'Modificar la normativa de propiedad para limitar las disputas en los edificios de apartamentos'

El presidente de la Federación de Abogados de Vietnam, Do Ngoc Thinh, propuso modificar las regulaciones sobre propiedad común y separada en la Ley de Vivienda para limitar las disputas.

Las disputas más comunes en los edificios de apartamentos en los últimos tiempos se relacionan con el área, los servicios públicos, la infraestructura propiedad del inversor y los residentes, siendo la más intensa de ellas la división de la propiedad y el área de estacionamiento para motos y automóviles en el sótano. El Dr. Do Ngoc Thinh, Presidente de la Federación de Abogados de Vietnam y miembro del Comité Judicial de la Asamblea Nacional, respondió a VnExpress sobre este contenido, con motivo de la presentación del proyecto de Ley de Vivienda revisada a la quinta sesión de la XV Asamblea Nacional.

- Los conflictos entre inversores y vecinos por la propiedad de las viviendas se producen desde hace muchos años, pero ¿por qué la Ley de Vivienda y otras normas legales, mediante modificaciones y complementos, no han conseguido solucionar completamente esta situación?

- El sistema de documentos jurídicos, a pesar de haber sido modificado y complementado muchas veces, aún no logra satisfacer las exigencias prácticas debido a disputas cada vez más complejas. Hay casos que surgieron antes de promulgarse la ley, han perdurado hasta ahora y no se han resuelto completamente. La inspección y el tratamiento de las infracciones en este campo no son exhaustivos ni oportunos. En muchos lugares la gestión es laxa, muchos inversores tardan en pagar las deudas de los fondos de mantenimiento y hay indicios de violaciones de la legislación penal que no han sido investigados por las autoridades competentes.

Mientras tanto, el consejo de administración elegido por los residentes a través de las conferencias de edificios de apartamentos aún no ha promovido plenamente su papel representativo debido a la falta de orientación específica sobre el funcionamiento y la legalidad de esta organización. La mayoría de las actuales juntas de administración de apartamentos carecen de experiencia en la gestión y operación de edificios de apartamentos y no están capacitadas profesionalmente, por lo que les resulta difícil representar y proteger los derechos legales de los residentes cuando surgen disputas con los inversores.

El abogado Do Ngoc Thinh habla en la Asamblea Nacional. Foto: Pham Thinh

- ¿Por qué, en su opinión, las regulaciones legales sobre la división de servicios públicos y áreas de propiedad común y privada en edificios de viviendas no son viables en la práctica?

- La propiedad común y la propiedad privada han sido estipuladas en la Ley de Vivienda de 2014, el Código Civil de 2015 y el Reglamento sobre gestión y uso de edificios de apartamentos (emitido con la Circular No. 02/2016 del Ministerio de Construcción) y una serie de otros documentos guía relacionados. Sin embargo, en la práctica todavía hay muchas deficiencias, normalmente disputas por plazas de aparcamiento.

De acuerdo a la Circular 02, en el contrato de compraventa y arrendamiento de un departamento deben constar claramente el área y los equipos de propiedad propia o copropiedad del propietario. Junto con el contrato, el inversionista debe proporcionar al comprador los planos y la lista de áreas de propiedad común según lo prescribe la Ley de Vivienda.

Las disputas que surgen entre clientes e inversores se deben a la incapacidad de distinguir entre propiedad común y privada, y no están claras desde el momento de la firma del contrato, como por ejemplo si se venden o no plazas de aparcamiento, cuántas plazas de aparcamiento hay en el edificio, los principios del registro de plazas de aparcamiento, etc. Por lo tanto, creo que existen regulaciones legales, pero en realidad, cuando las partes firman un contrato sin una distinción clara, todavía existe un riesgo potencial de disputa.

Antes de que entrara en vigor la Circular 02 el 15 de febrero de 2016, muchos edificios de apartamentos tenían contratos de compra y alquiler de apartamentos que no estipulaban claramente esto, lo que causaba muchos conflictos y disputas por la propiedad del sótano.

- ¿ Qué piensa usted cuando un abogado dice que la actual normativa de que la superficie para aparcar coches en los edificios de viviendas pertenece a la gestión o propiedad del inversor es la principal causa del estallido de litigios, cuando se supone que se trata de una propiedad común?

- Uno de los puntos destacados de la Circular nº 02/2016 es la regulación de la propiedad y gestión de las plazas de aparcamiento en edificios de viviendas. La compra y el alquiler de plazas de garaje se registra en el contrato de compraventa de vivienda o en un contrato aparte.

Las plazas de aparcamiento para motos, triciclos y vehículos para discapacitados son de propiedad conjunta de los propietarios de los apartamentos. En cuanto a las plazas de aparcamiento, los compradores o inquilinos de apartamentos u otras áreas en edificios de apartamentos pueden decidir comprar o alquilar un espacio; En caso de no comprar ni alquilar, esta plaza de garaje pertenece a la gestión del inversor. Los inversores no podrán incluir en el precio de venta ni en el precio de alquiler el coste de inversión de construcción de esta plaza de aparcamiento.

