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| El sector inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades, pero podría recuperarse en la segunda mitad de 2024. (Fuente: SBV) |
El mercado inmobiliario florecerá en la segunda mitad de 2024
Una de las señales que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que los tipos de interés de los préstamos disminuirán a un nivel más bajo, lo que será el principal motor de la recuperación de todo el sector. Actualmente, los tipos de interés de movilización se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, pero la evolución de los tipos de interés de los préstamos se ha retrasado.
Según el informe de WiGroup sobre los resultados comerciales del segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades, pero podría recuperarse en la segunda mitad de 2024.
En concreto, el crecimiento del beneficio después de impuestos (NPAT) en el segundo trimestre de 2023 de todo el sector inmobiliario residencial (excluyendo Vinhomes) registró un crecimiento negativo de alrededor del -46% durante el mismo periodo, aunque el valor absoluto registró un aumento en comparación con el primer trimestre de 2023, pero no hubo un catalizador realmente fuerte para impulsar el beneficio de todo el sector a recuperarse desde el fondo.
Al analizar el crecimiento de 20 empresas (que representan el 90% de la capitalización de la industria), los datos muestran que solo 5 empresas de bienes raíces registraron un crecimiento positivo en el segundo trimestre.
Pero esto se debe a dos razones principales: un crecimiento repentino proveniente de otras ganancias y no del negocio principal o un alto crecimiento debido a bajas ganancias en el mismo período.
Otras empresas de gran capitalización del sector registraron una caída de beneficios de más del 20% en comparación con el mismo período, lo que refleja las dificultades generales del mercado inmobiliario.
El valor de los inventarios de toda la industria disminuyó en comparación con el primer trimestre de 2023. Los estrechos corredores legales y la restricción de los flujos de crédito en el mercado inmobiliario son las dos principales razones por las que las empresas tienen dificultades para implementar proyectos.
La demanda tampoco es muy optimista, ya que las transacciones inmobiliarias totales en el segundo trimestre de 2023 disminuyeron un 66% en comparación con el mismo período del año pasado y disminuyeron un 9% en comparación con el trimestre anterior.
Según WiGroup, para asegurar la "supervivencia", los administradores de bienes raíces deben implementar una estrategia defensiva reduciendo el apalancamiento financiero a un nivel seguro, reduciendo los gastos de intereses y evitando la insolvencia mientras las actividades de ventas se desaceleran significativamente. Al final del segundo trimestre de 2023, la relación deuda total/intereses/patrimonio de toda la industria alcanzó 0,48 veces.
Los gastos totales por intereses durante el período alcanzaron los 2,030 mil millones de VND, un ligero aumento en comparación con el primer trimestre, lo que refleja que las tasas de interés de los préstamos siguen siendo bastante altas y no muestran signos de enfriamiento. La solvencia de las empresas del sector, medida por el ratio EBIT/Intereses, disminuyó respecto al primer trimestre de 2023.
Una de las señales que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que los tipos de interés de los préstamos disminuirán a un nivel más bajo, lo que será el principal motor de la recuperación de todo el sector. Actualmente, los tipos de interés de movilización se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, pero la evolución de los tipos de interés de los préstamos se ha retrasado.
Además, se ha eliminado el corredor legal para facilitar la reapertura de la oferta inmobiliaria. El segmento de vivienda social puede ser un catalizador para la industria inmobiliaria residencial, ya que este segmento se beneficia de muchas políticas de apoyo del Gobierno.
“En consecuencia, la recuperación del mercado inmobiliario en general y de la industria inmobiliaria residencial en particular caerá alrededor del segundo semestre de 2024 cuando las políticas de apoyo comiencen a permear”, evaluó WiGroup.
Aprobación de la política de inversión para el proyecto de la zona residencial Ho Son 3
El vicepresidente del Comité Popular Provincial de Lang Son, Luong Trong Quynh, acaba de emitir la Decisión No. 1282/QD-UBND que aprueba la política de inversión del proyecto del Área Residencial Ho Son 3, distrito de Huu Lung, a través de la forma de licitación para seleccionar inversores.
De acuerdo con la Decisión, el alcance de implementación del proyecto del área residencial Ho Son 3 incluye: la carretera provincial fronteriza norte y noreste DT.242 y la carretera que conduce a la autopista Hanoi - Lang Son; Limita al sur con la autopista Hanoi - Lang Son; Al este limita con las actuales zonas residenciales de la comuna de Ho Son y el Comité Popular de la comuna de Ho Son; Frontera oeste y suroeste con el río Thuong.
