Medidas aplicadas en el mundo
Según VARS, regular el mercado inmobiliario a través de políticas legales sobre crédito es una de las formas efectivas de garantizar un desarrollo sostenible y estable del mercado, evitando impactos desestabilizadores en la economía. O, dicho de manera más negativa, el auge o la caída del mercado inmobiliario pueden conducir a grandes crisis financieras.
Históricamente, el sector inmobiliario también ha sido catalogado como una de las principales razones de las dificultades económicas de Vietnam, debido a los impactos directos de esta industria e indirectamente debido a los sectores económicos de apoyo afectados por este importante sector, como la construcción, el turismo, las finanzas y la banca. Los factores que pueden causar esto incluyen deudas incobrables, inventario elevado de bienes raíces, dificultades para recaudar capital y disminución de la confianza de los inversores.
Las dificultades mencionadas no sólo afectan directamente al desarrollo del mercado, sino que también tienen consecuencias generalizadas para toda la economía. Por ello, sobre la base del máximo respeto a las leyes naturales de la oferta y la demanda, es sumamente necesario que el Estado fortalezca proactivamente la regulación del mercado inmobiliario cuando el mercado muestre "signos de inestabilidad". Esta es también una medida que aplican los gobiernos y agencias financieras en muchos países alrededor del mundo.
Regular el mercado inmobiliario es una medida importante para evitar impactos negativos en la economía.
En concreto, para garantizar el desarrollo sostenible y estable del mercado inmobiliario y evitar impactos desestabilizadores sobre la economía, muchos gobiernos han utilizado la política crediticia como herramienta para regular el mercado inmobiliario. Al restringir o relajar el crédito, el gobierno puede controlar los precios de los bienes raíces, prevenir burbujas y garantizar la estabilidad del mercado. Sin embargo, la flexibilidad de esta política depende de cada mercado y de la situación económica específica de cada país. La experiencia de algunos países en este tema es la siguiente:
Por ejemplo, en China, para controlar los flujos de capital de inversión, el gobierno chino impone muchas restricciones a las compras de bienes raíces a través de crédito, especialmente préstamos para especulación. También controlan los flujos de capital hacia el exterior para impedir que el dinero especulativo fluya a los mercados inmobiliarios extranjeros.
En concreto, en 2010, el mercado inmobiliario en China se desarrolló rápidamente y los precios de la vivienda aumentaron rápidamente. En aquel entonces, en China ya se habían construido decenas de millones de apartamentos, pero no había nadie viviendo allí. Esta situación ha sido tan prolongada y grave que a finales de 2017, el Gobierno de este país tuvo que emitir una política de que “las casas son para vivir, no para especular”, y al mismo tiempo orientó el establecimiento de un sistema de políticas para controlar y regular el mercado, a fin de distinguir a los especuladores de los compradores de viviendas con necesidades reales de vivienda.
Además de regulaciones muy estrictas para ser propietario de una segunda vivienda o más, como exigir a los compradores de una segunda vivienda un depósito del 60-85%, y de una tercera vivienda hasta el 100%; una regla que establece que cualquier persona que compre una casa debe conservar la propiedad durante al menos tres años y medio; despidió a funcionarios locales de alto rango para permitir que los precios de las viviendas se dispararan; e incluso aplicar medidas de precios de referencia, distribuir cuotas de compra... Además, muchas ciudades chinas también utilizan una serie de medidas como limitar el crédito hipotecario, aumentar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios y endurecer las regulaciones hipotecarias. Estos ajustes han sido algo efectivos, reduciendo significativamente la especulación.
Muchas regulaciones “golpean los bolsillos” de los compradores de viviendas y se aplican para evitar la especulación.
En Singapur, con el fin de controlar la especulación y evitar una burbuja inmobiliaria, el Gobierno de Singapur ha aumentado la tasa mínima de depósito a la hora de solicitar préstamos para comprar bienes inmuebles, especialmente para los compradores de una segunda o tercera vivienda. Al mismo tiempo, para reducir el monto de los préstamos y controlar los precios de los bienes raíces, el Gobierno también limita el período de duración de los préstamos junto con una política crediticia estricta.
En Canadá, el gobierno ha endurecido las normas sobre la relación préstamo-valor para limitar los préstamos de alto riesgo. Los compradores de viviendas en grandes ciudades como Toronto y Vancouver a menudo tienen que realizar depósitos más altos cuando solicitan un préstamo inmobiliario. Muchos países también aplican medidas de control de crédito a los compradores extranjeros de bienes raíces, para limitar la especulación, controlar el aumento de los precios de la vivienda y proteger a las personas de ingresos medios en grandes ciudades como Australia, Canadá...
La experiencia de otros países muestra que las políticas de derecho crediticio son una de las herramientas importantes que tienen los gobiernos para regular el mercado inmobiliario. Muchas de las políticas que otros países han aplicado con éxito se pueden consultar, aprender y aplicar en Vietnam.
Es necesario presentar una solicitud a Vietnam para regular el mercado
Con la efectividad lograda en muchos países alrededor del mundo, VARS propone una serie de soluciones en materia de políticas crediticias para regular el mercado cuando el mercado fluctúa hacia arriba o hacia abajo en más de un 20% en 3 meses o el mercado inmobiliario tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica sin afectar la demanda de vivienda de las personas como sigue:
En primer lugar, endurecer la política crediticia contra los especuladores. Para reducir la cantidad de personas que piden dinero prestado con fines especulativos o usan un apalancamiento excesivo, las instituciones de crédito pueden ajustar los límites de préstamo modificando las relaciones préstamo-valor, exigiendo pagos de capital más altos o aplicando tasas de interés más altas a los compradores de segundas viviendas o más.
El segundo es fortalecer el seguimiento y la gestión del crédito. El gobierno podría imponer regulaciones sobre el control de calidad del crédito, exigiendo a los bancos que reporten más detalles sobre los préstamos relacionados con bienes raíces, fortaleciendo así el monitoreo de riesgos. Establecer un mecanismo de crédito para proyectos de vivienda social, priorizando el financiamiento de proyectos de desarrollo de vivienda social y vivienda asequible para abordar las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos.
VARS propone muchas medidas para regular el mercado de la manera más razonable.
Además, el Estado también necesita tener una política de flexibilización del crédito, incluyendo la reducción de las tasas de interés y el apoyo a los préstamos a largo plazo con tasas de interés preferenciales para quienes compran una vivienda por primera vez, o algunos otros grupos prioritarios con el propósito de lograr la estabilidad social, como las parejas jóvenes recién casadas,...
Sin embargo, según VARS, para aplicar la política "de manera correcta y precisa", el Estado necesita construir un sistema de base de datos que sea lo suficientemente grande, preciso y altamente actualizado para garantizar una distinción clara entre los compradores reales de viviendas, que las utilizan con fines comerciales y de producción reales, y los especuladores y aprovechadores. Es sumamente necesario acelerar la publicación del índice de precios de transacciones inmobiliarias y algunos indicadores influyentes para tener una base para determinar cuándo el Estado debe intervenir.
Especialmente, en un contexto en el que los precios inmobiliarios están tan presentes que hay muchas preocupaciones. Para regular de manera más integral el mercado inmobiliario, la política crediticia debería combinarse con la aplicación del impuesto de transmisión de bienes inmuebles o impuesto sobre la propiedad. Al mismo tiempo, la aplicación de las políticas regulatorias debe ser flexible, garantizando la estabilidad y el orden en el mercado inmobiliario y minimizando los riesgos.
Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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