En 2018, la proporción de apartamentos asequibles en Hanoi representó el 35% de la nueva oferta. Sin embargo, en 2024 esta cifra habrá descendido al 0%. Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, hay tres razones principales que conducen a esta situación.
En 2018, la proporción de apartamentos asequibles en Hanoi representó el 35% de la nueva oferta. Sin embargo, en 2024 esta cifra habrá descendido al 0%. Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, hay tres razones principales que conducen a esta situación.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), desde 2023, los apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m2 han desaparecido en Hanoi y es poco probable que reaparezcan. Por otra parte, el segmento de gama alta está cada vez más "dominando las ondas de radio". En los últimos 9 meses, el 80% de la oferta de apartamentos en venta en Hanoi tuvo un precio de venta de 50 millones de VND/m2 o más.
Sin embargo, antes de caer en un estado de “extinción”, la proporción de apartamentos asequibles recién lanzados alcanzó el 35% en 2018, luego disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanoi continuó disminuyendo, representando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta.
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| Los apartamentos situados en los distritos de las afueras de Hanoi también cuestan nada menos que 30 millones de VND/m2. Foto: Thanh Vu |
En opinión de VARS, hay tres razones principales para esta situación.
En primer lugar , porque los propios inversores y promotores inmobiliarios no están interesados en el segmento de vivienda asequible, debido a los menores márgenes de beneficio en comparación con el segmento de alta gama. Para construir departamentos asequibles, las empresas deben optimizar muchos costos, desde los fondos de terreno, la construcción hasta las operaciones.
“Con un margen de beneficio de sólo el 15%, si el capital se estanca durante 1 o 2 años o las ventas se retrasan durante 1 o 2 años, los promotores perderán dinero”, concluyeron los expertos de la asociación.
Además, entre los costos de insumos de las empresas, los costos del suelo están aumentando, en el contexto de fondos de tierra cada vez más escasos en las zonas centrales. Esto obliga a las empresas a aumentar los precios de los apartamentos para compensar el capital.
En segundo lugar , aunque el Gobierno ha estado introduciendo muchas políticas para incentivar el desarrollo de viviendas sociales y asequibles, los procedimientos legales relacionados con la tierra y la planificación siguen siendo obstáculos importantes. El complicado proceso de licenciamiento, la larga duración, junto con el cada vez más reducido fondo de suelo para el desarrollo de viviendas en las grandes ciudades, hacen que los promotores de proyectos tengan que pensarlo cuidadosamente antes de invertir en este segmento.
Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de viviendas en el segmento de vivienda social no se han implementado de manera sincrónica. Los paquetes de apoyo financiero para personas de ingresos bajos y medios, como tasas de interés preferenciales y préstamos, aún enfrentan muchas dificultades de acceso y procedimientos complicados.
En tercer lugar , es poco probable que los precios de los apartamentos se "enfríen" en el futuro cercano, porque los proyectos de alta gama generan altos márgenes de ganancia pero aún tienen buena liquidez. Algunos proyectos registraron tasas de absorción de hasta el 99% en el momento de la apertura oficial a la venta.
Esta tendencia se ve reforzada por el hecho de que la base de clientes con ingresos altos aumenta constantemente junto con el desarrollo de la economía. Además, el dinero de extranjeros y vietnamitas que viven en el extranjero también está fluyendo al mercado inmobiliario vietnamita, gracias al nuevo marco legal que flexibiliza las condiciones para la propiedad de la vivienda.
Sin embargo, aunque este grupo de clientes dispuestos a gastar tiende a aumentar, la mayoría de los hanoisenses todavía apenas tienen un salario digno. Según el informe más reciente de la Oficina General de Estadística, el ingreso promedio per cápita en Hanoi en 2023 es de solo 6,869 millones de VND/mes. En comparación con los precios actuales de la vivienda, la situación sería similar a la declaración del delegado de la Asamblea Nacional Nguyen Cong Long (delegación de Dong Nai): "Los funcionarios públicos no pueden permitirse comprar una casa durante cientos de años".
Para abordar el desequilibrio entre la oferta y la demanda, VARS recomienda que el Estado estudie y desarrolle políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles, como aplicar políticas para eximir el impuesto territorial y el impuesto corporativo, o aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial asequible.
El Estado debe promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles. El sector privado se encargará de la mayor parte del proceso de construcción y desarrollo, mientras que el Estado proporciona incentivos para la adquisición de terrenos y apoyo legal, afirmó VARS.
Además de promover la oferta, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam también propuso que las agencias de gestión investiguen y establezcan un fondo para apoyar el desarrollo y mantenimiento de la oferta de apartamentos de bajo costo; emitir políticas para limitar la especulación inmobiliaria; Sistemas de información de edificios, datos de mercado...
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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