El Banco Estatal necesita modificar la circular

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La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir un documento sobre el Banco Estatal de Vietnam (SBV) afirmando que no restringe los derechos de las organizaciones e individuos a comprar viviendas futuras en la Circular No. 22/2023/TT-NHNN (que modifica y complementa una serie de artículos de la Circular No. 41/2016/TT-NHNN).

Todavía hay muchos malentendidos

En este sentido, HoREA considera que, si bien en un principio ha ayudado a que los futuros compradores de viviendas se sientan más seguros, los “problemas legales” de la Circular 22 aún persisten.

En concreto: el punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificado y complementado en la cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) solo establece normas aplicables a los casos de viviendas comerciales "terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "disponibles", pero no incluye los casos de préstamos de crédito para la compra de viviendas comerciales "no terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales "en construcción".

Según HoREA, el concepto de “casa terminada para entrega” no puede interpretarse como que incluya “futuras viviendas” que los bancos comerciales aceptarían como garantía para préstamos para comprar esa misma casa.

Además, el comunicado del Banco Estatal confirmó que “la Circular 41/2016/TT-NHNN que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias”.

Pero, de hecho, la Circular 41 (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) contiene regulaciones legales no relacionadas con "regulaciones sobre el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros", sino relacionadas con "operaciones de concesión de crédito de las instituciones de crédito".

En concreto, el artículo 2, cláusula 11, estipula "préstamos con garantía inmobiliaria a particulares para la compra de viviendas que cumplan las condiciones", similar a lo dispuesto en las circulares del Banco del Estado "que orientan las operaciones de concesión de créditos de las entidades de crédito".

" La Asociación considera que si la Circular 41 sólo regula "el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros", no es necesario tener regulaciones legales que regulen las "condiciones" de "un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas compren una casa" en la Cláusula 11, Artículo 2 porque ya existen circulares del Banco del Estado que orientan las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias ", planteó el documento de HoREA.

Además, según HoREA, el documento "Alguna información relacionada con las regulaciones sobre la relación de seguridad de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" emitido recientemente por el Banco Estatal de Vietnam no es un "documento legal" como las circulares, por lo que solo tiene valor para proporcionar información.

Mientras tanto, los bancos y sucursales de bancos extranjeros deberán basarse en la Ley de Instituciones de Crédito y Circulares del Banco del Estado para realizar operaciones de otorgamiento de crédito.

Las futuras hipotecas inmobiliarias afrontan dificultades. (Ilustración: Cong Hieu)

Las circulares deberán ser claramente modificadas y completadas.

Frente a las dificultades mencionadas, HoREA considera que antes de que la Circular No. 22/2023/TT-NHNN entre en vigor a partir del 1 de julio de 2024, es necesario modificarla y complementarla pronto para apoyar al mercado inmobiliario en el proceso de recuperación y desarrollo transparente, seguro, saludable y sostenible. Al mismo tiempo, crear condiciones para que las entidades crediticias aprueben préstamos crediticios para que personas físicas puedan comprar "futuras viviendas comerciales" garantizadas (hipotecadas) por esa vivienda.

Muchos otros expertos también coinciden en que el Banco Estatal debe modificar la circular para que sea jurídicamente clara y transparente en lugar de limitarse a anunciar información y responder a las opiniones públicas.

TS. Le Dang Doanh, ex director del Instituto Central de Gestión Económica, dijo que los préstamos y empréstitos deben cumplir con las leyes de crédito y que el Banco Estatal debe tener instrucciones escritas claras. Antes de emitir la circular, se debe proporcionar dicha orientación para que las partes pertinentes puedan participar comentando y evitar malentendidos y debates innecesarios.

El profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, afirmó que es necesario no prohibir los préstamos para futuras compras de viviendas. Sin embargo, el Banco Estado aún no ha emitido un documento legal sobre este tema, que obligue a los bancos comerciales a mejorar su capacidad de evaluación y autoevaluación para tomar decisiones.

Los expertos recomiendan aclarar en la circular sobre los préstamos de dinero para comprar casas en el futuro. (Ilustración)

Otro experto económico analizó: « Las entidades crediticias suelen cumplir con los decretos y circulares emitidos por el Banco Estatal con claro valor legal. Si la Circular 22 no aclara los conceptos, generará malentendidos, pánico y dudas entre empresas y ciudadanos, y las entidades crediticias se sentirán confundidas, incluso reticentes a prestar».

Si el Banco Estatal no ha prohibido los préstamos para la compra de viviendas en el futuro, debería tomar medidas para legalizarlos y eliminar dificultades para todas las partes después de que la circular entre en vigor .

Los representantes de muchos negocios inmobiliarios también expresaron su confusión sobre las nuevas regulaciones. Un líder empresarial de Hanói afirmó: «Si el Banco Estatal no regula con claridad, no tendremos base legal para realizar transacciones con los bancos. En el contexto actual de dificultades para acceder al capital crediticio, es fundamental modificar y aclarar la circular para proteger a las empresas».

En un documento reciente, el Banco Estado afirmó que la nueva regulación no restringe los derechos de los futuros compradores de vivienda y no es contraria a la normativa vigente.
"La condición de vivienda terminada según el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que están sujetos a un factor de riesgo menor que otros préstamos con garantía inmobiliaria).
En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura casa e hipoteque la futura casa, se tratará de un préstamo garantizado con un bien inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.
En concreto, a las organizaciones y particulares que necesiten comprar una vivienda y asegurar (hipoteca) esta futura casa se les aplicará un coeficiente de riesgo del 30-120% en función del ratio de garantía (LTV) calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En caso de no existir información sobre el ratio LTV el coeficiente de riesgo es del 150%.

Cong Hieu

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