Así, además de decidir comprar o alquilar una plaza de aparcamiento en el edificio de viviendas en el que viven, los propietarios de viviendas también pueden revender o volver a alquilar su plaza de aparcamiento. Sin embargo, la demanda de plazas de aparcamiento en apartamentos ha aumentado recientemente. La compra y venta de plazas de aparcamiento es principalmente un acuerdo entre dos partes, lo que puede dar lugar a un monopolio por parte de los inversores, haciendo subir el precio de venta.

Creo que si el Estado reconoce que las plazas de aparcamiento son de los inversores, debería fijar un precio máximo y los inversores no exigirán precios demasiado altos por comprar o alquilar plazas. Sin embargo, con la gran demanda actual de aparcamientos, las regulaciones que permiten la compra y venta de plazas de aparcamiento y la cesión de zonas comunes y privadas de los inversores relacionadas con las plazas de aparcamiento pueden dar lugar fácilmente a litigios civiles. Si bien esta cuestión está muy relacionada con el interés público.

También es necesario estudiar cuidadosamente la cuestión de la transferencia de la propiedad del estacionamiento del sótano a la propiedad común de los propietarios del edificio de apartamentos. Porque si la zona para aparcar los coches se considera propiedad común, el coste de construir la plaza de aparcamiento estará incluido en el coste de venta de la casa o apartamento, y hay hogares que no han utilizado o no tienen necesidad de utilizar el coche pero aún así tienen que pagar este coste al comprar una casa.

- La ley estipula que a los inversores no se les permite incluir el coste de construcción de plazas de garaje en el precio de venta del apartamento, pero ¿cómo sabemos si lo incluyen en el precio de venta o no? ¿En realidad hay muchos edificios de viviendas con disputas por este tema?

- No he visto ninguna normativa vigente que aclare este contenido. Esto es realmente un vacío legal, la gente no puede controlar si el costo de inversión de construir una plaza de estacionamiento está incluido en el costo de venta del apartamento o no. La imposibilidad de determinar a qué parte de la plaza de aparcamiento pertenece es causa de disputas entre inversores y residentes.

En mi opinión, la naturaleza de las plazas de aparcamiento del edificio de apartamentos pertenece a la propiedad común. De hecho, todas las zonas comunes del edificio de apartamentos, incluidas las plazas de aparcamiento, están incluidas en el precio de venta del edificio de apartamentos y, a partir del momento de la entrega, el inversor terminará su propiedad.

- A través del seguimiento o directamente dando opiniones y resolviendo quejas relacionadas con disputas de propiedad en edificios de departamentos, ¿por qué cree usted que tan pocos conflictos llegan a los tribunales?

- El proceso de comprensión de los casos muestra que se trata de disputas acuciantes y de larga data dentro de la comunidad. La gran población se encuentra a veces en desventaja porque es difícil encontrar una voz común. Autorizar la resolución de disputas también es difícil porque nadie está dispuesto a iniciar demandas. Por otro lado, si hay mucha gente, es difícil ponerse de acuerdo sobre el coste de presentar una demanda, por lo que el caso se va alargando y queda abierto.

Al presentar una demanda ante el tribunal, los residentes o la junta de administración del edificio de apartamentos deben pagar primero una tarifa judicial por adelantado basada en el valor de la propiedad. Esto hace que muchas personas desistan de demandar y lleguen a un acuerdo con el inversor.

Además, el contrato de compraventa firmado por ambas partes suele ser redactado por el inversor y no establece claramente los derechos de los residentes respecto a las zonas comunes (sótano, escalera, terraza, etc.), por lo que los residentes tienen pocas bases para presentar una demanda en los tribunales para reclamar sus derechos si hay una disputa.

En mi opinión, las disputas de vivienda deben ser resueltas por las partes sobre la base de la negociación y la conciliación de acuerdo con las regulaciones legales pertinentes. Si no se puede llegar a la negociación y la reconciliación, se solicitará al tribunal popular que resuelva. Los organismos estatales y las autoridades locales deben inspeccionar, supervisar y gestionar estrictamente las infracciones cometidas por todas las partes.

- El proyecto de reforma de la Ley de Vivienda se presenta en la 5ª sesión de la 15ª Asamblea Nacional. Como delegado de la Asamblea Nacional, ¿cómo se pronunciará para contribuir a resolver las disputas de propiedad en edificios de apartamentos?

- Todavía se encuentra en consulta el borrador, en el que se han regulado específicamente muchos contenidos relacionados con la propiedad común y privada en los edificios de viviendas para limitar los conflictos actuales, haciendo que los edificios de viviendas sean más seguros durante su uso.

He tomado nota de las opiniones de los abogados de la Federación de Abogados de Vietnam para contribuir a modificar y complementar el quinto borrador de la Ley de Vivienda. Hemos propuesto cuatro grupos de cuestiones sobre propiedad, políticas de desarrollo, transacciones y gestión de viviendas, para minimizar las disputas relacionadas con la vivienda, proteger al máximo los derechos e intereses legítimos de las partes relacionadas y promover la finalización del sistema legal en el sector de la vivienda en Vietnam.

Propongo modificar las normas sobre propiedad común y propiedad privada de edificios de apartamentos en el proyecto de revisión de la Ley de Vivienda. En consecuencia, las plazas de aparcamiento en los edificios de apartamentos se clasifican como propiedad común y no existe ningún problema de compraventa de dichas plazas. Esto minimizará cualquier disputa relacionada.

Préstamo Doan

Enlace de origen: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html