Problemas de la “historia de la tierra”
Una frase que escuchamos a menudo cuando discutimos con agencias profesionales sobre problemas en la limpieza de tierras es "debido al historial de la tierra".
Esa frase, de hecho, describe una situación muy notable: la gestión de la tierra en muchas localidades ha sido durante mucho tiempo muy laxa e inconsistente. En concreto, se trata de la ambigüedad en la gestión del territorio público; identificar erróneamente el origen al otorgar derechos de uso de tierras a las personas; o la aparición de la ambigua letra "T" (terreno residencial) en el certificado de derechos de uso de suelo, causando mucha controversia...
La consecuencia más obvia de estos errores es que han creado confusión para las autoridades y provocado que muchas personas estén en desacuerdo a la hora de aplicar políticas de compensación, apoyo y reasentamiento (I+D).
El proyecto del Parque Industrial Thaco - Chu Lai, con una escala de adquisición de tierras de 451 hectáreas en la comuna de Tam Anh Nam (distrito de Nui Thanh), es un proyecto "típicamente lento", principalmente debido a la "historia" de la gestión y el uso de la tierra.
La adquisición y limpieza de tierras se ha implementado desde finales de 2019, y se ha extendido muchas veces en los "ultimátums" de los líderes provinciales, pero hasta ahora, la tierra limpiada para este proyecto no ha sido perfecta.
Según el último informe, hasta ahora, este proyecto ha despejado más de 351,3/451 hectáreas (tasa del 78%) pero aún no es contiguo. Los problemas específicos enumerados en este proyecto son los terrenos públicos; concentración parcelaria, permuta de parcelas; construir casa en terreno agrícola; Los hogares no se ponen de acuerdo sobre la compensación por las tierras forestales de producción, piden una compensación por las tierras perennes...
El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Nui Thanh es una de las tres unidades que implementan el trabajo de limpieza del sitio para el Proyecto del Parque Industrial Thaco - Chu Lai. Hasta ahora, mediante las entregas, el centro ha sido responsable de la limpieza del sitio de aproximadamente el 50% del área de este proyecto.
El Sr. Doan Thanh Tri, subdirector del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Nui Thanh, admitió que los obstáculos "históricos" son muy difíciles de resolver en el trabajo de limpieza del sitio de este proyecto; Al mismo tiempo, dijo que la regulación sobre las casas construidas en terrenos agrícolas a las que no se les asignan tierras de reasentamiento (según la Decisión 42 del Comité Popular Provincial que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras) "es un problema con el que se encuentran todos los proyectos, pero la Ley de Tierras de 2024 tiene una dirección para resolverlo".
Dirección de desmontaje
La rectificación de la gestión territorial y la construcción de un mecanismo de compensación, apoyo y reasentamiento que sea práctico y esté en línea con la Ley de Tierras de 2024 son dos tareas clave que Quang Nam se centra en implementar con una dirección estricta y oportuna para satisfacer las necesidades de limpieza de sitios en la provincia.
En materia de gestión de tierras, en primer lugar, es necesario resolver por completo la situación ambigua en los “registros” de gestión de tierras públicas. Según el informe, la provincia cuenta actualmente con 225.045 parcelas de tierras públicas, con una superficie de 11.763,3 hectáreas, lo que representa el 3,14% de la superficie total de tierras agrícolas; De los cuales, 15.447 hogares tienen contratos de arrendamiento de tierras con una superficie de 1.720 hectáreas, las 10.043,3 hectáreas restantes no tienen contratos de arrendamiento de tierras (lo que representa el 85,5% de la superficie).
En una reciente entrevista con el periódico Quang Nam, el Sr. Bui Ngoc Anh, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que la Ley de Tierras de 2024 sigue sin reconocer la emisión de "libros rojos" para tierras públicas y que cuando el Estado las recupere, no habrá compensación por la tierra.
