Los precios de los apartamentos se disparan: ¿vale la pena comprar un apartamento sin libro rosa?

Sin libro rosa, ¿se puede canjear el apartamento?

Los informes sobre el mercado inmobiliario del tercer trimestre elaborados por varias unidades de investigación de mercado coinciden en su mayoría en que el precio de venta promedio de los apartamentos nuevos en Hanoi ha alcanzado los 64-69 millones de VND/m2. Los precios de los apartamentos antiguos alcanzan los 46-51 millones de VND/m2.

Cabe destacar que los nuevos apartamentos con un precio de más de 4 mil millones de VND representan el 70% del total de apartamentos vendidos. El segmento de apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND casi ha desaparecido del mercado.

El aumento de los precios de los apartamentos ha provocado que muchas personas opten por comprar apartamentos sin derechos de uso de la tierra ni certificados de propiedad de la vivienda (llamados libros rosas) porque el precio de venta suele ser inferior al de los apartamentos con certificados. La pregunta es ¿es legal la compra en este caso?

El punto a), inciso 1, del artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023 establece que las condiciones para las operaciones de compra, venta, alquiler con opción a compra, donación, permuta, hipoteca y aportación de capital con utilización de vivienda deberán cumplir todas las condiciones, incluido el Certificado previsto en la ley, salvo el caso previsto en el inciso 2 de este artículo.

Los casos previstos en el inciso 2 del artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023, orientada por el Decreto 95/2024, incluyen:

- Compra, venta, arrendamiento, hipoteca de futuras viviendas; venta de vivienda en caso de disolución o quiebra;

- Organizar y regalar casas de agradecimiento, casas de amor y casas de gran solidaridad;

- Comprar, vender o arrendar viviendas disponibles a inversionistas de proyectos de inversión en construcción de viviendas en los siguientes casos: La vivienda sea de propiedad pública; Las viviendas sociales, las viviendas para las fuerzas armadas populares y las viviendas para el reasentamiento no son bienes públicos;

- Arrendamiento, préstamo, arrendamiento, autorización de gestión de viviendas;

- Herencia de vivienda.

De esta forma, en el caso de pisos que no dispongan de libro rosa, las partes podrán comprar y vender totalmente.

Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

Cuestiones jurídicas a tener en cuenta

El artículo 8 del Decreto 95/2024 estipula claramente los documentos que acrediten las condiciones de la vivienda para participar en transacciones cuando no se cuente con certificado de propiedad.

Para las transacciones de compraventa o arrendamiento de viviendas en proyectos de inversión en construcción de viviendas, se deben contar con documentos que acrediten que las viviendas son aptas para el negocio en el caso de viviendas de reasentamiento y viviendas para las fuerzas armadas del pueblo.

Este tipo de viviendas deben contar con documentos que acrediten que son aptas para ser comercializadas o documentos que acrediten que están aceptadas para su uso, documentos que acrediten que son aptas para ser comercializadas de acuerdo a lo dispuesto en la ley de desarrollo y gestión de vivienda social.

Para las transacciones de compra, venta o arrendamiento de vivienda futura que no sea parte de un proyecto, se deberá contar con certificado de derecho de uso de suelo y permiso de construcción en los casos en que se requiera, o bien, con documentos que acrediten la inversión en la construcción de la vivienda.

Para las operaciones de compra, venta o alquiler de vivienda pública, se deberán contar con documentos que identifiquen la vivienda como apta para el alquiler o la venta de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 63 y 69 del Decreto 95/2024.

Para las transacciones de donación de casas de agradecimiento, casas de caridad y casas solidarias, la organización donante deberá contar con documentos que acrediten la construcción de la casa a donar.

Si la casa heredada está sujeta a compra o a arrendamiento con opción de compra, debe existir un contrato legal de compra o de arrendamiento con opción de compra acompañado de documentos que acrediten la propiedad de la casa o que acrediten la inversión en la construcción de la casa por parte del vendedor o del arrendamiento con opción de compra.

Para las transacciones de venta de casas de organizaciones disueltas o en quiebra, debe existir una resolución o decisión de disolución de dicha organización o un aviso de autoridad competente sobre la disolución de la organización propietaria de la casa. En caso de quiebra, debe haber una decisión del Tribunal Popular que declare la quiebra de la organización propietaria de la casa.

Sin embargo, al comprar un apartamento sin libro rosa, el comprador puede enfrentarse a muchos riesgos. El mayor riesgo es que el Estado no reconozca la propiedad legal del apartamento y los derechos de uso de la tierra asociados a ese proyecto de apartamentos.

Otro riesgo es que si el acuerdo es en forma de contrato de autorización de gestión y uso notarial, significa que a partir del segundo propietario solo se concede la autorización de uso del piso. En ese momento, si se emite el libro rojo, el primer propietario será la persona cuyo nombre figure en el documento. El primer propietario no podrá cooperar en la transferencia del nombre al nuevo propietario para exigir un aumento de precio.

Por lo tanto, cuando surjan disputas relacionadas con esta propiedad, la misma no estará protegida por la ley. Durante el tiempo que la propiedad no tenga certificado, el comprador no puede pedir dinero prestado al banco hipotecando el apartamento.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm