Entra en vigor nueva ley, inversores inmobiliarios cambian su “gusto”

Los inversores en proyectos inmobiliarios prestan cada vez más atención a la legalidad del proyecto y a su capacidad para satisfacer las necesidades reales de vivienda: factores que ayudan a minimizar los riesgos y garantizar un valor sostenible para la inversión.

Los inversores en proyectos inmobiliarios prestan cada vez más atención a la legalidad del proyecto y a su capacidad para satisfacer las necesidades reales de vivienda: factores que ayudan a minimizar los riesgos y garantizar un valor sostenible para la inversión.

Los clientes visitan casas en Aqua City de Novaland: un nuevo proyecto sin problemas legales. Foto: Le Toan

Prioridad legal

En 2018, debido a la necesidad de comprar una casa para vivir, el Sr. Nguyen Trung Thanh investigó y eligió un apartamento en un proyecto en el área residencial de Nam Rach Chiec (barrio de An Phu, distrito 2, ahora ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh). El proyecto tiene una escala de 12 edificios de apartamentos, de 33 a 35 pisos de altura y un total de 3.175 apartamentos.

Según el Sr. Thanh, en ese momento, el inversor firmó un contrato de principio para comprar un apartamento con el cliente, el depósito inicial fue de 250 millones de VND/apartamento, el precio de venta fue de 38 millones de VND/m2. Debido a trámites legales, el inversor no puede abrir la venta según lo previsto. Recientemente, tras los esfuerzos de las autoridades locales por eliminar los obstáculos, el proyecto obtuvo el permiso de construcción.

Sin embargo, el inversor anunció unilateralmente la rescisión de principio del contrato y se comprometió a pagar un interés del 15% anual sobre el importe abonado por el cliente. Si el cliente aún desea seguir participando en el proyecto, ambas partes procederán a la liquidación del contrato en principio. Una vez que el proyecto esté habilitado para su puesta en marcha, el cliente recibirá un descuento del 15% sobre el nuevo precio de venta.

La razón aducida por el inversor es que los acuerdos anteriores ya no se ajustan a la normativa legal vigente. En concreto, los cambios en las políticas legales tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023 a partir del 1 de agosto de 2024 exigen que los productos del proyecto cumplan las condiciones suficientes para poder ser puestos en circulación.

Hasta el momento, los productos del proyecto no han cumplido las condiciones comerciales establecidas en el artículo 24 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023. Además, de acuerdo con el artículo 8, apartado 1, de la Ley de Negocios Inmobiliarios, la actividad comercial inmobiliaria que no cumpla las condiciones es un acto prohibido. Por lo tanto, la práctica anterior de los inversores de poner en circulación productos mediante la firma de un "contrato de principio de garantía del derecho a comprar futuras viviendas" con los clientes ya no es adecuada y no se ajusta a la normativa legal vigente.

“Desde el punto de vista legal, la actuación del inversor no es incorrecta, porque ha acordado compensar los intereses sobre el importe del depósito. Pero desde una perspectiva de inversión, aunque reciben una compensación, los clientes todavía están en desventaja, porque los precios inmobiliarios actuales han aumentado muchas veces en comparación con hace 6 años", dijo el Sr. Thanh.

A partir de la "lección" anterior, el "gusto" de los inversores también ha cambiado mucho. En lugar de comprar masivamente como antes, los inversores están priorizando la elección de proyectos con pleno estatus legal para gestionar los riesgos. Algunos otros inversores optan por comprar productos que ya cuentan con libros rojos o certificados de propiedad.

“El proyecto debe contar con documentos legales completos y claros para atraer inversionistas a invertir en este momento. En el caso de productos de tierra en comunidad, los inversionistas solo acuerdan inspeccionar o comprar cuando el terreno ha sido dividido en parcelas y tiene un certificado separado. Los proyectos en proceso de solicitud de procedimientos de división de tierras difícilmente atraen la atención de los inversores. "Este es un cambio claro en la forma en que los inversores evalúan los productos recientemente", dijo la Sra. Tu, una corredora de bolsa en Ciudad Ho Chi Minh.

Además, añadió la Sra. Tu, las nuevas regulaciones sobre la división de tierras están haciendo que muchos inversores se sientan indecisos. Mientras tanto, en la etapa anterior, muchos inversores fueron engañados al comprar terrenos y esperaban separar la parcela y obtener un certificado, pero luego se encontraron con problemas legales. Por eso ahora se muestran muy cautelosos y no tan tolerantes como antes.

Centrarse en la capacidad de satisfacer necesidades reales

Según las observaciones del periodista, hoy en día los inversores no sólo buscan productos con un valor legal claro, sino que también se centran en la viabilidad del uso de los activos a largo plazo, garantizando un valor de inversión estable.

No es raro que los inversores “cancelen” los contratos de los clientes cuando hay fluctuaciones en el mercado. Porque si se mantiene el contrato con el cliente, lo más probable es que el negocio ya no obtenga beneficios, o incluso sufra pérdidas...

Se priorizan proyectos con alta liquidez, de fácil alquiler o que atiendan necesidades reales de vivienda. Esto refleja un cambio desde la inversión especulativa hacia productos con valor a largo plazo. En concreto, apartamentos y casas adosadas con buena ubicación, infraestructuras completas y cerca de equipamientos públicos son los elegidos por muchos inversores.

Además, también reciben gran atención los productos con potencial de explotación empresarial como locales comerciales, locales comerciales o terrenos en zonas con fuerte potencial de desarrollo.

“Hoy en día, los inversores no solo valoran el potencial de ganancias que supone el aumento del valor de los inmuebles, sino que también consideran la posibilidad de generar ingresos estables mediante el arrendamiento o las actividades comerciales. "Esto les ayuda a optimizar las ganancias y minimizar los riesgos en el contexto de las fluctuaciones del mercado", dijo el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

El Sr. Duong Minh Thong, director de Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., también dijo que en el contexto actual, el segmento inmobiliario que satisface las necesidades reales de vivienda recibe gran atención gracias a su alto factor de seguridad. Los productos inmobiliarios, especialmente los inmobiliarios sin suelo residencial, aún no han atraído mucha atención.

Al asesorar a los inversores, el Sr. Thong dijo que si bien los proyectos de vivienda a menudo no reciben mucha atención de los inversores, a pesar de los altibajos del mercado, se trata de productos con un valor razonable y la capacidad de mantener o aumentar su valor con el tiempo. En términos de gestión de riesgos, los bienes inmuebles en proyectos tienen un estatus legal más claro cuando se planifican de manera sincrónica y sistemática, son llevados a cabo por inversionistas con buena reputación y no son tan riesgosos como los terrenos que se autodividen entre la gente.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html