Sin embargo, existe una importante dirección abierta que permite la consideración, reconocimiento y compensación cuando el Estado recupera tierras agrícolas que no son elegibles para el otorgamiento de "libros rojos" para los casos en que hogares e individuos hayan utilizado la tierra de manera estable y producida directamente antes del 1 de julio de 2004.
Para aplicar este nuevo punto de la Ley de Tierras de 2024 y su normativa relacionada, primero es necesario “clarificar” los fondos públicos de tierras. De acuerdo con la propuesta del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en el caso de tierras públicas sin contrato de arrendamiento (solo establecido en registros de tierras, el Estado no administra los fondos de tierras públicas de acuerdo con las regulaciones, las personas usan la tierra en violación de los derechos de uso de la tierra), se solicita al Comité Provincial del Partido que ordene a las localidades que se concentren en acelerar el progreso de la revisión de los fondos de tierras públicas en cada localidad.
Incluyendo la revisión y remoción del fondo de tierras públicas de tierras que hayan sido previamente establecidas incorrectamente de acuerdo a las regulaciones; Manejo de fondo público de tierras superior al 5% (esta tarea deberá concluir en el primer trimestre del año 2025).
En particular, en el caso de proyectos clave, las localidades deben organizar urgentemente revisiones previas y llevar a cabo los pasos del proceso de revisión, aprobar los resultados de la revisión como base legal para la recuperación y compensación de conformidad con las regulaciones y considerar esto como una tarea clave para resolver por completo los problemas y deficiencias existentes en la gestión de los fondos de tierras públicas en general, así como resolver las dificultades en la emisión de certificados, compensaciones y limpieza del sitio para proyectos en particular en cada localidad...
Respecto del mecanismo de recuperación de tierras, Quang Nam ha ordenado la pronta implementación de la tarea de desarrollar regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento. Inmediatamente después de que entró en vigor la Ley de Tierras de 2024 y el Gobierno emitió un Decreto sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras (Decreto 88, de fecha 15 de julio de 2024), las autoridades provinciales desarrollaron, solicitaron comentarios y asesoraron al Comité Popular Provincial sobre el proyecto de Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras en la provincia de Quang Nam.
El punto destacable de este proyecto de reglamento es que los hogares cuyas tierras agrícolas se recuperen pueden ser compensados por tierras residenciales con muchas opciones de "compensación con tierras de un propósito diferente al tipo de tierra recuperada que es tierra agrícola" de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024.
El proyecto de reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras en la provincia de Quang Nam estipula muchos mecanismos que se espera creen un "nuevo impulso" para los trabajos de limpieza de terrenos en la provincia. Este reglamento será considerado y aprobado por el Consejo Popular Provincial en la próxima sesión; y se sigue implementando la construcción de "corredores" de ordenación territorial en la provincia con muchos otros contenidos de acuerdo a la Ley de Tierras 2024.
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Propuesta para completar el marco legal para el desminado de sitios
La limpieza del terreno se considera el área más "problemática" a la hora de implementar las regulaciones de la Ley de Tierras en la provincia. Las políticas de compensación, apoyo y reasentamiento desarrolladas anteriormente, como reconocieron los organismos profesionales, estaban bajo presión porque debían acercarse a las realidades de la gestión y el uso de la tierra, que tenían muchas deficiencias. Al implementar la Ley de Tierras de 2024, Quang Nam está construyendo urgentemente un marco legal, especialmente regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupere tierras. El periódico Quang Nam registró algunos comentarios de las bases.
Sr. Tran Duy Quoc Viet, Subdirector del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc: Es necesario complementar muchas reglamentaciones sobre políticas de compensación y apoyo.
La Ley de Tierras de 2024 y el Decreto No. 88/2024/ND-CP del 15 de julio de 2024 del Gobierno básicamente han proporcionado instrucciones específicas para eliminar obstáculos y dificultades en la limpieza del sitio (GPMB). Con el contenido bajo la autoridad del Comité Popular Provincial, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha redactado el Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras en la provincia de Quang Nam y lo ha enviado a las localidades para comentarios.
