Nuevas responsabilidades de los inversores en proyectos inmobiliarios
Al hablar con el periódico Kinh te & Do thi sobre las nuevas responsabilidades de los inversores en proyectos inmobiliarios, la abogada Pham Thi Bich Hao, directora de Duc An Law Company Limited, dijo que de acuerdo con las disposiciones del artículo 17 de la Ley de Negocios Inmobiliarios, no está permitido autorizar a otras organizaciones o individuos a firmar contratos de depósito, compra, venta, transferencia, arrendamiento-compra de casas, obras de construcción, área de piso de construcción en obras de construcción, derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. Esta normativa tiene como objetivo evitar infracciones en las unidades autorizadas que suscriban contratos de depósito y transferencia.
Al mismo tiempo, la construcción de viviendas, obras de construcción y obras de infraestructura técnica, infraestructura social en el proyecto debe cumplir con la planificación detallada, el diseño aprobado, el permiso de construcción y el contenido de la aprobación de la política de inversión del proyecto de la agencia estatal competente; cumplir con las normas de construcción. Esta nueva regulación respecto a la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 también pretende evitar que algunos inversionistas construyan viviendas que no cumplan con los diseños y permisos de construcción aprobados.
La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (que consta de 10 Capítulos y 83 Artículos) entrará en vigor el 1 de enero de 2025 y reemplazará a la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.
Algunas nuevas regulaciones sobre el pago, arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción formadas en el futuro de acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023: El pago en arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de piso de construcción en obras de construcción formadas en el futuro se realiza en múltiples cuotas, la primera cuota no excede el 30% del valor del contrato incluido el depósito, las siguientes cuotas deben ser consistentes con el progreso de la construcción hasta la entrega de la casa, obras de construcción, área de piso de construcción en las obras de construcción al arrendatario, pero el monto total del pago anticipado al arrendador no excede el 50% del valor del contrato de arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de piso de construcción en las obras de construcción. La cantidad restante se calcula como renta que se pagará al arrendador dentro de un período determinado según lo acordado en el contrato.
Nuevo punto en la Ley de Negocios Inmobiliarios en el artículo 29 sobre la exigencia en los negocios de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. En consecuencia, los proyectos inmobiliarios con derechos de uso de suelo e infraestructura técnica puestos en marcha deberán cumplir los siguientes requisitos:
Requisitos señalados en el artículo 11 de esta Ley; ha completado la inversión en la construcción de obras de infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada aprobada, el avance del proyecto es aprobado por el organismo estatal competente de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción, la ley de planificación urbana, la ley de inversión; garantizar la prestación de los servicios de electricidad, suministro de agua, drenaje, recolección de residuos y tratamiento de aguas residuales; Garantizar la conexión al sistema de infraestructura común del área antes de transferir, arrendar o subarrendar derechos de uso de la tierra; La transferencia, arrendamiento y subarrendamiento de derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica deberán ser consistentes con los objetivos de inversión y el contenido del proyecto de inversión aprobado por el organismo estatal competente.
Nuevos puntos que vale la pena tener en cuenta para las partes que participan en las transacciones
Según la abogada Pham Thi Bich Hao, en relación a la normativa sobre depósitos en el negocio de viviendas y futuras obras de construcción, para garantizar la verdadera naturaleza del depósito y al mismo tiempo limitar los riesgos para el comprador, el comprador a plazos, que a menudo es la parte más débil, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula: El depósito para comprar una futura casa no debe exceder el 5% del precio de venta.
La actual Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula específicamente los depósitos al momento de comprar, vender o arrendar bienes inmuebles que se constituyan en el futuro.
De acuerdo con la nueva normativa de la Cláusula 5, Artículo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el contenido es el siguiente: Los inversores en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de no más del 5% del precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción y superficie construida en obras de construcción a los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa, la obra y la superficie construida de la obra.
En consecuencia, a los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del precio de venta, del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y de las futuras obras de construcción, cuando cumplan las condiciones para su puesta en marcha.
El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa, el proyecto de construcción y la superficie construida del proyecto de construcción.
Las obras de vivienda y construcción que se formen en el futuro sólo podrán ponerse en marcha cuando exista alguno de los siguientes documentos sobre derechos de uso del suelo: permiso de construcción; Aviso de inicio de construcción; Documentos de aceptación de la construcción terminada de la infraestructura técnica...
Ampliación de los derechos de los inversores vietnamitas residentes en el extranjero
La abogada Pham Thi Bich Hao dijo que otro punto nuevo notable de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 es la modificación de las regulaciones relacionadas con la forma y el alcance de los negocios inmobiliarios de los vietnamitas que residen en el extranjero.
En el artículo 10, los sujetos autorizados para realizar negocios son las personas vietnamitas que residen en el extranjero que son ciudadanos vietnamitas de acuerdo con las disposiciones de la ley de nacionalidad y están autorizados a ingresar a Vietnam y están autorizados a realizar negocios inmobiliarios en las formas prescritas para las organizaciones y las personas nacionales que realizan negocios inmobiliarios. Los vietnamitas residentes en el extranjero que no sean ciudadanos vietnamitas según las disposiciones de la ley de nacionalidad y estén autorizados a ingresar a Vietnam, pueden realizar negocios inmobiliarios en las siguientes formas:
La inversión en la construcción de viviendas y obras de construcción asociadas a derechos de uso de suelo para venta, arrendamiento o compra-alquiler mediante proyectos inmobiliarios debe cumplir con la forma, finalidad y duración del uso del suelo previsto en la ley de tierras;
La inversión en la construcción de infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios con el fin de transferir, arrendar y subarrendar derechos de uso de tierras con infraestructura técnica debe cumplir con la forma, finalidad y duración del uso de la tierra prescritos por la ley de tierras;
Formas de negocio inmobiliario señaladas en los puntos d) y g) del inciso 1 del presente artículo.
“En comparación con la actual Ley de Negocios Inmobiliarios, la nueva Ley proporciona regulaciones más detalladas sobre las formas de negocios inmobiliarios de los vietnamitas residentes en el extranjero, ampliando los derechos de los inversores que son vietnamitas residentes en el extranjero para atraer capital para el mercado inmobiliario”, dijo la abogada Pham Thi Bich Hao.
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