Comenzó entonces "encubierto"
Con motivo del 30 de abril de 2022, el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh se coordinó con las empresas para organizar ceremonias inaugurales e iniciar la construcción de una serie de proyectos de vivienda social. Pero hasta ahora, después de más de un año, casi todos los proyectos mencionados siguen inactivos, todavía "cubiertos por mantas". Nos comunicamos con los líderes de la Compañía Xuan Mai, el inversor del proyecto de vivienda social en Eco Green Urban Area (Distrito 7) y nos dijeron que después de la ceremonia inaugural para celebrar el 30 de abril, el proyecto se detuvo hasta ahora para completar los procedimientos y procedimientos legales.
Actualmente, el proyecto aún se encuentra en la primera etapa de ampliación de la política de inversiones. De manera similar, el proyecto de vivienda social Dragon E-Home en la ciudad de Thu Duc de la Compañía Dragon Village también se detuvo después de comenzar las obras hasta ahora para realizar los procedimientos legales. También en la ciudad de Thu Duc, el proyecto de viviendas sociales de la compañía Dien Phuc Thanh también se encuentra en un estado de enredo legal, incapaz de llevar a cabo los siguientes pasos.
El proyecto de viviendas sociales en Eco Green Urban Area se inició en abril de 2022, pero hasta ahora ha estado cubierto.
La Sra. Huynh Thi Bach Van, Presidenta del Consejo de Administración de la Compañía Thien Phat, inversora del proyecto de viviendas para trabajadores (NOCN) en la Zona de Procesamiento de Exportación Linh Trung II (ciudad de Thu Duc), dijo que el proyecto de su compañía también estaba en una situación en la que se "congeló" después de la ceremonia inaugural. Los documentos del proyecto fueron presentados a la Junta de Gestión de Zonas Industriales y de Procesamiento de Exportaciones de Ciudad Ho Chi Minh, pero hasta la fecha esta unidad aún no los ha recibido.
"El Estado ha introducido muchas políticas preferenciales, instando a las empresas a invertir en viviendas sociales y viviendas industriales. Sin embargo, hasta ahora, las empresas no han disfrutado de ningún incentivo, como el aumento del coeficiente a 1,5 veces en comparación con las viviendas comerciales, el disfrute de incentivos en las tasas de uso del suelo, la obtención de capital en préstamos con tipos de interés preferenciales, la reducción de impuestos... Las empresas no han recibido ningún apoyo durante el proceso de tramitación... Las empresas tienen la pasión de contribuir a la sociedad, no por el lucro, pero es muy difícil. Hay demasiados problemas que hacen que la ejecución de los proyectos sea lenta", dijo la Sra. Van.
Como empresa especializada en inversiones en viviendas sociales, el Sr. Vo Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Inversión en Desarrollo de Viviendas Sociales de la Ciudad de Ho Chi Minh, dijo con tristeza que la política de desarrollo de viviendas sociales es correcta, con muchos incentivos, pero actualmente está "estancada" en la mayoría de las etapas. En concreto, a pesar del paquete de crédito de 120 billones de VND, las empresas no pueden acceder a él. Para obtener este capital, el proyecto debe tener un permiso de construcción. Se necesitan de 2 a 3 años para obtener un permiso de construcción. Mientras tanto, el primer paso para aprobar la política de inversión empresarial está “atascado”, por lo que los préstamos preferenciales son imposibles.
Además del capital, las empresas también afrontan dificultades con los fondos de tierras. En la actualidad, hay dos fuentes de acceso a tierras: autonegociación, compensación, desmonte o tierras asignadas por el Estado, pero ambas son difíciles de conseguir. Otra dificultad es que las empresas que realizan proyectos de vivienda social sólo tienen un beneficio del 10%, pero el precio de venta y el objeto de venta deben pasar por el Departamento de Construcción, mientras que hay costes que no se pueden incluir en el precio de venta. "Para alentar a las empresas, el gobierno también ha ofrecido muchos incentivos, pero la mayoría de las empresas no han podido acceder a ellos. Por lo tanto, espero que el gobierno acompañe a las empresas. Demasiadas barreras hacen que las empresas no se interesen en participar en el desarrollo", compartió el Sr. Hoang.
El Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Company, una empresa especializada en viviendas sociales en la ciudad de Ho Chi Minh, admitió que el gobierno ha introducido muchas políticas preferenciales para atraer la socialización a este campo. Sin embargo, para las empresas resulta muy difícil y requiere mucho tiempo completar los procedimientos de implementación del proyecto. Anteriormente, los trámites para ejecutar un proyecto se podían hacer en paralelo, pero ahora se hacen en una sola ventanilla en el Departamento de Planificación e Inversiones. El primer paso y el más importante es aprobar la política de inversión paralelamente a la aprobación del inversor.