Sobre esta base, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc recomendó al Comité Popular del Distrito que comentara y complementara el contenido ya incluido en el borrador. En particular, el distrito propuso que es necesario regular de forma clara y específica la recuperación de tierras agrícolas de uno o más proyectos cuando el Estado recupere tierras a la vez o acumuladas del pasado para tener una base para su implementación.
Complementar la función del sector eléctrico en la determinación de viviendas y obras que sirven a la vida diaria de hogares e individuos que no tengan que ser reubicadas fuera del corredor de seguridad de líneas aéreas de alta tensión de acuerdo a las regulaciones gubernamentales.
El distrito de Dai Loc sugirió que se agregue contenido adicional al borrador preparado por el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente. En consecuencia, se considera regular el nivel de gastos para asegurar la organización de la compensación, el apoyo y el reasentamiento (I+D) según lo prescrito en la Cláusula 8, Artículo 27 del Decreto No. 88. Propone regular el nivel de gastos determinado por el porcentaje multiplicado por el valor de la compensación, el apoyo y la I+D.
El distrito de Dai Loc también solicitó una aclaración del contenido de la política para respaldar la diferencia en la tasa mínima de reasentamiento para los hogares que están organizados para el reasentamiento a partir del segundo lote o más.
En la actualidad, algunas familias tienen casas en terrenos perennes provenientes de tierras de jardín y estanques en la misma parcela que las casas, por lo que es necesario complementar regulaciones específicas sobre los niveles de apoyo o desarrollar precios unitarios de compensación específicos para este tipo de terrenos en la lista anual de precios de terrenos del Comité Popular Provincial.
En la realidad, los hogares construyen viviendas que exceden la superficie de terreno recuperada. Este es el caso de la construcción sobre terrenos perennes procedentes de tierras de jardinería y estanques en la misma parcela residencial con una casa. Por lo tanto, el Comité Popular del Distrito de Dai Loc ha sugerido que en el borrador es necesario especificar el cronograma de construcción para determinar el nivel de compensación o apoyo apropiado...
CONG TU (grabado)
Sr. Nguyen Minh Ly, Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Hoi An: Propone la institucionalización en las regulaciones sobre reasentamiento
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, la provincia tendrá autoridad para emitir una serie de documentos, incluidos reglamentos sobre compensación, apoyo y reasentamiento, y reglamentos sobre las condiciones para la división de tierras. Actualmente la provincia se encuentra centrada en la construcción para emitirlo próximamente.
En este momento, como no hay normativa, la implementación para nuevos casos seguramente tendrá problemas. Mientras se espera la aprobación de nuevas normas, Hoi An se centra en resolver los antiguos atrasos. En los casos en que existen planes de compensación, moviliza a la población para que pague las indemnizaciones y resuelva los problemas relacionados con las políticas de reasentamiento. Los nuevos casos están esperando temporalmente nuevas regulaciones provinciales.
Si en el pasado, la compensación se enfrentó a muchos problemas, como los precios unitarios de reasentamiento o relacionados con la cuestión del reconocimiento de la tierra residencial para las personas debido a la implementación de la Directiva 299 (las personas no tenían registros de registro de tierras a pesar del uso a largo plazo, lo que generaba desventajas cuando estaban sujetas a limpieza), la Ley de Tierras de 2024 se ha ampliado en la dirección de aumentar los beneficios para las personas, como la organización del reasentamiento antes de la recuperación de la tierra.
Al mismo tiempo, la provincia también está redactando reglamentos en el sentido de que en los casos en que se recupere una gran cantidad de tierra, el reasentamiento se organizará al nivel correspondiente en lugar de organizarse solo según el nivel, lo que también es una ventaja al limpiar la tierra.
