¿Caerán los precios de los bienes raíces cuando se implementen nuevas leyes?

Con la aparición de la tabla de precios de la tierra en la Ley de Tierras de 2024, los precios de los bienes raíces pueden seguir aumentando debido al aumento de los costos de los insumos. Sin embargo, este impulso aún puede contenerse.

Los precios de la vivienda seguirán subiendo

“Los precios inmobiliarios podrían aumentar después del 1 de agosto de 2024. Esto se debe a que la nueva Ley de Tierras aplicará una lista de precios de terrenos, lo que incrementará el costo de compensación y desmonte, así como las tasas de uso del suelo. Estos factores contribuirán a aumentar el precio de los insumos del proyecto”, declaró el Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, durante el seminario “Encontrando oportunidades de inversión en el segundo semestre del año”, organizado por el periódico Dau Tu.

En un análisis más detallado, el Sr. Thang dijo que al considerar la estructura de capital de un proyecto de inversión, la proporción habitual es 2:4:4. Por tanto, el capital propio representa aproximadamente el 20%; El apalancamiento financiero es del 40%, procedente de bancos y fondos de inversión; El 40% restante se moviliza entre los clientes que pagan anticipadamente.

El Sr. Vo Hong Thang, director de inversiones del Grupo DKRA, dijo que el mercado siempre tiene oportunidades de inversión en cualquier momento. Foto: Chi Cuong

Sin embargo, según la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios, el depósito para comprar una casa no superará el 5% del valor del producto, en lugar del 30% como establece la ley actual. Antes de entregar la vivienda, el comprador solo tiene que abonar el 50%, una reducción del 20% respecto a antes.

“Cuando el capital movilizado de los clientes disminuya, el capital de los propietarios y el capital prestado por instituciones financieras aumentarán. En ese momento, el control recaerá en las agencias de gestión estatales, ya que los costos financieros se verán considerablemente afectados por el momento de la concesión de licencias del proyecto”, comentó el Director de Inversiones del Grupo DKRA.

Según la explicación del Sr. Thang, si las nuevas leyes aceleran la eliminación de obstáculos legales, los costos financieros disminuirán, "enfriando" así los costos de entrada del proyecto. Cuando los proyectos se desmantelan simultáneamente, la confianza de los inversores se alivia y, con seguridad, fluirá más dinero al mercado inmobiliario.

El líder del Grupo DKRA comentó que de aquí a fin de año, las tres nuevas leyes inmobiliarias no tendrán un impacto profundo en los segmentos, especialmente en el contexto de la complicada situación macro. En cambio, las leyes tardarán al menos entre seis y doce meses en penetrar realmente en el mercado.

¿Es momento de invertir en bienes raíces?

Los expertos que participaron en el taller de Investment Newspaper coincidieron en que el mercado siempre tiene oportunidades de inversión bajo cualquier condición. Por ejemplo, en el último período, el segmento de apartamentos antiguos en Hanoi ha estado particularmente "caliente". Muchos inversores supieron aprovechar la oportunidad y “surfear” en ese momento y lograron tasas de beneficio muy atractivas.

El mercado ha estado fluctuando lateralmente durante más de dos años. Actualmente, las tasas de interés son muy bajas, por lo que los inversores con ventajas de liquidez y conocedores del segmento deberían invertir en productos con precios razonables. Sin embargo, en un momento en que la macroeconomía aún presenta muchas variables, quienes utilizan apalancamiento financiero deben ser muy cautelosos, sugirió el Sr. Thang.

Según el informe de DKRA, desde finales de 2023 hasta ahora, el mercado ha mostrado signos de recuperación, pero solo se ha centrado en los segmentos de apartamentos B y C en las grandes ciudades. Se espera que este segmento continúe liderando el mercado en la segunda mitad de este año.

Sin embargo, el Sr. Thang también admitió con franqueza que la recuperación actual no es realmente fuerte. Según datos de una encuesta realizada en los primeros seis meses de este año en Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes, la oferta primaria de apartamentos alcanzó las 15.000 unidades. Sin embargo, el consumo sólo se detuvo en unas 3.300 unidades, un 8% más que en el mismo período.

“Aunque la oferta y la demanda han aumentado, la cifra sigue siendo insignificante, solo entre el 15 % y el 20 % del período de 2019. Además, los inversores deben tener en cuenta que otros segmentos, como el inmobiliario turístico, no han mostrado signos de recuperación”, evaluó el Sr. Thang.

El sentimiento del mercado actualmente se divide en dos extremos. Una de ellas es que los inversores que utilizan el apalancamiento financiero del ciclo anterior todavía tienden a aferrarse a las ganancias y esperar oportunidades. En segundo lugar, algunos inversores que poseen grandes cantidades de efectivo tienden a seguir esperando y ver qué hace el mercado.

Los datos publicados por el Banco Estatal de Vietnam durante los primeros seis meses de este año muestran que el total de depósitos supera los 13,6 billones de VND, a pesar de las bajísimas tasas de interés. Esta mentalidad defensiva ha provocado que la liquidez del mercado inmobiliario aumente, pero aún sea limitada, afirmó el Sr. Thang.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html