Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen "subiendo", el distrito de Thanh Oai paga un depósito para la subasta de terrenos, los compradores se mantienen alerta para evitar riesgos

Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando, la fiebre de la tierra es principalmente un truco de los especuladores para ganar dinero, 7 casos de cambio de propósito del uso de la tierra sin permiso... son las últimas noticias inmobiliarias. [anuncio_1]

Mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces disminuyeron en interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanoi fueron el único segmento que creció con una tasa de interés del 9%. (Foto: Linh An)

Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando

Los grandes datos de Batdongsan.com.vn muestran que, después de tres meses consecutivos de fuerte crecimiento en la primera mitad de 2024, en abril de 2024 los apartamentos de Hanoi comenzaron a desacelerarse. En concreto, en abril de 2024, el nivel de interés y el número de anuncios de apartamentos en Hanoi disminuyeron un 30% y un 2% respectivamente. Sin embargo, el descenso sólo duró en abril. A partir de mayo, los apartamentos de Hanoi fueron recuperando poco a poco su "forma".

Mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces disminuyeron en interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanoi fueron el único segmento con crecimiento, con una tasa de interés del 9%. En comparación con mayo, el nivel de interés se mantuvo estable en junio de 2024.

De hecho, después de poco más de un mes de estancamiento, desde finales de mayo de 2024 hasta la actualidad, los precios de los apartamentos siguen estableciendo un nuevo nivel. Esto significa que los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando.

Por ejemplo, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, los apartamentos de 1 dormitorio + 1, dependiendo del edificio, la ubicación y la dirección del balcón, a fines de abril y principios de mayo de 2024 tenían un precio de venta de 2,4-2,6 mil millones de VND / apartamento, mientras que en la actualidad el precio de oferta de este tipo de apartamento es de 2,7-2,8 mil millones de VND / apartamento. De manera similar, los apartamentos tipo estudio tienen un precio de entre 1.800 y 1.900 millones de VND, un aumento promedio de 150 a 200 millones de VND por apartamento en comparación con junio de 2024. Los apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños o de 3 dormitorios y 2 baños en este proyecto también aumentaron entre 200 y 250 millones de VND en comparación con hace unos 2 meses.

El proyecto Gemek también aumentó de 2.700 a 2.800 millones de VND por apartamentos de 2 habitaciones y 2 baños a 2.750 a 2.900 millones de VND por apartamento. En particular, en este proyecto hay apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños, el propietario ofrece un precio de más de 3 mil millones de VND/apartamento.

Los apartamentos de Nam Trung Yen, en su mayoría antiguos, con dos habitaciones, también aumentaron de precio de 2.800 a 3.400 millones de VND por apartamento a 3.100 a 3.400 millones de VND por apartamento. El precio de los apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños en el proyecto Handiresco también aumentó de 4.300 a 4.500 millones de VND por apartamento en mayo.

El aumento promedio de 250-300 millones de VND por apartamento también está sucediendo con proyectos en la calle Le Van Luong, como Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace o apartamentos ubicados en el eje Trung Hoa - Nhan Chinh.

¿Por qué el distrito de Thanh Oai, Hanoi, detuvo repentinamente las subastas de tierras?

El distrito de Thanh Oai (Hanoi) detuvo la subasta de derechos de uso de tierras para 57 parcelas de tierra en el área de Dam, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, y devolvió el dinero para la compra de documentos y depósitos de los clientes, citando la necesidad de volver a determinar el precio inicial.

Truong Son Joint Stock Auction Company, organizador de la primera subasta de tierras del distrito de Thanh Oai de 57 parcelas de tierra en la comuna de Cao Duong el 17 de agosto, anunció repentinamente que dejaría de organizar la subasta y devolvería el dinero para la compra de documentos y depósitos a los clientes.

La empresa antes mencionada afirmó que la unidad recibió un aviso del Centro de Desarrollo de Fondos de Tierras del Distrito de Thanh Oai con el contenido "Detener la organización de la primera subasta de derechos de uso de tierras para 57 parcelas de tierra en el área de Dam, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, distrito de Thanh Oai, Hanoi".

