Sin libro rosa, ¿se puede cambiar el apartamento?
Los informes sobre el mercado inmobiliario del tercer trimestre de varias unidades de investigación de mercado coinciden en su mayoría en que el precio de venta promedio de los apartamentos nuevos en Hanoi ha alcanzado los 64-69 millones de VND/m2. Los precios de los apartamentos antiguos alcanzan los 46-51 millones de VND/m2.
Cabe destacar que los apartamentos nuevos con un precio superior a 4 mil millones de VND representan el 70% del total de apartamentos vendidos. El segmento de apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND casi ha desaparecido del mercado.
El aumento de los precios de los apartamentos ha provocado que muchas personas opten por comprar apartamentos sin derechos de uso de la tierra ni certificados de propiedad de la vivienda (llamados libros rosas) porque el precio de venta suele ser más bajo que el de los apartamentos con libros rojos. La pregunta es ¿es legal la venta en este caso?
El artículo 160, apartado a), inciso 1, de la Ley de Vivienda de 2023 establece que las condiciones para las operaciones de compra, venta, alquiler con opción a compra, donación, permuta, hipoteca y aportación de capital con utilización de vivienda exigen que la vivienda cumpla todas las condiciones, incluida una Certificado de Propiedad. recibido conforme a las disposiciones de la ley, salvo el caso señalado en la Cláusula 2 de este Artículo.
Los casos previstos en el apartado 2 del artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023, orientada por el Decreto 95/2024, incluyen:
- Compra, venta, arrendamiento, hipoteca de futuras viviendas; venta de vivienda en caso de disolución o quiebra;
- Organizar y regalar casas de agradecimiento, casas de amor, casas de gran solidaridad;
- Comprar, vender o arrendar viviendas disponibles a inversionistas de proyectos de inversión en construcción de viviendas en los siguientes casos: La vivienda sea de propiedad pública; Las viviendas sociales, las viviendas para las fuerzas armadas populares y las viviendas para el reasentamiento no son bienes públicos;
- Arrendamiento, préstamo, arrendamiento, autorización de gestión de viviendas;
- Herencia de vivienda.
De esta forma, en el caso de pisos que no dispongan de libro rosa, las partes podrán comprar y vender completamente.
Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).
Cuestiones jurídicas a tener en cuenta
El artículo 8 del Decreto 95/2024 estipula claramente los documentos que acreditan las condiciones de la vivienda para participar en las transacciones cuando no se cuenta con certificado de propiedad.
Para las operaciones de compraventa y arrendamiento de viviendas en proyectos de inversión en construcción de viviendas, se deben presentar documentos que acrediten la aptitud de las mismas para el negocio en el caso de viviendas de reasentamiento y viviendas en arrendamiento. Fuerzas Armadas Populares.
Este tipo de viviendas deben contar con documentos que acrediten que son aptas para ser comercializadas o documentos que acrediten que están aceptadas para su uso, documentos que acrediten que son aptas para ser comercializadas de acuerdo a lo establecido en la ley de desarrollo y gestión. vivienda social
Para las transacciones de compra, venta o arrendamiento de vivienda futura que no forme parte de un proyecto, se deberá contar con certificado de derechos de uso de suelo y permiso de construcción en los casos en que se requiera permiso de construcción o certificado de propiedad. Inversión en construcción de viviendas.
Para las operaciones de compra, venta o alquiler de vivienda pública, se deberán contar con los documentos que identifiquen la vivienda como apta para el alquiler o la venta de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 63 y 69 del Decreto 95/2024.
Para las transacciones de donación de casas de agradecimiento, casas de caridad y casas de solidaridad, la organización donante deberá contar con documentos que acrediten la construcción de la casa a donar.
Si la casa heredada está sujeta a compra o a plazos, debe existir un contrato legal de compra o de alquiler con opción a compra acompañado de documentos que prueben la propiedad de la casa o que prueben la inversión del vendedor en la construcción de la casa. , el arrendador.
Para las operaciones de venta de casas de entidades disueltas o en quiebra, se requiere una resolución o decisión de disolución de dicha entidad o un aviso de autoridad competente sobre la disolución de la entidad propietaria de la casa. En caso de quiebra, debe haber una decisión del Tribunal Popular que declare la quiebra de la organización propietaria de la casa.
Sin embargo, al comprar un apartamento sin libro rosa, el comprador puede enfrentarse a muchos riesgos. El mayor riesgo es que el Estado no reconozca la propiedad legal del apartamento y los derechos de uso de la tierra asociados a ese proyecto de apartamentos.
Otro riesgo es que si el acuerdo es en forma de contrato de autorización de gestión y uso notarial, significa que a partir del segundo propietario (segundo en adelante) solo se otorga la autorización de uso del apartamento. En ese momento, si se emite el libro rojo, el primer propietario será la persona cuyo nombre figure en el documento. El primer propietario no podrá cooperar en la transferencia del nombre al nuevo propietario para exigir un aumento de precio.
Por lo tanto, cuando surjan disputas relacionadas con esta propiedad, la misma no estará protegida por la ley. Durante el tiempo que la propiedad no tenga certificado, el comprador no puede pedir dinero prestado al banco hipotecando el apartamento.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm
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