El mercado inmobiliario de Vietnam atrae a inversores extranjeros, sorpresas sobre los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y derechos de los propietarios

El flujo de capital de IED al sector inmobiliario ha aumentado considerablemente, el estudio de los precios de los apartamentos en algunos proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh, las regulaciones sobre los derechos de propiedad de la vivienda... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

El capital de IED desempeña un papel importante en el mercado inmobiliario de Vietnam, compensando la oferta y estandarizando el mercado. (Foto: Linh An)

La entrada de IED en el sector inmobiliario aumentó drásticamente

Según los últimos datos de la Oficina General de Estadística, al 31 de agosto, la inversión extranjera directa (IED) total registrada en Vietnam alcanzó los 20,52 mil millones de dólares, un aumento de más del 8% respecto al mismo período del año pasado. En particular, el sector inmobiliario representa casi el 20% del total del capital nuevo registrado, 5,1 veces más que en el mismo período. Si se incluye el capital recién registrado y el capital registrado ajustado, el capital de IED registrado en actividades comerciales inmobiliarias alcanzó los 2.550 millones de dólares, 3,7 veces más que en el mismo período y representa casi el 14,4% del capital total recién registrado y aumentado.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que el capital de IED juega un papel importante en el mercado inmobiliario vietnamita al despejar la oferta y estandarizar el mercado con criterios estrictos de capital extranjero en términos de ley, planificación y métodos de desarrollo de productos. Algunos segmentos como el inmobiliario industrial, oficinas, viviendas, complejos turísticos, tipos de inmuebles que interesan a los inversionistas extranjeros, se verán directamente afectados por esta fuente de capital.

Según el Sr. Quoc Anh, tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, a saber, la Ley de Vivienda 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y la Ley de Tierras 2024, entran oficialmente en vigor, creando un corredor claro para el mercado inmobiliario, combinado con un desarrollo económico estable y una fuerte inversión en infraestructura, haciendo que el mercado inmobiliario vietnamita sea atractivo a los ojos de los inversores extranjeros. Los inversores extranjeros tienen confianza y están invirtiendo más dinero en Vietnam gracias al apoyo de los departamentos jurídicos.

El Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam, dijo que algunos segmentos como el comercio minorista, los complejos turísticos, las oficinas y el sector inmobiliario residencial están experimentando una evolución positiva gracias al capital de IED.

En concreto, en el sector inmobiliario comercial, AEON Mall continúa con su plan de expansión con la apertura en septiembre de AEON Mall Hue (8,6 hectáreas). Esta unidad también ha adquirido un terreno de 10,5 hectáreas en Thanh Hoa para construir el mayor centro comercial de la región Central y ha aprobado el Plan Maestro 1/500 para el proyecto AEON Mall Bien Hoa (12 hectáreas). Becamex IDC también inició la construcción de un proyecto de complejo comercial de 7 hectáreas en la Nueva Ciudad de Binh Duong.

En el sector inmobiliario turístico, los turistas internacionales están regresando a Vietnam con más de 11,4 millones de llegadas en los primeros ocho meses de 2024, un 45,8% más interanual y un 1% más que en 2019. Para 2028, se espera que 191 proyectos hoteleros aporten alrededor de 49.800 habitaciones; El 75% de esta nueva oferta se encuentra en el segmento medio y alto, y el 70% corresponde a cadenas hoteleras de lujo internacionales, lo que posiciona a Vietnam como un mercado clave en la región.

En el mercado inmobiliario, Cosmos Initia, TT Capital y Koterasu Group lanzaron el proyecto TT AVIO en Binh Duong, proporcionando casi 2.000 apartamentos asequibles; Vinhomes ha presentado el proyecto Vinhomes Global Gate de 385 hectáreas en Hanoi, que incluye más de 4.100 apartamentos de poca altura y 12.600 apartamentos de gran altura...

En el mercado de oficinas, se añadirán aproximadamente 35.000 metros cuadrados de espacio de oficinas en la ciudad de Ho Chi Minh en la segunda mitad de 2024 a partir de tres proyectos de grado B y C: Thaisquare The Merit, Vinatex Building y CMC Tower B. En Hanoi, dos proyectos de grado A, Taisei Ha Noi Office Tower y Heritage West Lake, añadirán 46.000 metros cuadrados para finales de año.

Según Troy Griffiths, no es difícil ver que los proyectos con participación de capital de IED garantizan sobre todo transparencia y claridad jurídica. Para los inversores extranjeros, este es un factor decisivo en su decisión de invertir en proyectos inmobiliarios en Vietnam.

El precio de venta de un apartamento se acerca a los 500 millones de VND/m2

Según el informe sobre el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes en octubre de 2024 realizado por DKRA Group, la oferta de apartamentos disminuyó ligeramente en comparación con el mismo período y se concentró principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong.

La demanda del mercado ha mostrado signos de recuperación, principalmente por los nuevos proyectos lanzados a la venta este mes en Binh Duong y Long An.

Los datos del Grupo DKRA muestran que el precio de venta principal de los apartamentos sigue siendo alto debido a la presión de los costes de entrada. El precio de venta de algunos proyectos en las provincias limítrofes con Ciudad Ho Chi Minh registró un aumento de entre el 3 y el 8% en comparación con la canasta de productos vendida entre 3 y 6 meses antes.

En el mercado secundario, los precios de venta y la liquidez continúan recuperándose, con las transacciones concentradas en proyectos que ya cuentan con libros rosas o están en proceso de preparación para entregar casas.

En cuanto al precio de venta de los apartamentos principales, según el Grupo DKRA, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio varía de 30 a 493 millones de VND/m2, Binh Duong de 26 a 59 millones de VND/m2, Ba Ria - Vung Tau de 35 a 61 millones de VND/m2, Dong Nai de 33 a 41 millones de VND/m2, Long An de 21 a 29 millones de VND/m2.

Al analizar la accesibilidad a la vivienda, los expertos de Savills Vietnam dijeron que en el período 2019 - 2023, los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron un promedio de 3% anual, igual al aumento de los ingresos personales. La brecha cada vez mayor entre los precios de la vivienda y los ingresos hace que sea más difícil para las personas adquirir una vivienda propia.

Cada año, las personas de ingresos medios y los hogares jóvenes de Ciudad Ho Chi Minh necesitan alrededor de 50.000 apartamentos. Sin embargo, la oferta aún no es suficiente.

La encuesta muestra que los proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ofrecidos a la venta en el tercer trimestre de 2023 pertenecen principalmente al segmento de alta gama y están ubicados en el este de Saigón. Por ejemplo, la siguiente fase del proyecto Eaton Park en la ciudad de Thu Duc la ofrece Gamuda Land a un precio promedio de 140 millones de VND/m2.

Masterise Home también acaba de lanzar 2 edificios de apartamentos del proyecto Masteri Grand View con precios que comienzan desde 100 millones de VND/m2. Esta es la primera subdivisión de gran altura de The Global City New Urban Area, ciudad de Thu Duc.

En Vinhomes Grand Park Urban Area, Thu Duc City, la siguiente fase de la subdivisión The Opus One también se ofrece a la venta a un precio de aproximadamente 100 millones de VND/m2. Después de completar cinco sótanos, el proyecto King Crown Infinity está abriendo la siguiente canasta de productos con precios que oscilan entre 100 y 125 millones de VND/m2.

Según el plan, en el proyecto Ciudad Verde, la ciudad reservará 67.216,8 metros cuadrados de terreno para construir escuelas e instalaciones públicas para fines comerciales. (Fuente: Periódico XD)

Corporación Vingroup recibió la entrega de más de 127,4 hectáreas de terreno para construir el proyecto Ciudad Verde.

El Comité Popular de Hanoi acaba de decidir entregar más de 127,4 hectáreas de tierra (fase 1) en las comunas de Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha en el distrito de Dan Phuong, que han completado la limpieza del sitio, a Vingroup Corporation - JSC para implementar el proyecto del Área Funcional Urbana - Ciudad Verde.

De acuerdo con la Decisión No. 6011/QD-UBND del 18 de noviembre de 2024 del Comité Popular de Hanoi, del total de más de 127,4 hectáreas de tierra asignadas en la primera fase, hay 409.786,6 metros cuadrados de tierra residencial con la forma de uso de la tierra siendo la asignación de tierras estatales con cobro de tarifas por uso de la tierra.

La superficie a entregar en esta ocasión incluye 296.011,7 metros cuadrados de suelo residencial para construir viviendas de baja altura; 113.774,9m2 de suelo residencial para la construcción de edificios en altura, con funciones como: servicios comerciales, oficinas, hoteles, apartamentos,...

Según el plan, en el proyecto Ciudad Verde, la ciudad reservará 67.216,8 metros cuadrados de terreno para construir escuelas e instalaciones públicas para fines comerciales. La forma de utilización de la tierra es que el Estado arrienda la tierra y cobra la renta una sola vez durante todo el período del arrendamiento. Plazo de arrendamiento de terrenos 50 años. El proyecto construirá escuelas secundarias, escuelas primarias y jardines de infancia; construcción de instalaciones de servicios comerciales, mercados...; administración urbana, actividades comunitarias; centro médico; Casa cultural, actividades comunitarias.

La ciudad también estipula 702.065,7 metros cuadrados de terreno para árboles y tráfico; el Estado asigna estos terrenos sin cobrar tasas por su uso; 17,470.7m2 de terreno para la construcción de infraestructura técnica que incluye: área de tratamiento de aguas residuales, área de transferencia de residuos sólidos, área de infraestructura técnica planificada, planta de agua, estación de bombeo; 11.939,4m2 de terreno sobre rasante del proyecto para patio, camino interno, obras de infraestructura técnica y plantación de árboles de uso común.

Vingroup Corporation - JSC es responsable de construir sincrónicamente la infraestructura técnica, mantener y reparar el proyecto después de la inversión de construcción y entregarlo a las autoridades locales para su gestión y uso común de la ciudad...

En particular, en este proyecto, la Ciudad reservó 8.945,6 metros cuadrados de tierra en parcelas con símbolos de C-TT5.1 a C-TT5.7 para áreas de reasentamiento. Vingroup Corporation - JSC es responsable de invertir en la construcción de infraestructura sincrónica y, una vez finalizada, entregársela al distrito. La forma de uso de la tierra es que el Estado asigna la tierra sin cobrar tasas por su uso.

Derechos de los propietarios de viviendas

El artículo 10 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula los derechos de los propietarios y usuarios de viviendas de la siguiente manera:

1. Los propietarios de viviendas que sean organizaciones nacionales, individuos y ciudadanos vietnamitas residentes en el extranjero tienen los siguientes derechos:

a) Tener derecho a la inviolabilidad de la vivienda de su propiedad legal;

b) Utilizar la vivienda para fines residenciales y otros fines no prohibidos por la ley;

c) Recibir un Certificado de la vivienda de su propiedad legal de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación sobre tierras;

d) Venta, arrendamiento-compra, donación, permuta, herencia, hipoteca y aportación de capital con vivienda de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, la ley de tierras y demás disposiciones legales pertinentes; cesión de contratos de compraventa de viviendas, arrendamientos, préstamos, estancias temporales, autorización de administración de viviendas y demás derechos previstos por la ley; En caso de donar o heredar una casa a una persona que no es elegible para ser propietaria de una casa en Vietnam, esta persona solo tiene derecho al valor de esa casa.

En caso de que la Ley de Tierras tenga otras disposiciones sobre los derechos de los propietarios de viviendas asociados con los derechos de uso de la tierra que sean vietnamitas residentes en el extranjero, dichas disposiciones se aplicarán;

d) Realizar obras de utilidad pública en dicha zona habitacional de acuerdo con lo establecido en esta Ley y demás disposiciones legales pertinentes.

En caso de ser propietario de un edificio de apartamentos, tiene derecho a la propiedad conjunta y al uso conjunto de la propiedad común del edificio de apartamentos y de las obras de infraestructura común de dicho edificio de apartamentos, con excepción de las obras construidas para fines comerciales o que deban ser entregadas al Estado de acuerdo con las disposiciones de la ley o de acuerdo con lo convenido en el contrato de compraventa o de arrendamiento con opción a compra de la vivienda;

e) Mantener, renovar, demoler y reconstruir viviendas de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación sobre construcciones;

g) Gozar de la protección en materia de propiedad de la vivienda prevista en el artículo 7 de esta Ley;

h) Quejar, denunciar y promover acciones judiciales contra los actos violatorios del legítimo derecho de propiedad y demás actos violatorios de la legislación sobre vivienda;

i) Los demás derechos que determine la ley.

2. Los propietarios de vivienda que sean organizaciones o personas físicas extranjeras tienen los derechos señalados en el artículo 20 de esta Ley.

3. Los usuarios de la vivienda que no sean propietarios de la misma tienen derecho a ejercer sus derechos en la gestión y utilización de la misma de acuerdo con lo pactado con el propietario de la misma.

Por tanto, los propietarios de viviendas tienen los derechos antes mencionados.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html