El mercado inmobiliario está "tormentoso" y hay factores anormales ocultos

(Dan Tri) - Los expertos evalúan que el mercado inmobiliario se ha recuperado, pero todavía es lento, desigual entre segmentos y ubicaciones, y tiene algunos factores potencialmente inusuales.

El aumento de precios es demasiado rápido

Según un informe del Ministerio de Construcción, los precios de los apartamentos en Hanoi aumentaron bruscamente en el último trimestre, con un incremento del 4-6% trimestral y del 22-25% anual para los nuevos proyectos. En particular, el precio de venta de apartamentos antiguos también aumentó significativamente, aumentando en algunos lugares entre un 35 y un 40% en comparación con el trimestre anterior.

El economista jefe de BIDV, Sr. Can Van Luc, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando, pero de manera desigual y tiene muchos factores potenciales inusuales.

Dijo que de 2019 a la fecha, los precios de los inmuebles han aumentado entre 50 y 70%, principalmente en los segmentos de departamentos y terrenos, debido a la escasez de oferta.

El Sr. Luc también señaló que los préstamos para vivienda aumentaron lentamente, solo un tercio en comparación con los préstamos para inversión inmobiliaria, lo que demuestra que los precios de las casas siguen siendo altos, lo que hace que las personas duden en pedir dinero prestado para comprar casas. Recomendó que las empresas consideren ajustar sus precios de venta a un nivel más razonable.

Según los expertos, se espera que las nuevas políticas sobre tierra y vivienda aprobadas recientemente (como la Resolución sobre el mercado inmobiliario y la vivienda social, la puesta a prueba de mecanismos específicos y la eliminación de obstáculos para los proyectos, la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, etc.) produzcan cambios significativos en el mercado.

Sin embargo, a pesar de los ajustes de política, la propiedad de la vivienda para los vietnamitas sigue siendo un problema difícil, especialmente para la generación más joven.

Al hablar recientemente sobre los precios de los apartamentos, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanói, comentó: "Es prácticamente la primera vez que los precios de los apartamentos en Hanói aumentan tan rápidamente en tan poco tiempo".

Según ella, el análisis histórico muestra que en los últimos 10 años, los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado una media del 5% anual. Incluso en el período 2009-2019, los precios de los apartamentos fluctuaron poco, hubo períodos de reducción de precios y un aumento promedio de solo el 2%/año. Desde 2022 hasta ahora, los precios de los apartamentos en esta ciudad apenas han comenzado a aumentar rápidamente.

El Sr. Le Dinh Chung, experto en bienes raíces, dijo que la tendencia al aumento de los precios de los bienes raíces es inevitable. Sin embargo, es inusual que los precios de los bienes raíces crezcan fuertemente en un período muy corto de tiempo.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

"Los precios inmobiliarios están subiendo, principalmente porque la oferta, aunque ha mejorado, sigue siendo muy escasa en comparación con la demanda. Los costes de inversión están aumentando, lo que provoca que los inversores tengan mayores expectativas de beneficios", afirmó el Sr. Chung.

Identificar a los “cómplices” de la especulación

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), evaluó que los precios de los apartamentos han aumentado anormalmente en el período reciente, especialmente en Hanoi.

Considera que este fenómeno está ciertamente influenciado por grupos de interés mientras el contexto económico, el mercado y los ingresos de las personas aún no se han recuperado. "Los precios de las viviendas están subiendo, pero las transacciones son escasas. Esto podría ser una maniobra de un grupo inversor con objetivos poco claros", evaluó con franqueza el Sr. Dinh.

Según él, estos grupos de interés son capaces de llevar a cabo maniobras inflacionarias basándose en el hecho de que la oferta de viviendas tiene problemas. En los últimos años, el mercado no ha tenido nuevos proyectos aprobados para licencias de inversión.

Los proyectos que están en el mercado son en su mayoría proyectos antiguos y se compran y venden nuevamente. La oferta es deficiente y de mala calidad, el suministro a la población y a las personas de bajos ingresos es muy escaso y la estructura del producto no es adecuada.

La Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, afirmó que, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado señales de "calentamiento". Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, el aumento de los precios de la vivienda y la creación de transacciones inmobiliarias no transparentes.

Muchos pequeños inversores entran al mercado con fines especulativos, lo que provoca que los precios de los bienes inmuebles suban de forma irrazonable. También en el segmento de apartamentos se ven señales de "calentamiento": los precios de los pisos en venta son cada vez más altos gracias a la "ayuda" de algunos grupos especulativos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm