Es necesario armonizar los intereses de todas las partes.

Los promotores están teniendo dificultades para afrontar los costes y pagar los intereses de los préstamos.

Reportero (NĐT): Actualmente, mientras millones de personas de ingresos bajos y medios anhelan tener una vivienda propia, la oferta de viviendas asequibles y sociales está prácticamente agotada. ¿Cuáles cree que son las razones de esta situación?

Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA: El problema de la oferta insuficiente de viviendas asequibles y viviendas sociales para satisfacer las necesidades de las personas de ingresos bajos y medios ha existido y persistido durante muchos años.

Hay muchos factores que contribuyen, pero dos principales inciden directamente en la oferta en este segmento.

En primer lugar, los costos de los insumos han aumentado. Si bien los precios inmobiliarios han mostrado indicios de disminución en los últimos dos años, cabe reconocer que el ciclo de desarrollo inmobiliario anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, mantuvo los precios de las propiedades en niveles elevados.

Esto genera costos de inversión y construcción extremadamente altos para los promotores inmobiliarios. Con el drástico aumento en la compra de terrenos, las materias primas, la mano de obra, etc., resulta muy difícil reducir el precio de los inmuebles terminados.

Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA.

En segundo lugar, el proceso legal de los proyectos inmobiliarios suele ser largo y su resolución requiere mucho tiempo. Desde la etapa de adquisición de la propiedad del terreno, los promotores aún deben obtener las aprobaciones de diversos niveles de gobierno, por no hablar de la elaboración de planes de compensación y reasentamiento, lo que prolonga la finalización de los trámites legales de un proyecto durante muchos años.

Especialmente para negocios especializados como el inmobiliario, que generalmente utilizan un alto nivel de apalancamiento financiero, la obtención de préstamos mediante bonos y canales bancarios es considerable. Si bien los proyectos se retrasan debido a trámites legales incompletos, las empresas aún deben asumir los enormes intereses de estos préstamos. Todos estos costos asociados se incluirán en el precio final del producto una vez finalizado.

Por ello, es muy difícil para las empresas bajar los precios de los productos a un nivel “asequible” como desea la mayoría de la gente, especialmente en el contexto actual donde los costes ya son muy elevados.

Inversionista: Esto ilustra cómo los promotores inmobiliarios están lidiando con el problema de los costes. ¿Podría explicarnos algunos de los costes que soportan actualmente las empresas inmobiliarias y cómo esto afecta a la reducción de los precios de la vivienda?

Sr. Vo Hong Thang: Los costos de insumos tales como las tarifas por el uso de la tierra, la compensación por la limpieza de la tierra, los intereses de los préstamos bancarios, los costos laborales y las compras de materiales de construcción... todos han aumentado drásticamente, incluso varias veces en los últimos tiempos.

Se estima que un proyecto, desde la fase inicial de planificación hasta la finalización de los trámites legales, toma solo unos tres años en promedio. Sin embargo, en realidad, las empresas pueden tardar hasta una década o más en trámites para iniciar oficialmente la construcción, lo que resulta en un desperdicio de recursos.

Para ser propietarios de tierras, las empresas deben incurrir en una serie de costos relacionados con la compensación y el desmonte de las tierras mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra, el pago de tarifas de uso de la tierra, alquiler de la tierra y tarifas para proteger las tierras de arrozales al Estado.

Además, los costos de construcción, incluyendo mano de obra y materiales, aumentan constantemente con el tiempo. En los proyectos de construcción de apartamentos, los costos de construcción representan aproximadamente el 50%, alrededor del 30% para casas adosadas y el 20% para villas.

Sin mencionar la carga financiera que supone para las empresas el reembolso del capital y los intereses de los préstamos. Cuanto más se tarde en completar el proyecto, mayores serán estos costos financieros. Y, en última instancia, todos estos costos se incluyen en el precio de venta que los clientes deben pagar al comprar una vivienda.

Es imposible esperar que las empresas acepten pérdidas sólo para deshacerse del inventario.

En el contexto de un mercado inmobiliario lento como el de los últimos dos años, muchos desarrolladores están tratando de ofrecer incentivos atractivos a los compradores de viviendas y extender los plazos de pago para estimular la demanda.

En realidad, es una política que perjudica las ganancias de los inversores, pero aun así la aceptan en un intento por generar liquidez. Ahora que los costos son demasiado altos, las empresas solo pueden bajar los precios de los productos para equilibrar los intereses de compradores y vendedores en una medida razonable.

Es muy difícil obligar a las empresas inmobiliarias a bajar los precios de las casas a un nivel "asequible" porque el negocio necesita ser rentable y es imposible esperar que acepten pérdidas sólo para vender su inventario.

Anteriormente, muchos promotores buscaban ganancias del diez por ciento antes de emprender cualquier proyecto. Sin embargo, ahora buscan alcanzar el punto de equilibrio o incluso incurrir en pérdidas en algunas etapas iniciales. El objetivo principal de los promotores hoy en día es ofrecer el precio de venta más bajo posible y cobrar los pagos lo antes posible para generar flujo de caja, lo cual ya es la mejor opción para los clientes que desean adquirir bienes raíces.

Expectativas de aumento de la oferta de viviendas debido a cambios de políticas.

Inversionista: La realidad es que incluso en el contexto generalmente sombrío del mercado inmobiliario en 2023, el segmento de vivienda asequible siempre ha recibido una atención especial por parte de los clientes, y los proyectos en este segmento han mantenido constantemente volúmenes de transacciones estables.

Sin embargo, los inversores parecen especialmente interesados ​​en desarrollar casas adosadas de lujo y apartamentos de alta gama. ¿A qué se debe esta paradoja?

Sr. Vo Hong Thang: Los obstáculos legales que ocurren simultáneamente en miles de proyectos en todo el país han dado como resultado que en los últimos años solo un número muy pequeño de proyectos hayan sido elegibles para su lanzamiento, concentrados solo en unos pocos segmentos específicos.

Debido al número limitado de proyectos y a sus precios razonables, las ventas seguramente serán muy rápidas y el dinamismo de las transacciones nos lleva fácilmente a creer erróneamente que sólo los proyectos de bajo precio atraen el interés del público.

Sin embargo, también es importante reconocer que, en proyectos ubicados en zonas de alta demanda como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, casi no hay apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m². Estos proyectos suelen tener precios que oscilan entre 70 y 80 millones de VND/m², o incluso 100 millones de VND/m², y se consideran propiedades de lujo.

Con todos estos proyectos ubicados en ubicaciones tan privilegiadas, es muy difícil para los promotores reducir los precios de los productos. Además, en los últimos tiempos, el número de proyectos de lujo disponibles para su lanzamiento ha sido muy escaso, lo que también ha resultado en un bajo volumen de transacciones en este segmento.

Por lo tanto, es imposible observar el número de transacciones en el mercado para concluir que el segmento inmobiliario de lujo es menos popular que los segmentos de vivienda asequible o social.

Si se pueden reducir los costos, el precio de los productos inmobiliarios disminuirá inmediatamente.

Además, para algunos promotores, muchas empresas se han posicionado desde el principio para desarrollar casas adosadas y propiedades de alto valor, y cuentan con una estrategia a largo plazo para desarrollar este segmento. Por lo tanto, aunque quisieran desarrollar segmentos de menor valor para satisfacer la demanda del mercado, aún deben aceptar continuar con su rumbo inicial.

Además, algunos proyectos han quedado inconclusos con inversiones de capital muy elevadas, lo que dificulta que los inversores puedan cambiar fácilmente a otros segmentos inmobiliarios.

Inversionista: Entonces, en su opinión, ¿qué soluciones se necesitan para abordar la escasez de vivienda asequible? La Ley de Tierras modificada ya se aprobó y pronto entrará en vigor. ¿Cómo evalúa el impacto de esto en la oferta del mercado inmobiliario?

Sr. Vo Hong Thang: Sobre la base de la política principal del Estado, podemos esperar plenamente que en los próximos 3 a 5 años, la oferta de viviendas sociales y viviendas asequibles aumentará drásticamente, compensando la escasez de viviendas que enfrenta la gran mayoría de la población en los últimos tiempos.

Para lograrlo, el papel del Estado sigue siendo primordial, ya que tiene la responsabilidad principal de gestionar y orientar el desarrollo del mercado a través de políticas, instituciones y regulaciones.

Lo más importante es resolver todos los aspectos legales del proyecto, agilizando los trámites administrativos para que las empresas puedan iniciar la construcción rápidamente. En particular, las leyes recientemente modificadas y complementadas sin duda tendrán un impacto positivo inmediato en la oferta del mercado tras su implementación oficial.

En segundo lugar, es necesario revisar los costos del uso del suelo y debería haber más programas de apoyo fiscal para las empresas que desarrollen viviendas asequibles y viviendas sociales.

En tercer lugar, Vietnam debería considerar la posibilidad de establecer más fondos de desarrollo de vivienda para quienes compran su primera vivienda, de forma similar a Singapur.

Por último, en nuestro país, deberíamos crear más fondos de tierras limpias y subastarlos para que las empresas puedan acceder fácilmente a la tierra.

Desde una perspectiva empresarial, la relación fundamental sigue siendo la de la oferta y la demanda. Si los costos de los insumos aumentan, los precios de venta subirán; y, a la inversa, si los costos se reducen, el precio de los bienes raíces disminuirá inmediatamente. Para controlar estos costos, el Estado sigue desempeñando un papel crucial en la determinación de las tendencias al alza y a la baja del mercado inmobiliario .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html