Recientemente, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un documento solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que considere y presente al Primer Ministro para agregar 2 gastos, incluidos los gastos de reserva y los gastos de intereses, a la Cláusula 3, Artículo 5d del "Proyecto de Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra".
Eliminando obstáculos en la valoración de proyectos inmobiliarios
Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, la Asociación acoge con satisfacción los grandes esfuerzos del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para completar el "Proyecto de Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra", que, de emitirse pronto, eliminará los obstáculos en el trabajo de valoración para calcular las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra para cientos de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial.
La pronta publicación del "Proyecto de Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra" eliminará obstáculos en el trabajo de valoración para calcular las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de la tierra para cientos de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial.
La pronta promulgación del Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44 que regula los precios de los terrenos, según el Presidente de HoREA, contribuirá a garantizar que no haya pérdida de ingresos del presupuesto estatal, para que los clientes e inversores del proyecto puedan cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.
Al mismo tiempo, también garantiza los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas (incluidos los individuos extranjeros) a quienes se les otorgan "libros rosas" y el inversor del proyecto puede cobrar el 5% restante del valor del contrato, y el pago tardío de las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra no se debe a la "culpa" del inversor.
Sin embargo, HoREA encontró que la Cláusula 3, Artículo 5d del Decreto No. 44, modificado y complementado en la Cláusula 8, Artículo 1, no incluye dos ítems, a saber, los Costos de contingencia durante la construcción y los Costos de intereses de préstamos.
Esto no es realmente razonable y no existe equilibrio entre el cálculo de los "costos totales estimados de desarrollo del terreno, superficie del terreno" en la Cláusula 3, y el cálculo de los "ingresos totales estimados de desarrollo del terreno, superficie del terreno" en la Cláusula 2.
Según HoREA, "el método del excedente se implementa tomando los ingresos totales estimados del desarrollo, menos el costo total estimado del desarrollo del terreno, área del terreno, sobre la base del uso más efectivo del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del suelo, la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente".
Y en el apartado 2 del artículo 5d, en la parte "estimación de los ingresos totales por desarrollo de terrenos y superficies de terreno" se tiene en cuenta el factor "fluctuación de los precios de transferencia y de los precios de alquiler durante el período de ejecución del proyecto".
Proponer añadir 2 tipos más de costes
Sin embargo, la cláusula 3, artículo 5d, en la parte "estimación del coste total de desarrollo del terreno o superficie del terreno" no tiene en cuenta el factor "costo de contingencia", que es desequilibrado e irrazonable.
Porque en la realidad, durante la ejecución de los proyectos, muchas veces surgen costos adicionales de inversión en construcción, por lo que establecer un “costo de contingencia” es muy necesario.
HoREA propuso que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considere presentar al Primer Ministro la posibilidad de agregar dos tipos más de costos al Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra.
Además, según el Sr. Le Hoang Chau, los "gastos por intereses" son los gastos reales de todos los inversores del proyecto, incluidas las empresas inmobiliarias.
La cláusula 2 del artículo 14 del Decreto 43/2014/ND-CP y el punto c, cláusula 2 del artículo 9 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (vigente a partir del 1 de enero de 2025) estipulan que "Las empresas de negocios inmobiliarios a través de proyectos inmobiliarios deben tener un capital social de no menos del 20% del capital de inversión total para proyectos con una escala de uso de la tierra de menos de 20 hectáreas, no menos del 15% del capital de inversión total para proyectos con una escala de uso de la tierra de 20 hectáreas o más y deben garantizar la capacidad de movilizar capital para implementar proyectos de inversión.
En caso de que una empresa de negocios inmobiliarios implemente simultáneamente muchos proyectos, debe tener suficiente capital social asignado para garantizar la proporción antes mencionada de cada proyecto para implementar todos los proyectos".
Por lo tanto, las empresas deben movilizar otras fuentes de capital, incluidos los préstamos de crédito, por lo que el “gasto por intereses” es un gasto real de todos los inversores en proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, actualmente, de acuerdo con lo dispuesto en el Punto a, Cláusula 3, Artículo 16 del Decreto 132/2020/ND-CP: "Los gastos totales por intereses deducibles al determinar la renta imponible de las empresas con transacciones entre partes relacionadas, incluidos los gastos totales por intereses después de deducir los intereses de depósitos y los intereses de préstamos que surjan durante el período del contribuyente, deducibles al determinar la renta imponible de la empresa no superan el 30% del beneficio neto total de las actividades comerciales durante el período, más los gastos por intereses después de deducir los intereses de depósitos y los intereses de préstamos que surjan durante el período, más los gastos de depreciación que surjan durante el período del contribuyente".
Por lo tanto, HoREA propone que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considere presentar al Primer Ministro, agregar dos partidas de gastos que incluyen "gastos de contingencia" y "gastos de intereses de préstamos" a la Cláusula 3, Artículo 5d del Decreto No. 44 enmendado y complementado en la Cláusula 8, Artículo 1 del "Proyecto de Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra".
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