En un documento reciente enviado al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Hoi An propuso información adicional sobre las políticas de reasentamiento, incluyendo la distinción de casos de grandes áreas de tierra recuperada de una manera más equitativa. En concreto, no se deberían combinar los casos con una gran población con los casos con grandes superficies de tierra pero con pocas familias en acuerdos de reasentamiento porque sería incoherente en términos de políticas.
Además, también hay que tener en cuenta el cálculo por pareja porque no hay ninguna política en el proyecto de la provincia. La Ley de Tierras de 2024 estipula que en los casos en que una pareja efectivamente viva junta, se les asignará una parcela de tierra dependiendo de las condiciones del fondo de tierras local, por lo que también debe institucionalizarse en la normativa de la provincia (actualmente, la provincia solo regula en términos de densidad de población, no en términos de parejas elegibles para separar los hogares).
Respecto al tema de proyectos de limpieza, compensación y reasentamiento de áreas urbanas, proponemos que en lugar de apoyar viviendas temporales por 12 meses, solicitemos que el sitio sea entregado en un plazo de 36 meses.
De hecho, algunas normas de orientación después de que entre en vigor la Ley de Tierras de 2024 aún están incompletas, lo que genera muchas dificultades a la hora de implementar los trabajos de limpieza del sitio y reasentamiento. Por lo tanto, para que el trabajo de limpieza del sitio y reasentamiento no se interrumpa, el Comité Popular de la Ciudad solicita al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que emita pronto un documento que oriente la implementación mientras se espera la emisión de los documentos relacionados (sobre la aplicación de regímenes y políticas de compensación, limpieza del sitio y reasentamiento; métodos para determinar precios específicos de la tierra, precios de la tierra para el reasentamiento, costos de consultoría para determinar precios específicos de la tierra ...).
KHANH LINH (escrito)
Sr. Tran Uc, presidente del Comité Popular de la ciudad de Dien Ban: Se deben emitir nuevas políticas rápidamente
Nueva Ley de Tierras con mecanismos de políticas orientados al beneficio del pueblo. Sin embargo, el procedimiento aún no ha concluido. En primer lugar, no se ha determinado la clase de suelo en la provincia a la hora de recuperar antiguos terrenos residenciales. Incluso el mecanismo para reemplazar la Decisión 23 de la provincia sobre precios de tierras para reasentamiento aún no está disponible. Incluso la determinación del nivel del suelo residencial según la nueva Ley de Tierras del Comité Popular Provincial no ha sido determinada...
En cuanto a mecanismos de política específicos como la Circular 61 del Ministerio de Finanzas sobre determinación de costos para las unidades de consultoría establecidas para compensación (centros de desarrollo de fondos de tierras), si bien ha sido reemplazada por nueva reglamentación, aún no existe una agencia que proporcione orientación sobre la base para determinar los costos.
Según la antigua normativa, cuando era necesario hacer un plan de compensación se debía multiplicar por 2% para pagar a las unidades que confeccionaban el plan, pero la nueva normativa (Circular 61) no permite esto.
Además de todos los planes que se han realizado, se debe hacer un presupuesto para servir a ese contenido y presentarlo a la autoridad competente para la aprobación del pago, por lo que desde hace más de un año, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de Dien Ban casi ha realizado un pago por adelantado sin ningún procedimiento de pago.
En resumen, el mayor problema ahora es que el mecanismo de política no se emite de manera oportuna; El antiguo ha caducado pero el nuevo aún no ha nacido, por lo que desde el 1 de agosto hasta ahora todas las actividades de compensación han tenido que parar y esperar, principalmente para resolver algunas transiciones del antiguo.
El Gobierno también ha emitido un decreto, por lo que la primera cuestión es que la provincia debe perfeccionar la institución y emitir nuevas regulaciones sobre adquisición de tierras y reasentamiento que reemplacen las antiguas. Cuando esta normativa entre en vigor todo seguirá su curso, pero por ahora no existe ningún marco legal. Por supuesto, si hay algún problema durante el proceso de implementación, continuaremos brindando retroalimentación.