La razón es que el Comité Popular del Distrito de Thanh Oai volvió a determinar el precio inicial para la subasta de los derechos de uso de la tierra para 114 parcelas de tierra en la comuna de Cao Duong según la decisión del Comité Popular de la Ciudad de Hanoi.

Anteriormente, según el anuncio, 57 parcelas de tierra en el área de la aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong tienen áreas que van desde 74,63 a 134,69 m2, con un precio inicial de 8,097 millones de VND/m2.

Con el precio inicial mencionado anteriormente (sin incluir impuestos, tasas ni cargos), el depósito para los terrenos oscila entre casi 121 y 218 millones de VND.

Se sabe que en agosto, el distrito de Thanh Oai no organizará ninguna otra subasta de tierras.

Anteriormente, el 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó una subasta de 68 lotes de tierra en el área de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao. Esta subasta causó revuelo entre los inversores inmobiliarios y el público cuando el precio ganador fue 7-8 veces mayor que el precio inicial. Desde un precio inicial de 8,6 a 12,5 millones de VND/m2, el precio adjudicado más alto ha superado los 100 millones de VND/m2.

Muchas opiniones dicen que la razón por la que esta subasta atrajo a tantos inversores fue el bajo precio inicial. Con el precio inicial mencionado anteriormente, los inversores solo tienen que depositar el 20%, equivalente a unos 200 millones de VND.

Riesgo del comprador

Recientemente, el mercado inmobiliario ha experimentado fuertes fluctuaciones de precios, especialmente en el segmento de departamentos, seguido por los inmuebles de proyectos y terrenos en localidades. Sin embargo, con un aumento de 6 a 8 veces como los resultados de la reciente subasta en el distrito de Thanh Oai, se considera demasiado caliente, incluso inusual en términos de precio ganador y número de participantes.

Los registros reales y en el sitio web Batdongsan.com.vn muestran que el precio de la tierra en áreas residenciales en algunas aldeas de la comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, el precio de la tierra en venta en el segundo trimestre de 2024 es de solo 27 - 30 millones de VND / m2. Este precio ha aumentado aproximadamente un 80%, de unos 15 millones de VND/m2 en 2020 a casi 30 millones de VND/m2 en 2024. Por lo tanto, la oferta ganadora del 10 de agosto es entre 2,3 y 3,7 veces mayor que el precio de venta común actual.

O a través de una encuesta reciente de precios de la tierra en algunos distritos suburbanos de Hanoi, aunque los precios de la tierra han aumentado, especialmente en localidades que se preparan para convertirse en distritos o lugares con ventajas en el desarrollo de infraestructura, no ha habido un aumento irreal como el fenómeno de las subastas de tierras en Thanh Oai.

Por ejemplo, la subasta de tierras a fines de junio en el distrito de Me Linh, los resultados de la oferta ganadora no cambiaron dramáticamente con el precio ganador oscilando entre 20 y 40 millones de VND / m2, mientras que el distrito de Me Linh aún tiene espacio para el desarrollo con el sistema de infraestructura de los puentes a Ring Road 4, Ring Road 3,5... De manera similar, en el distrito de Thach That, los precios de las tierras en algunos lugares hermosos de la comuna de Binh Yen recientemente solo aumentaron unos pocos millones de VND / m2 a pesar de que hay mucha información útil que afecta al mercado inmobiliario...

A partir de la realidad expuesta, muchos expertos consideran que la reciente fiebre inmobiliaria es, principalmente, un truco lucrativo de especuladores y corredores. Muchos grupos de coleccionistas de tierras utilizaban anteriormente subastas regionales para aumentar los precios, creando así un terreno más alto. Si los lotes subastados no pueden venderse, perderán el depósito. De acuerdo a la normativa, los participantes en la subasta deben pagar un depósito equivalente al 20% del valor total del terreno, calculado al precio de salida.

