Resolver el problema de la compra de viviendas bajo la presión del aumento de precios

Los precios de los apartamentos aumentan constantemente

El rápido desarrollo económico y la urbanización han provocado un fuerte aumento de la demanda de viviendas, mientras que los fondos de tierras se agotan gradualmente y la oferta de viviendas disminuye continuamente debido a la lenta implementación de proyectos debido a las políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de las agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario. La resonancia con el aumento del valor del suelo urbano cuando se modernizan las infraestructuras y los servicios públicos ha impulsado los precios de los apartamentos a establecer continuamente nuevos niveles durante los últimos años.

1. En Hanoi, los precios de los apartamentos han ido aumentando continuamente tanto en el mercado primario como en el secundario.

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el índice de precios de los apartamentos en Hanoi en 2023 aumentó alrededor de 38 puntos porcentuales en comparación con 2019. En Ciudad Ho Chi Minh, fue de 16 puntos porcentuales.

En particular, el índice de precios de apartamentos es uno de los índices del Proyecto de Índice de Precios de Bienes Raíces que VARS está investigando para reflejar las fluctuaciones de los precios de los bienes raíces bajo la influencia de los movimientos del mercado a lo largo del tiempo.

En concreto, los precios de los apartamentos en Hanoi han registrado aumentos continuos tanto en el mercado primario como en el secundario. Mientras tanto, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también han comenzado a entrar nuevamente en un ciclo de aumentos de precios, junto con una disminución gradual de los precios en proyectos de lujo de alta gama en el mercado secundario.

El fuerte aumento de la demanda de vivienda no se debe sólo a las necesidades de vivienda de los hogares urbanos, sino también al aumento constante de la fuerza laboral y de los estudiantes que acuden en masa a las ciudades para trabajar y estudiar, especialmente en Hanoi. A esto también contribuye una gran demanda creciente de inversiones, ya que los precios de alquiler de apartamentos antiguos y nuevos en zonas residenciales han aumentado continuamente desde el período de distanciamiento social, especialmente en el contexto de la recuperación del mercado.

Las estadísticas de Batdongsan.com.vn muestran que el nivel de interés en apartamentos en venta en todo el país en enero de 2024 aumentó un 66% en comparación con el mismo período en 2023, y el número de listados de bienes raíces también aumentó un 46%. En concreto, el número de búsquedas de apartamentos en enero de 2024 en Hanoi aumentó un 71% respecto al mismo periodo. De manera similar, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de apartamentos también aumentó un 59%. Esta tendencia es similar en la mayoría de las demás provincias y ciudades.

A pesar del fuerte aumento de la demanda de compradores de vivienda, la oferta de departamentos sigue creciendo desproporcionadamente. La oferta de apartamentos en 2023 registró una disminución en los mercados de Hanoi y Ho Chi Minh.

En Hanoi, la oferta de nuevos apartamentos en 2023 se estima en 10.500 unidades, un 31% menos en comparación con el año anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de apartamentos nuevos se estima en casi 7.500 unidades, lo que supone una reducción de más del 50% en comparación con el mismo período de 2022.

La oferta de apartamentos ha disminuido recientemente debido a la escasez de proyectos inmobiliarios recientemente aprobados, mientras que los proyectos en curso enfrentan dificultades debido a problemas legales y de capital. Si bien los esfuerzos por eliminar las dificultades por parte del Gobierno, los ministerios y las sucursales han logrado algunos resultados notables, el número de proyectos implementados y reiniciados en 2023 ha aumentado drásticamente, pero la presión del flujo de caja aún no ha disminuido para las empresas inmobiliarias.

Expectativas de que la vivienda social aumentará y los precios de los apartamentos disminuirán

En consecuencia, la situación de la movilización de capital mediante la emisión de bonos corporativos ha mejorado gradualmente desde mediados de 2023 gracias a los esfuerzos de los organismos de gestión estatales.

Sin embargo, la presión del vencimiento de los bonos sigue siendo un desafío para las empresas en 2024, especialmente para las empresas inmobiliarias, con casi 115,7 billones de VND en bonos corporativos inmobiliarios que vencen este año, lo que representa el 41,4% del valor total de los bonos corporativos con vencimiento este año, según los últimos datos de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA).

1. En el segmento de vivienda asequible y media los precios de los departamentos seguirán aumentando, especialmente en las grandes ciudades.

Las actividades de emisión en los primeros meses de 2024 también han comenzado a enfrentar barreras debido a condiciones más difíciles para la emisión y negociación de bonos, como las regulaciones sobre inversores profesionales en valores y las regulaciones obligatorias de calificación crediticia cuando el Decreto 65/2022/ND-CP se vuelva a implementar a partir de principios de 2024 después de un período de extensión y aplazamiento de acuerdo con el Decreto 08/2023/ND-CP. Sin embargo, esto es sólo una dificultad a corto plazo. A largo plazo, la implementación del Decreto 65 ayudará a que el mercado de bonos corporativos se desarrolle de manera más saludable.

En cuanto al capital crediticio, el crédito vigente para actividades de negocio inmobiliario ha aumentado continuamente gracias a las soluciones del sector bancario, el Gobierno y los organismos pertinentes para eliminar las dificultades de los proyectos.

Sin embargo, el crédito al consumo y los préstamos inmobiliarios en los primeros meses de 2024 seguirán disminuyendo con respecto a 2023, aunque los tipos de interés de los préstamos se han mantenido bajos. Porque los acontecimientos sobre la inflación, los tipos de interés… todavía son impredecibles. Pedir dinero prestado para comprar una casa y pagar deudas mensuales de más de 10 millones de VND se convierte en una carga para muchas familias, cuando no tienen confianza real en su futura situación laboral y de ingresos.

Sin embargo, después del Tet, el crédito para la compra de viviendas aumentó ligeramente en algunos bancos comerciales con ecosistemas inmobiliarios diversos, ya que la gente comenzó a invertir nuevamente.

Tras un largo periodo de descenso, se espera que la oferta de viviendas en ambas áreas urbanas especiales vuelva a aumentar gracias a la recuperación del mercado y a los esfuerzos por eliminar los obstáculos legales a los proyectos por parte de los organismos de gestión estatales. En particular, la oferta de viviendas sociales y de viviendas obreras. Sin embargo, esta oferta necesita tiempo para completar los trámites legales antes de ser lanzada oficialmente al mercado y proviene mayoritariamente de zonas alejadas del centro.

Por ello, VARS prevé que en el corto plazo los precios de los departamentos en el centro de las grandes ciudades seguirán aumentando, especialmente en los segmentos asequibles y de gama media. Mientras tanto, los precios de compra y reventa de proyectos de lujo y alta gama podrían registrar un ligero descenso.

VARS espera que, junto con la base de una serie de factores positivos del mercado actual, a mediados de 2025, cuando se aprueben las nuevas Leyes relacionadas con el sector inmobiliario con nuevas regulaciones para eliminar las dificultades para los inversores y compradores de viviendas sociales y viviendas para trabajadores, entre oficialmente en vigor. La oferta de vivienda social aumentará y los precios de los apartamentos bajarán a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda.

Ngan Giang

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html