industriales, proyectos y universidades a las afueras de Hanoi.
Además de eso, invertir más en áreas urbanas satélite en el oeste, como Hoa Lac, Xuan Mai y al norte del Río Rojo, como Me Linh, Soc Son, Dong Anh...
En particular, el Sr. Hao dijo que el mercado necesita paquetes de préstamos inmobiliarios con tasas de interés más adecuadas.
El tipo de interés de los préstamos está por debajo del 10%, en lugar del promedio del 11% al 13%. Al mismo tiempo, se debe priorizar el crédito a bienes inmuebles destinados a la producción y el comercio, generando flujo de caja, en lugar de a bienes inmuebles especulativos, opinó el Sr. Hao.
Khanh Hoa: Se recupera oficialmente la tierra de cinco villas en el sitio arqueológico del Palacio Bao Dai
El Comité Popular Provincial de Khanh Hoa decidió recuperar la tierra de cinco villas antiguas en el proyecto Bao Dai Luxury Resort, barrio Vinh Nguyen, ciudad de Nha Trang.
En la Decisión No. 1125/QD-UBND del 19 de mayo de 2023, el Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, firmó la recuperación de 9.209,4 metros cuadrados de terreno de 5 villas reliquia Bao Dai arrendadas por Khanh Ha Investment Joint Stock Company para construir el proyecto Bao Dai Luxury Resort.
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| Vista panorámica del sitio de reliquias del palacio Bao Dai. (Foto: BXD) |
La superficie terrestre de estas cinco villas reliquia, después de ser recuperada, se entregará al Centro de Conservación de Monumentos de Khanh Hoa para su gestión de acuerdo con las disposiciones de la ley.
De acuerdo con la decisión de recuperación de tierras del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, la Oficina de Registro de Tierras de Khanh Hoa es responsable de recuperar y volver a emitir el certificado de derecho de uso de la tierra del proyecto para que Khanh Ha Investment Joint Stock Company pueda ajustar los documentos del proyecto de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Se sabe que el sitio de reliquias del Palacio Bao Dai se encuentra en la bahía de Nha Trang, este es un lugar escénico nacional reconocido por el Ministerio de Cultura e Información en 2005.
En 2013, el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa emitió una decisión aprobando la planificación detallada 1/500 y ajustando localmente la planificación del uso de la tierra del sitio de reliquias en el palacio Bao Dai.
Después de eso, a Khanh Ha Investment Joint Stock Company se le asignaron tierras, incluida la tierra del sitio de reliquias del palacio Bao Dai, para implementar el proyecto Bao Dai Nha Trang Resort.
El sitio de reliquias del Palacio Bao Dai tiene más de 12 hectáreas de ancho y fue construido por los franceses en la montaña Canh Long en 1923 para servir como lugar de residencia para los oceanógrafos . Entre 1940 y 1945, el rey Bao Dai y la reina Nam Phuong venían aquí a menudo a relajarse, por lo que el nombre de Palacio Bao Dai se remonta a esa época.
Perfil de cambio de información personal en el libro rojo
Según el periódico Construction Newspaper , la información de la Sra. Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) y su esposo sobre el Certificado de derechos de uso de la tierra y los activos adjuntos a la tierra es la Tarjeta de Identidad. Actualmente ambos han cambiado y están utilizando Tarjetas de Identificación Ciudadana.
La Sra. Huyen preguntó, para registrar una hipoteca en las sucursales de la Oficina de Registro de Tierras, ¿ella y su esposo necesitan corregir la información sobre la identificación ciudadana en el Certificado de Derechos de Uso de Tierras? En caso de tener que corregir datos en la Cédula de Identidad Ciudadana, ¿cuál es el procedimiento?
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente respondió a esta cuestión de la siguiente manera:
La confirmación de los cambios en la información sobre las personas jurídicas, números de documentos de identidad, números de documentos de identidad de ciudadano y direcciones en el Certificado emitido se realiza de acuerdo con las necesidades de los usuarios de la tierra y los propietarios de los activos afectos a la tierra y se lleva a cabo en la Oficina de Registro de Tierras o en una Sucursal de la Oficina de Registro de Tierras.
El expediente se presenta de conformidad con lo dispuesto en el inciso 16 del artículo 9 de la Circular n.º 24/2014/TT-BTNMT, de 19 de mayo de 2014, del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, que regula los registros catastrales (modificado y complementado en el inciso 1 del artículo 2 de la Circular n.º 09/2021/TT-BTNMT, de 30 de junio de 2021), incluyendo:
"a) Solicitud de registro de cambios en el terreno y en los bienes afectos al mismo de acuerdo con el Formulario Nº 09/DK;
b) Copia original del Certificado expedido;
c) Copia de la nueva Cédula de Identidad o nueva Cartilla de Identidad Militar o nueva Cédula de Identidad Ciudadana o libro de registro de hogar, demás documentos que acrediten el cambio personal en caso de cambio de datos personales de la persona nombrada en el Certificado”.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente pone a tu disposición información para que la conozcas.
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Fuente
![[Foto] Los primeros ministros de Vietnam y Tailandia visitan la exposición de productos artesanales tradicionales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/15/6cfcd1c23b3e4a238b7fcf93c91a65dd)
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, se reúne con el primer ministro tailandés, Paetongtarn Shinawatra.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/15/e71160b1572a457395f2816d84a18b45)
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