En agosto, poco después de que se conociera la noticia de que Country Garden tenía problemas de liquidez, Huailan, de 38 años, fue inmediatamente a un sitio de construcción en la provincia de Shandong, donde la casa que había comprado todavía no estaba terminada. La escena aquí la hizo sentir triste.
Las grúas permanecieron inmóviles y las losas de hormigón yacían esparcidas entre la hierba que llegaba hasta las rodillas. La situación es desesperada.
Para Tom Chen, un funcionario público, el temor de quedarse sin hogar era una preocupación constante después de que la otrora mayor empresa inmobiliaria de China detuviera la construcción de un edificio de apartamentos por el que su familia había recibido una indemnización en la provincia de Zhejiang.
Mientras tanto, Fu, un trabajador de una obra en construcción en la provincia de Guangdong, tuvo que elegir la solución más negativa, que era hacer huelga después de dos meses sin recibir su salario. "No me importa la difícil situación de la empresa. Quiero recuperar el dinero que gané con tanto esfuerzo", dijo a los periodistas de Bloomberg.
Un proyecto de jardín rural en la ciudad de Yangzhou, provincia de Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Los compradores de viviendas, los trabajadores, los promotores inmobiliarios y el gobierno chino han contribuido al salto económico a lo largo de los años.
Durante más de dos décadas, el sector inmobiliario ha sido un importante motor de crecimiento; el valor del sector alcanzó los 52 billones de dólares en 2019, contribuyendo con el 25% del producto interno bruto del país. Los inversores globales también se acercaron rápidamente y destinaron más de 180 mil millones de dólares a comprar bonos.
Pero en los últimos tres años, el gobierno chino se ha empeñado en reducir la dependencia del mercado inmobiliario de la deuda, provocando que el mercado cayera en un período extremadamente difícil en el que perdió su "principal fuente de vida".
Country Garden es una de las empresas más destacadas en los períodos prósperos, pero también una de las más difíciles cuando el mercado baja.
En su apogeo, la empresa empleaba a 130.000 personas y proporcionaba vivienda a decenas de miles de familias en todo el país. Ahora, la empresa ni siquiera puede pagar los intereses de un bono de apenas unas decenas de millones de dólares que venció la semana pasada, lo que significa efectivamente que está en mora.
"Con un gran impago corporativo, junto con la caída de las ventas y los precios en todo el mercado, el mercado inmobiliario aún no ha visto la luz", dijo a Bloomberg Alicia García Herrero, economista jefe para Asia-Pacífico de Natixis SA.
Country Garden es “una víctima del mismo modelo de financiación del mercado inmobiliario que China ha adoptado durante muchos años”, añadió.
El presidente Yeung Kwok Keung (centro) en un proyecto en Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Aspiraciones extinguidas
La expectativa de que los precios de las propiedades sólo subirán se ha arraigado en las mentes de millones de chinos, y ahora esa expectativa está causando problemas para las carreras, las familias, las esperanzas, el futuro y las finanzas personales de muchas personas. Huailan no es una excepción.
No sólo para Huailan, ser propietario de una vivienda se ha convertido en la mayor inspiración para muchos jóvenes y millones de hogares después de que el gobierno chino eliminara muchas restricciones a las transacciones inmobiliarias que habían existido durante décadas. Y Country Garden es una de las empresas pioneras en "entrar" en este campo.
Establecida en 1992 en la provincia de Guangdong, Country Garden se convirtió rápidamente en el nombre más destacado en el mercado con una estrategia de integrar muchas comodidades como escuelas de alta calidad, gimnasios,... dentro de las instalaciones del proyecto.
El fundador Yeung Kwok Keung se convirtió en un modelo a seguir entre los empresarios de Guangdong, ya que su enfoque comercial único fue adoptado por muchas otras empresas, incluida la creación de una empresa de gestión de servicios independiente para cada proyecto.
El mercado inmobiliario de China se comercializó plenamente en 1998. Tres años más tarde, el país fue aceptado en la Organización Mundial del Comercio (OMC). En 2005, el PIB del país se había más que duplicado.