En la actualidad, no sólo la vivienda comercial sino también la vivienda social están estancadas en esta primera etapa, lo que hace imposible implementar las demás etapas. Prueba de ello es que hasta el momento no se ha llevado a cabo ningún nuevo proyecto de vivienda social. Por lo tanto, por más numerosos y atractivos incentivos que se ofrezcan, si la implementación y despliegue de políticas en las localidades es ineficaz y el marco legal no está completo, será muy difícil promover estos incentivos.
Las políticas preferenciales de vivienda social dificultan el acceso a las empresas
No dejes “alfombra arriba y clavos debajo”
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, analizó que existen muchas políticas preferenciales para la vivienda social, pero las empresas no están interesadas en participar debido a muchos cuellos de botella en capital, legalidad, procedimientos y procesos. En el cual, el mayor bloqueo es la implementación de políticas. En primer lugar está el capital crediticio preferencial. Aunque la Ley de Vivienda de 2014 estipula incentivos crediticios para compradores, inquilinos de viviendas sociales y para inversores. Pero desde finales de 2015, el gobierno no ha gastado el presupuesto de mediano plazo en vivienda social, por lo que no hay fuentes para gastar.
A finales de 2017, la Asamblea Nacional había aprobado 400 mil millones de VND para este programa y luego otros 4 billones de VND adicionales. Pero en realidad no hay capital. Hasta el momento, el presupuesto de mediano plazo para el período 2021-2025 no ha definido claramente la disposición de las fuentes de crédito para la vivienda social. Por lo tanto, en el pasado, las empresas y las personas no podían acceder a esta fuente de capital.
Hasta ahora, el gobierno ha anunciado un paquete de 120 billones de VND que se considera un paquete preferencial para vivienda social, pero la tasa de interés es de hasta 8,2%/año, mientras que la tasa de préstamo actual del Banco de Política Social es de 4,8%/año. Los tipos de interés son demasiado altos y el plazo del préstamo es de sólo 5 años, por lo que la gente no se atreve a pedir prestado para comprar o alquilar viviendas sociales. Para las empresas, incluso aunque quieran acceder a esta fuente de capital, están estancadas legalmente y no pueden pedir préstamos. Debido a los obstáculos mencionados, después de un largo tiempo de anuncios, solo se han desembolsado menos de 100 mil millones de VND de este paquete.
"El paquete de 120.000 billones de dongs no es un paquete preferencial para viviendas sociales, sino que es en realidad un paquete de préstamos crediticios con tasas de interés entre un 1,5 y un 2% más bajas que las del mercado. Por lo tanto, recomiendo que el Ministerio de Construcción continúe implementando el paquete de 110.000 billones de dongs, como lo hizo con el anterior paquete de 30.000 billones de dongs, que fue un éxito. El paquete de 110.000 billones de dongs es verdaderamente preferencial y necesita ser restaurado. Si se aprueba este paquete, la gente se atreverá a pedir préstamos para comprar casas y tendrá la esperanza de completar el programa de 1 millón de unidades de vivienda social", sugirió el Sr. Chau.
Respecto a los incentivos, especialmente el lento desembolso del paquete de 120 billones de VND, el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, dijo que se debió a la tasa de interés de préstamo fija en el período inicial y luego flotante. Esto no sería sostenible ya que una tasa de interés fija del 8,2% anual no podría mantenerse durante muchos años. Este tipo de interés actualmente no es atractivo para inversores y compradores de viviendas, porque se trata de un préstamo a largo plazo.
Por lo tanto, para estimular la demanda del segmento de vivienda social, debería haber un fondo de desarrollo de vivienda social y el Primer Ministro ha pedido al Ministerio de Finanzas y al Ministerio de Construcción que estudien este paquete. Políticas de movilización, fondos de inversión extranjeros, fondos de inversión internacionales... para participar. Países como Singapur y Corea del Sur también utilizan este fondo de manera efectiva y la tasa de interés es sólo alrededor del 50% de la tasa del mercado. Con este tipo de interés, los compradores de viviendas y los inversores pueden permitírselo. En el caso de los trámites administrativos que aún son engorrosos y no se ajustan a la realidad, es necesario recortarlos para crear condiciones para que las empresas puedan participar.
Acaba de desembolsar casi 100 mil millones de VND
Respecto al paquete de crédito de 120.000 billones de VND, el Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción) dijo que actualmente 20 provincias han anunciado una lista de 52 proyectos elegibles para préstamos bajo el programa de crédito de 120.000 billones de VND con una demanda de préstamos de 25.884 billones de VND. De ellos, 49 proyectos de vivienda social con una demanda de préstamos de 24.655 mil millones de VND y 3 proyectos para renovar y reconstruir apartamentos antiguos con una demanda de préstamos de 1.229 mil millones de VND. Hasta ahora, algunos proyectos de vivienda social en localidades han sido desembolsados con un capital de aproximadamente 83,1/1.095 billones de VND.
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