El objetivo del proyecto es invertir en la construcción de un área residencial con un sistema de infraestructura técnica sincrónico y moderno con obras de acuerdo a la planificación aprobada. Aprovechar al máximo el fondo de tierras existente, satisfacer las necesidades de todos los sujetos con demanda de terrenos residenciales y viviendas, contribuir activamente al Programa de Desarrollo de Vivienda del distrito de Huu Lung en particular y de la provincia de Lang Son en general.
El proyecto del área residencial Ho Son 3 tiene un capital de inversión total (excluyendo costos de compensación, apoyo y reasentamiento) de 1,379 mil millones de VND con una superficie total de 400.000m2 (40 hectáreas). La escala del proyecto incluye los siguientes elementos: Viviendas de gran altura con una superficie de 4.656m2, casas adosadas de baja altura con una superficie total de terreno de 111.392m2 (1.102 parcelas de terreno), villas de baja altura con una superficie total de 20.510,7m2 (131 parcelas de terreno), viviendas de reasentamiento con una superficie total de 8.216m2 (84 parcelas de terreno) y otras obras como infraestructura técnica, centros de servicios comerciales... El tamaño de la población es de 7.000 personas.
El período de operación del proyecto es de 50 años a partir de la fecha en que el Inversionista recibe la decisión de asignación de tierras o la decisión de arrendamiento de tierras, en el que el avance de la implementación del proyecto no exceda de 48 meses.
Thai Nguyen: Hay que cobrar con determinación las deudas relacionadas con las tasas por el uso de la tierra y los alquileres de tierras
El Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen acaba de solicitar a los jefes de departamentos, sucursales y sectores, y a los presidentes de los comités populares de distritos y ciudades que lleven a cabo de manera urgente y drástica una serie de tareas para continuar implementando sincrónicamente soluciones para impulsar la recaudación de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra en la provincia, esforzándose por lograr los más altos resultados en la tarea de recaudar el presupuesto estatal.
En 2023, el Consejo Popular de la provincia de Thai Nguyen asignó la tarea de recaudar 20.000 billones de VND para el presupuesto estatal, de los cuales 4.800 billones de VND corresponden a tasas de uso de la tierra y 700 mil millones de VND al alquiler de la tierra. Al 31 de julio, los ingresos por uso de la tierra en la provincia de Thai Nguyen fueron de solo 734,778 mil millones de VND, alcanzando el 15,3% de la estimación asignada a la provincia, la renta de la tierra alcanzó los 296,086 mil millones de VND, equivalente al 42,3% de la estimación asignada a la provincia.
Según el anuncio de la autoridad fiscal, el monto de las tasas de uso de la tierra que se ha anunciado que se adeudan es de 681,240 mil millones de VND y el monto de las tasas de alquiler de tierras que se ha anunciado que se adeudan es de 94,865 mil millones de VND en 14 proyectos de áreas residenciales y urbanas.
Se ha determinado que algunas de las razones para la baja recaudación de tarifas por uso de la tierra en los proyectos de la provincia de Thai Nguyen se deben a la lentitud del mercado inmobiliario durante el año pasado, lo que provocó bajas tasas de transacción; Muchas empresas dependen de préstamos y capital movilizado, mientras que las tasas de interés de los préstamos siguen siendo altas y el acceso al capital es difícil. Además de esto, muchos contribuyentes no han cumplido bien con las leyes fiscales.
Según el plan del Departamento de Impuestos de la provincia de Thai Nguyen, a más tardar a fines de septiembre de 2023, los proyectos con deuda por uso de tierras deberán cumplir con sus obligaciones con el presupuesto estatal.
En el Documento No. 4151/UBND-KT de fecha 18 de agosto, el Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen asignó al Departamento de Impuestos Provinciales: Implementar medidas de cobro de deudas apropiadas para cada caso de deuda tributaria de conformidad con las reglamentaciones; En particular, se hace hincapié en aplicar de manera inmediata las medidas de instar, hacer cumplir y difundir la información de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Administración Tributaria y los documentos guía para su implementación para los contribuyentes con grandes deudas tributarias, postergaciones y cobros prolongados de deudas para recuperar las deudas tributarias al presupuesto del Estado.
Encargar a las unidades afiliadas que inspeccionen y supervisen de cerca el progreso del manejo de las deudas relacionadas con las tarifas por uso de tierras y los alquileres de tierras en la provincia; Informar mensualmente y evaluar el manejo de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de tierras en la provincia, resumir las dificultades y problemas que surjan durante el proceso de implementación, informar y asesorar al Comité Popular Provincial para considerar y dirigir de acuerdo con los reglamentos.
Comités populares de distritos y ciudades: tomar la iniciativa y coordinarse con el Departamento de Impuestos Provincial para trabajar directamente con las empresas que adeudan derechos de uso de tierras y rentas de tierras en el área para instar al pago oportuno al presupuesto estatal. Desarrollar programas y asignar tareas específicas a departamentos, divisiones y unidades afiliadas para coordinar estrechamente con el Departamento de Impuestos regional para enfocarse en impulsar y manejar completamente las deudas relacionadas con la tierra.
También según el Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen: En caso de que el ganador de la subasta no pague o no pague suficiente dinero por la subasta del derecho de uso de la tierra dentro de los 120 días a partir de la fecha de la decisión de reconocer el resultado de la subasta, el Comité Popular en el nivel competente cancelará la decisión de reconocer el resultado de la subasta del derecho de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 3 del Decreto No. 10/2023/ND-CP de fecha 3 de abril de 2023 del Gobierno.
Los precios de la vivienda en Hanoi y Ho Chi Minh son entre 18 y 32 veces más altos que los ingresos.
Savills acaba de publicar cifras relacionadas con la capacidad de propiedad de una vivienda de las personas en Hanoi y Ho Chi Minh City.
En particular, esta unidad citó el informe sobre el Índice de asequibilidad de la vivienda en Asia Pacífico 2023 del Urban Land Institute (ULI) que muestra que Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi son las dos ciudades con precios de vivienda promedio en la región. Sin embargo, la diferencia es bastante grande en comparación con los ingresos de las personas.
En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio medio de una vivienda es de 296.000 dólares (más de 7.000 millones de VND) y el ingreso medio de un hogar es de 9.120 dólares al año (unos 220 millones de VND).
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| Las políticas de apoyo estatal son claves para establecer la asequibilidad de la vivienda para las personas. (Fuente: Captura de pantalla/DT) |
Según el cálculo de la unidad informante, la brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos en Ciudad Ho Chi Minh es de 32,5 veces. Este nivel es el segundo más alto de la región, después de Shenzhen (35 veces), incluso superior a Pekín (29,3 veces), Shanghái (24,1 veces) y Hong Kong-China (26,5 veces).
Mientras tanto, este índice en Hanoi es 18,3 veces, con un ingreso familiar anual promedio de 9.967 dólares (alrededor de 240 millones de VND); superior al de Seúl (17,3 veces), Tokio (16,1 veces) y Singapur (13,7 veces).
En el mercado de alquiler de viviendas, el alquiler mensual promedio por apartamento en Ciudad Ho Chi Minh es de 592 USD, lo que equivale a más de 14 millones de VND. Este mercado es adecuado principalmente para trabajadores jóvenes con altos ingresos o extranjeros que trabajan en Vietnam.
Al analizar la asequibilidad de la vivienda de los habitantes de Ciudad Ho Chi Minh, la Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de Investigación de S22M Savills Ciudad Ho Chi Minh, dijo que la mayoría de las personas sólo pueden permitirse viviendas y apartamentos asequibles.
Según la Sra. Giang, actualmente hay poca oferta de apartamentos asequibles cuyo precio oscila entre 2.000 y 4.000 millones de dongs. Anteriormente, esta línea de productos representaba alrededor del 60% de la oferta del mercado; En 2023, solo representará alrededor del 25%. Esto afecta las posibilidades de que las personas adquieran una vivienda.
La Sra. Giang considera que la política de apoyo del Estado es clave para establecer la capacidad de las personas para pagar la vivienda. La experiencia práctica de varios países ha demostrado los impactos positivos de las soluciones de vivienda en el desarrollo socioeconómico.
“La consideración por parte del Gobierno de la posibilidad de aplicar impuestos para limitar las compras especulativas y aumentar los fondos destinados a la tierra para el desarrollo de viviendas asequibles demuestra su compromiso con la promoción de un mercado inmobiliario estable y sostenible, que beneficie a los compradores de viviendas”, afirmó la Sra. Huynh.
Junto con ello, dijo que el desarrollo de vivienda social es un tema prioritario porque ayuda a resolver los problemas de vivienda de las personas de bajos ingresos, estimula la socioeconomía, acelera la dispersión poblacional, expande las áreas urbanas a las suburbanas y aumenta la sostenibilidad en la planificación urbana.
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