Junto con el rápido desarrollo económico, las actividades de construcción también "explotaron". Millones de personas acuden a las grandes ciudades, lo que genera una gran demanda de viviendas. Los campos y terrenos baldíos están siendo reemplazados gradualmente por nuevas áreas urbanas modernas.
Los ingresos de Country Garden aumentaron más de cinco veces en sólo tres años, de 2004 a 2007, convirtiéndose en uno de los negocios más rentables en el mercado inmobiliario chino en ese momento.
La empresa incluso resistió la crisis financiera mundial de 2008-2009 mientras la tendencia de urbanización de China seguía creciendo.
Huailan no vio ninguna "nube oscura" cerniéndose sobre el mercado inmobiliario en ese momento. Y lo mismo hacen los inversores internacionales. Los bonos emitidos por empresas inmobiliarias chinas, incluida Country Garden, se han convertido en un "producto de moda" en el mercado.
Una escena animada en una exposición de construcción celebrada en Beijing en 1998 (Foto: Getty Images).
Sin embargo, la economía china comenzó a desacelerarse en 2015 y las actividades de construcción ahora se centran en la renovación de ciudades antiguas. La casa de Tom Chen estaba programada para ser demolida, y el gobierno local prometió compensar a su familia con otros seis apartamentos en un proyecto construido por Country Garden, cuya finalización está prevista para 2023. Aceptaron con gusto.
Décadas de rápido crecimiento han estado acompañadas de una creciente dependencia de la economía china del sector inmobiliario. Según una encuesta realizada en 2020, el 80% del patrimonio de la población del país está vinculado al sector inmobiliario.
Las tendencias especulativas del pasado han hecho subir los precios de las viviendas en el país, poniéndolas fuera del alcance de muchos jóvenes y socavando el objetivo del gobierno de reducir la brecha de riqueza. Una población que envejece y una tasa de natalidad baja significan que China se enfrenta a un exceso de oferta en el futuro.
De hecho, los bancos han restringido los préstamos a los promotores inmobiliarios desde finales de 2020, cuando China Evergrande Group se declaró en quiebra.
Este es el resultado de la estrategia de las tres líneas rojas iniciada por el Gobierno central encaminada a reducir la deuda inmobiliaria, empujando así a más de 100.000 empresas que operan en este sector a una situación difícil. Las ventas de viviendas continuaron disminuyendo después de eso, y la pandemia de Covid-19 fue la gota que colmó el vaso.
La inversión en el sector inmobiliario ha disminuido continuamente desde que Evergrande declaró el impago (Foto: Bloomberg).
Tormenta
En mayo de 2021, Country Garden expandió su negocio a Juye, provincia de Shandong, la ciudad natal de Huailan. Ella quedó abrumada por los anuncios desorbitados sobre el complejo más caro de la zona, que prometía un estilo de vida de 5 estrellas.
"El diseño del edificio me impresionó". Huailan compartió. "Creo que es el verdadero hogar. Mis dos hijas tendrán sus propias habitaciones", dijo.
La ceremonia de apertura fue sumamente grandiosa, con linternas rojas y repleta de asistentes. Incluso le aconsejaron no conducir hasta el evento porque sería difícil encontrar estacionamiento. Todo el proyecto se agotó rápidamente.
Pero no esperaba que, detrás de todo ese brillo, se estuviera formando una tormenta de dificultades de liquidez.
Hace unos meses, después de que Evergrande declarara el impago, la visión del mercado chino de bonos inmobiliarios por valor de 200.000 millones de dólares cambió por completo.
Con acceso limitado al crédito y ventas lentas, incluso las empresas más saludables están enfermando.
Country Garden no es una excepción, a pesar de ser una empresa inmobiliaria considerada “nacional” en China. La estrategia de concentrar el desarrollo en pequeñas ciudades que se ha aplicado durante muchos años finalmente ha resultado contraproducente. La psicología de los compradores de viviendas en estas localidades es más susceptible que en las grandes ciudades, por lo que las ventas de viviendas aquí han caído "miserablemente".
Country Garden incluso tuvo que pedir al gobierno provincial de Guangdong que vinculara las ventas de bienes raíces a unidades propiedad del Estado a precios reducidos para obtener más liquidez.
