Necesidad de armonizar los intereses de todas las partes

Los inversores tienen dificultades para "soportar" los costes y pagar los intereses de los préstamos

Nguoi Dua Tin (NDT): Actualmente, mientras millones de personas de ingresos bajos y medios aspiran a tener una casa propia, la oferta de viviendas asequibles y viviendas sociales está casi agotada. ¿Cuál cree usted que es la causa de la situación descrita anteriormente?

Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA: El problema de la falta de oferta de viviendas asequibles y viviendas sociales para satisfacer las necesidades de las personas de ingresos bajos y medios ha existido y durado muchos años.

Hay muchos factores que afectan a este segmento, pero hay dos factores principales que afectan directamente la oferta de este segmento.

En primer lugar, los costos de insumos son elevados. Aunque los precios de los bienes raíces han mostrado signos de disminución en los últimos dos años, hay que admitir que el ciclo de desarrollo inmobiliario anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, provocó que los precios de la vivienda se mantuvieran altos.

Esto genera costos de inversión y construcción extremadamente caros para los inversores en proyectos inmobiliarios. Dado que la compra de terrenos, materias primas, mano de obra, etc. aumenta verticalmente, es muy difícil reducir el precio de los inmuebles terminados.

Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA.

En segundo lugar, el trámite jurídico de los proyectos inmobiliarios es prolongado y tarda mucho tiempo en resolverse. Desde la etapa de propiedad de la tierra, los inversionistas también deben solicitar documentos de aprobación de varios niveles de gobierno, sin mencionar el desarrollo de un plan de compensación por la limpieza del sitio... lo que hace que la finalización legal de un proyecto demore muchos años.

En particular, en el caso de negocios específicos, como el inmobiliario, la mayoría utiliza un alto apalancamiento financiero y los préstamos provenientes de bonos y canales bancarios son muy elevados. Aunque el proyecto se encuentra retrasado debido a trámites legales incompletos, la empresa aún tiene que “soportar” una enorme cantidad de intereses de la deuda. Todos los accesorios anteriores se incluirán en el precio del producto una vez finalizado.

Por ello, es muy difícil para las empresas reducir los precios de los productos a un nivel bajo o cumplir con el concepto de "asequibilidad" deseado por la mayoría de la gente, especialmente en el contexto actual en el que los costes ya son muy elevados.

Inversionista: Decir eso demuestra que los inversores inmobiliarios están teniendo un "dolor de cabeza" con el problema de los costes. ¿Podrías explicarnos más claramente algunos de los costos que las empresas inmobiliarias tienen que asumir y cómo afecta esto a la reducción de los precios de la vivienda?

Sr. Vo Hong Thang: Los costos de insumos tales como tarifas por el uso de la tierra, compensación por limpieza del sitio, intereses de préstamos bancarios, costos laborales, compras de materiales de construcción... todos han aumentado drásticamente, incluso varias veces en los últimos tiempos.

Un proyecto desde el momento de la política de construcción hasta su finalización legal como se espera toma solo unos 3 años en promedio, pero en la realidad, las empresas que desean construir oficialmente pueden pasar hasta diez años en papeleo, desperdiciando recursos.

Para ser propietarios de tierras, las empresas deben pagar una serie de compensaciones y costos de limpieza del sitio mediante la recepción de transferencias de derechos de uso de la tierra, el pago de tarifas de uso de la tierra, alquiler de la tierra y tarifas de protección de las tierras de arroz al Estado.

Además, los costos de construcción (mano de obra, materiales, etc.) aumentan con el tiempo. En el caso de los proyectos de apartamentos, los costos de construcción representan aproximadamente el 50%, alrededor del 30% para las casas adosadas y el 20% para las villas.

Sin mencionar la carga financiera que supone para las empresas tener que pagar capital e intereses de los préstamos. Cuanto más tiempo lleve completar el proyecto, mayor será este costo financiero. Y finalmente, todos estos costes están incluidos en el precio de venta que los clientes tienen que pagar al comprar una casa.

Es imposible que las empresas acepten pérdidas sólo para sacar al mercado sus productos.

En el contexto del sombrío mercado inmobiliario de los últimos dos años, muchos inversores han tratado de ofrecer incentivos atractivos a los compradores de viviendas y ampliar los períodos de pago para estimular la demanda.

De hecho, es una política que perjudica las ganancias de los inversores, pero aún así la aceptan para intentar crear liquidez. Ahora que el costo es demasiado alto, las empresas sólo pueden bajar los precios de los productos para armonizar los intereses de compradores y vendedores a un nivel moderado.

Es muy difícil obligar a las empresas inmobiliarias a bajar los precios de las casas a un nivel "asequible" porque las empresas necesitan obtener ganancias. Es imposible esperar que las empresas acepten pérdidas sólo para vender sus productos.

