Más de 11 mil millones de dólares en inventario inmobiliario residencial
Las estadísticas de los informes financieros del tercer trimestre de 2023 de 10 empresas inmobiliarias residenciales en la bolsa de valores muestran que el valor total de los inventarios netos al 30 de septiembre alcanzó los 270.099 millones de VND (aproximadamente 11.100 millones de USD), un 4% más que en el mismo período del año pasado.
Sin embargo, en comparación con el 30 de septiembre de 2021, la cifra de crecimiento de inventarios de este grupo es de hasta un 35%.
Entre estas 10 empresas, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - código bursátil: NVL) tiene el inventario más grande, con aproximadamente 137.594 mil millones de VND, un 6% más que en el mismo período del año pasado. Este ratio de inventario representa casi el 51% del valor total del inventario del grupo de empresas mencionado anteriormente.
Según las notas de los estados financieros, el inventario más grande de Novaland son bienes inmuebles en venta en construcción (que incluyen principalmente tarifas de uso de la tierra, consultoría de diseño, construcción y otros costos). Este artículo registró aproximadamente VND 126,796 billones, lo que representa el 92,3% de los inventarios.
Novaland dijo que al 30 de septiembre, el grupo utilizó inventario por valor de 57.025 millones de VND como garantía para préstamos.
En segundo lugar en términos de inventario se encuentra Vinhomes Joint Stock Company (código bursátil: VHM) con VND55,104 mil millones, un ligero aumento del 1% en comparación con el final del tercer trimestre del año pasado. En comparación con el cierre del tercer trimestre de 2021, el inventario de esta empresa aumentó un 72%.
Al igual que Novaland, la mayor parte del inventario de Vinhomes son bienes raíces en venta en construcción por VND 52,044 mil millones, en proyectos urbanos como Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...
Otra empresa con un fuerte aumento en el inventario es Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (código bursátil: KDH). Al final del tercer trimestre, el inventario neto de la compañía fue de 17.153 mil millones de VND, un 35% más interanual y un 150% más en comparación con el final del tercer trimestre de 2021.
La mayor parte del inventario de esta unidad son bienes raíces sin terminar en proyectos en curso para desarrollar áreas residenciales como Khang Phuc - Área residencial de Tan Tao, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...
Nam Long Investment Joint Stock Company (código bursátil: NLG) registró un inventario al final del tercer trimestre de 16,8 billones de VND, un ligero aumento del 4%.
El inventario de este grupo se concentra en proyectos sin terminar como el Proyecto Izumi (VND 9.037 mil millones), Waterpoint Fase 1 (VND 3.556 mil millones), Waterpoint Fase 2 (VND 1.528 mil millones), Akari (VND 1.045 mil millones) y algunos otros proyectos.
¿Entiendes correctamente?
De hecho, no todo el mundo comprende plenamente el significado de los elementos del inventario del negocio inmobiliario.
Según el Sr. Nguyen Huu Thanh, Director General Adjunto y Consultor Estratégico de Weland Company, el sector inmobiliario es un sector comercial especial, diferente del sector manufacturero. Para las empresas manufactureras, cuando el inventario aumenta, se puede entender que la empresa no puede vender productos. Pero en el sector inmobiliario, cuanto mayor sea el inventario, mayor será el fondo de tierra del que disponga la empresa.
Incluso un inventario alto es una buena señal de que la empresa tiene productos disponibles que pueden entregarse a los clientes. Mientras tanto, las empresas que se quedan sin inventario demuestran que no tienen nuevas tierras ni nuevos productos para vender al mercado. Esto es una señal de que es probable que el flujo de caja futuro y las ventas futuras del negocio se vean alterados.
El alto inventario muestra que las empresas inmobiliarias tienen grandes fondos de tierra (Foto: Tran Khang).
El Sr. Thanh dijo que hay muchos tipos de costos que componen el inventario de las empresas inmobiliarias. Costos grandes, como costos de compra del proyecto, costos de limpieza del sitio y costos de construcción.
Por lo tanto, para analizar los negocios inmobiliarios es necesario comparar proyectos de escala similar en términos de la estructura de costos que conforma el inventario. Las empresas con una gran proporción de costos de limpieza del sitio tienen una liquidez de inventario menor que las empresas con una gran proporción de bienes inmuebles sin terminar.
Un indicador importante para evaluar el inventario de una empresa es la rotación de inventario. Esta relación es el número de veces que el inventario promedio se rota durante el período.
Según la contabilidad, cuanto mayor sea el índice de rotación del inventario, más rápido se vende el negocio y menos inventario se acumula. Por el contrario, un índice más bajo indica que el negocio se está vendiendo lentamente y el inventario está estancado.
A través del ratio de rotación de inventario, podemos evaluar si la demanda de los clientes por los productos de una empresa es buena o no.
Los datos muestran que este índice de la mayoría de las empresas del grupo mencionado ha disminuido en comparación con el mismo período hace dos años. Solo Vinhomes, Khang Dien y Ha Do registraron un aumento, con mejoras en la liquidación de inventario en comparación con el mismo período de 2022.
Cabe destacar que empresas como Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai y Novaland tienen índices bajos de solo 0,01 a 0,03 rondas/trimestre.
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