Sin embargo, las operaciones comerciales de la empresa no pueden ir en contra del mercado. En su apogeo, muchos compradores de viviendas se negaron a pagar las hipotecas de más de 320 proyectos sin terminar en 100 ciudades de todo el país, incluidos los de Country Garden.
En octubre, los precios de las viviendas en China cayeron a su ritmo más rápido en siete años. El gobierno central se vio obligado a intervenir con un paquete de apoyo de 16 puntos, pero se consideró demasiado tarde.
El presidente de Country Garden, Yeung, pronunció un discurso de una hora para tranquilizar a los trabajadores. Dijo que "vio la luz al final del túnel". ¿Es eso cierto?
Vista de un proyecto de jardín rural en la ciudad de Heyuan, provincia de Guangdong, en septiembre de 2023. (Foto: Bloomberg).
El dolor aún no ha terminado
El pasado mes de septiembre, las ventas de Country Garden cayeron un 81% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Un hecho triste: la caída de las ventas del grupo fue el doble de rápida que la de sus pares en los primeros ocho meses del año.
La fortuna de Yang Huiyan, hija del fundador Yeung Kwok Keung, antaño la mujer más rica de China, se ha "evaporado" un 86% hasta situarse en sólo 4.600 millones de dólares, según el índice de multimillonarios de Bloomberg .
Para Fu, es difícil para este trabajador aceptar el hecho de que una gran corporación como Country Garden no tenga suficiente dinero para pagar a sus trabajadores. Está esperando ansiosamente el día en que reciba 10.000 yuanes en salarios no pagados. Después de eso, regresará inmediatamente a su ciudad natal de Quy Chau.
"Mucha gente de mi pueblo ya no quiere salir a trabajar. Y yo tampoco", compartió Fu.
Historias como las de Fu, Huailan y Chen no son raras en China. En la red social Douyin, la versión china de TikTok, trabajadores de la construcción y compradores de viviendas publicaron continuamente videos pidiendo al gobierno que tome medidas para obligar a Country Garden a reiniciar proyectos inacabados y pagar los salarios atrasados a los trabajadores.
Muchos de ellos marcharon frente a la sede de la corporación pero se mostraron "impotentes".
"Si las grandes empresas inmobiliarias quiebran o incumplen sus deudas, afectará directamente a los bancos y a las personas relacionadas, y sobre todo creará espirales económicas negativas", afirmó Christopher Marquis, profesor de la Cambridge Judge School of Economics.
El sueño de un hogar verdadero para muchos no se hará realidad en el corto plazo (Foto: Bloomberg).
El “dolor” de la crisis continúa extendiéndose. El gobierno parece no estar interesado en proteger el negocio inmobiliario a pesar de la difícil situación actual. Según las estadísticas de Bloomberg , a finales de octubre, alrededor de 100.000 millones de dólares, equivalentes a más del 50% de los bonos en circulación de empresas inmobiliarias chinas, habían caído en mora o se vieron obligados a reestructurarse.
Esto erosionó la confianza de los inversores, incluso de grandes fondos como Pacific Investment Management Co y Fidelity International Ltd. Evergrande podría incluso tener que liquidar activos para saldar deudas, según un fallo de un tribunal de Hong Kong.
Según Chen, la crisis en el mercado inmobiliario también ha provocado una disminución de los ingresos de los gobiernos locales. Algunas escuelas de la zona donde vive ni siquiera pueden permitirse pagar a los profesores.
En cuanto a Huailan, sus pagos hipotecarios mensuales se convirtieron en una carga cuando perdió su trabajo a principios de este año. La casa por la que firmó el contrato de compraventa también perdió una cuarta parte de su valor. En caso de querer vender, encontrar un comprador también es muy difícil.
"Cuando mi hija me preguntó cuándo nos mudaríamos a nuestra nueva casa, no supe qué responder", compartió con tristeza. "Si tuviera una segunda oportunidad, nunca volvería a confiar en ninguna empresa inmobiliaria, ni siquiera si fuera una gran empresa como Country Garden", dijo.
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