VINH LOC (grabado)
Sr. Nguyen Ngoc Trai - Director del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad de Tam Ky: Apoyo a las diferencias en el reasentamiento y necesidad de ajustar las fluctuaciones
Anteriormente, al implementar la Ley de Tierras de 2013, la provincia emitió la Decisión 43 en 2014. En 2016, se emitió la Decisión 02 y en 2017, la Decisión 19 continuó modificando y complementando las decisiones anteriores.
Se puede decir que desde 2017 hasta finales de 2020, la política de compensación en la provincia fue estable y funcionó muy bien. Sin embargo, en diciembre de 2021, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión 42, que tenía muchas deficiencias y dificultades para los trabajos de compensación y limpieza del sitio.
Por ejemplo, en los casos de uso de la tierra antes del 1 de julio de 2004, si una casa se construía en tierras agrícolas, tierras de jardín o tierras donadas por los padres, antes se reconocía si no estaba sujeta a planificación y se proporcionaba una compensación por la tierra residencial y apoyo para el reasentamiento, pero bajo la Decisión 42, no fue así y se consideró una violación de la ley. Este es el mayor problema del Decreto 91 de 19 de noviembre de 2019 del Gobierno sobre sanciones administrativas por infracciones de tierras.
En el caso de tener terrenos residenciales pero no tener registro de hogar permanente antes, también serán apoyados con la diferencia en el reasentamiento cuando se recupere el terreno, pero según la Decisión 42, no se les permite hacerlo, se requiere que tengan registro de hogar permanente en la comuna o barrio donde se recuperó el terreno.
Esto también es completamente irrazonable. Además, anteriormente, el mecanismo de compensación según la Decisión 43, para los terrenos de jardín, la compensación era del 50% del valor del terreno residencial, pero la Decisión 42 lo redujo y ya no dispuso el terreno residencial...
Luego del Decreto 88 del 15 de julio de 2024 del Gobierno que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras, el Comité Popular Provincial emitirá nuevas regulaciones.
La nueva regulación presenta algunas ventajas destacadas como la recuperación de más de 750m2 de terreno agrícola y la posibilidad de reasignar terrenos para otros fines, como por ejemplo una parcela de reasentamiento. O recuperar 400m2 de terreno de jardín y entregar 1 parcela de reasentamiento.
En mi opinión, deberíamos considerar apoyar la diferencia en el reasentamiento, porque en realidad hay una gran brecha entre el precio de la compensación y el precio del reasentamiento (actualmente la brecha es del 70% y 90% en comparación con el precio de mercado). Si no se calcula la diferencia en el apoyo para el reasentamiento, cuando se recuperan tierras residenciales de las personas, estas deben ser devueltas.
En segundo lugar, la compensación por los terrenos para huertos no debería limitarse porque los terrenos para huertos en las zonas urbanas son diferentes a los de otros distritos. Muchos hogares de los distritos tienen entre 5.000 y 7.000 metros cuadrados de terreno para huertos, pero no tienen valor, mientras que los terrenos para huertos urbanos sí lo tienen. Si no hay planificación ni cambio de uso, 100 metros cuadrados pueden valer miles de millones.
En cuanto a los registros de gestión de tierras, tenemos los registros 299 de 1985, registros según el Decreto 64 de 1992, registros 60 de 2024 y bases de datos de 2010. Si los cambios de tierras se ajustan bien, la adquisición y el saneamiento de tierras ya no requerirán de medición y ajuste, y esta es actualmente una tarea muy complicada, causando grandes dificultades para los trabajos de compensación, dando lugar a quejas y demandas judiciales. Por lo tanto, en el futuro será necesario ajustar los cambios para crear un registro de la superficie de tierra recuperada al pueblo y confirmar el origen del uso de la tierra.
XUAN PHU (escrito)
Fuente: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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