Según datos en línea de Batdongsan.com.vn, en los primeros 6 meses de 2024, el mercado inmobiliario en Hanoi registró fuertes fluctuaciones en el nivel de interés. Por lo general, el segmento de terrenos y terrenos residenciales está en camino de recuperarse después de tocar fondo en 2023, con el número de búsquedas aumentando un 118% en comparación con el mismo período del año pasado; Las casas particulares, adosadas y chalets aumentaron un 33%, un 27% y un 9% respectivamente. En los distritos suburbanos, Dong Anh tiene el mayor aumento de interés del 104%, Quoc Oai aumentó un 101%, Gia Lam 95%, Hoai Duc 79%, Thach That 48%...

Al explicar esto, los expertos dijeron que esto puede deberse al temor de que los precios de los bienes raíces aumenten después de que entren en vigencia oficialmente la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023. Por otro lado, la información de que Hanoi se esfuerza por tener 5 nuevos distritos para 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri y Dan Phuong) también hace que los terrenos en estas localidades atraigan la atención de muchos inversores.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, predice que a partir del segundo trimestre de 2025, las parcelas de tierra comenzarán a entrar en la tendencia principal de recuperación; Las "olas" actuales sólo son locales en algunas zonas. Por lo tanto, los inversores deben investigar el mercado cuidadosamente y conocer las fluctuaciones de los precios a través de fuentes de información objetivas.

Además de la situación en la que los precios de los bienes raíces se están elevando demasiado en comparación con el valor real, algunos expertos creen que el acto de manipular el mercado inmobiliario para crear precios virtuales es muy peligroso y afecta directamente a los compradores, lo cual no es diferente de manipular el mercado de valores. Esto hace que el mercado inmobiliario carezca de transparencia e inestabilidad, mientras que el Estado no tenga sanciones fuertes.

La gente espera que los precios de los bienes raíces bajen a un nivel adecuado cuando nuevas políticas de gestión y regulaciones legales entren en vigor pronto. Esta es la solución para las personas que realmente necesitan tener pronto la oportunidad de tener una casa propia como objetivo del Gobierno.

En caso de cambio de finalidad del uso del suelo no se requiere permiso.

La Ley de Tierras de 2024 estipula muchos más casos de cambio de propósito de uso de suelo sin permiso a partir del 1 de agosto de 2024.

7 casos de cambio de uso de suelo sin permiso

De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, si no se encuentra en los 7 casos siguientes según la Cláusula 1, Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, no será necesario solicitar permiso para cambiar el propósito de uso a la autoridad competente.

En concreto, esos casos son: la conversión de tierras de cultivo de arroz, tierras forestales de uso especial, tierras forestales protectoras y tierras forestales de producción en otros tipos de tierras del grupo de tierras agrícolas; Convertir tierras agrícolas en tierras no agrícolas; Convertir otros tipos de tierras en tierras de ganadería concentrada cuando se implementen proyectos de ganadería concentrada a gran escala.

Convertir tierras no agrícolas asignadas por el Estado sin derechos de uso de la tierra en otros tipos de tierras no agrícolas asignadas por el Estado con derechos de uso de la tierra o arrendamiento de tierras; Convertir tierras no agrícolas que no sean residenciales en tierras residenciales.

Convertir terrenos para construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales, en terrenos para producción no agrícola y comercial; Conversión de tierras de producción y de negocios no agrícolas que no sean tierras comerciales o de servicios en tierras comerciales o de servicios.

La conversión del uso del suelo debe realizarse de acuerdo con la planificación.

El cambio de uso del suelo debe seguir cumpliendo la planificación y ser aprobado por las autoridades competentes, esto está claramente estipulado en el artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024.

En consecuencia, el Comité Popular del distrito donde se ubica el terreno es la autoridad competente para aprobar la conversión del propósito del uso del terreno.

Superficie de conversión de uso de suelo en 2024

Actualmente, la Ley de Tierras de 2024 no cuenta con ningún documento que estipule el área máxima y el límite para la conversión del uso de la tierra.

Los límites del uso de la tierra dependen de las necesidades de la persona que desea cambiar el propósito del uso de la tierra. Sin embargo, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente examinará los documentos, la necesidad de cambiar el propósito del uso del suelo, verificará el campo y la planificación para ver si es posible transferir todo ese límite.

Los planes anuales de uso del suelo a nivel de distrito son prescritos por las autoridades competentes.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html