En el pasado, muchos inversores esperaban ganancias de hasta un diez por ciento antes de hacer nada, pero ahora esperan alcanzar el punto de equilibrio, o incluso perder dinero, en algunas etapas iniciales. El objetivo más alto de los inversores hoy en día es el precio de venta más bajo posible, recaudar dinero lo más rápido posible para crear un flujo de caja, que es la mejor opción para los clientes que desean poseer bienes raíces.

Expectativas de aumento de la oferta de viviendas gracias a la política

Inversionista: La realidad muestra que incluso en el contexto general sombrío del mercado inmobiliario en 2023, el segmento de vivienda asequible todavía recibe una atención especial por parte de los clientes y los proyectos en este segmento siempre tienen un volumen de transacciones estable.

Sin embargo, los inversores parecen estar interesados ​​en desarrollar casas adosadas de lujo y apartamentos de alta gama... ¿Por qué cree que ha surgido esta paradoja?

Sr. Vo Hong Thang: El estancamiento legal que se produjo simultáneamente en miles de proyectos en todo el país ha dado como resultado que muy pocos proyectos sean elegibles para lanzarse en los últimos años, solo en ciertos segmentos.

Debido al pequeño número de proyectos con precios razonables, la velocidad de ventas seguramente será muy rápida, y las transacciones agitadas nos hacen pensar fácilmente, erróneamente, que solo los proyectos de bajo costo son de interés para la gente.

Sin embargo, también es necesario observar la realidad de que, en los proyectos ubicados en "puntos calientes" como Hanoi y Ho Chi Minh, el número de apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m2 es casi inexistente. Los proyectos mencionados anteriormente costarán entre 70 y 80 millones de VND/m2, incluso 100 millones de VND/m2, también conocidos como bienes raíces de lujo.

Todos los proyectos mencionados anteriormente se encuentran en ubicaciones privilegiadas, por lo que resulta difícil para los inversores reducir los precios de los productos. Y especialmente en los últimos tiempos, el número de proyectos de lujo elegibles para su lanzamiento ha sido muy escaso, lo que también ha hecho que el volumen de transacciones de este segmento sea bajo.

Por lo tanto, es imposible observar el número de transacciones en el mercado para confirmar que el segmento inmobiliario de lujo genera menos interés que el segmento de vivienda asequible o social.

Si se reducen los costos, los precios de los inmuebles caerán inmediatamente.

Además, para algunos inversionistas, muchas empresas se han posicionado desde el principio para desarrollar el segmento de casas adosadas y de alto valor y tienen una estrategia a largo plazo para desarrollar este segmento, por lo que aunque realmente quieran desarrollar más segmentos de menor valor para satisfacer la demanda del mercado, todavía tienen que aceptar seguir la orientación original.

Además de esto, algunos proyectos se han implementado sin terminar con una inversión de capital muy alta, por lo que es difícil para los inversores cambiar fácilmente a otros segmentos inmobiliarios.

Inversionista: Entonces, en su opinión, ¿qué soluciones se deben implementar para resolver el problema de la falta de oferta de vivienda asequible? Se ha aprobado la Ley de Tierras revisada y se aplicará en la práctica. ¿Cómo evalúa que esto impactará la oferta en el mercado inmobiliario?

Sr. Vo Hong Thang: Con base en las principales políticas del Estado, podemos esperar completamente que en los próximos 3 a 5 años, la oferta de vivienda social y vivienda asequible aumentará dramáticamente, compensando la escasez de necesidades de vivienda de la mayoría de las personas en los últimos tiempos.

Para ello, el papel del Estado sigue siendo el más importante, teniendo la tarea clave de operar y orientar el desarrollo del mercado a través de políticas, instituciones y estrategias...

Lo más importante es resolver todos los aspectos legales del proyecto, acortando los tiempos de los trámites administrativos para que las empresas puedan desplegar rápidamente la construcción. En particular, las leyes recientemente modificadas seguramente tendrán un impacto positivo inmediato en el suministro del mercado después de ser implementadas oficialmente.

En segundo lugar, es necesario revisar los costos del uso del suelo y debería haber más programas de apoyo fiscal para las empresas que desarrollen segmentos de vivienda asequible y vivienda social.

En tercer lugar, Vietnam debería considerar la posibilidad de establecer fondos adicionales para el desarrollo de viviendas para quienes compran su primera vivienda, como en el caso de Singapur.

Y por último, en nuestro país, deberíamos crear más fondos de tierras limpias y subastarlos para que las empresas puedan acceder fácilmente a la tierra.

En cuanto a las empresas, la naturaleza sigue siendo la relación oferta-demanda. Si los costos de insumos aumentan, los precios de venta aumentarán y viceversa, si los costos se reducen, el precio de los productos inmobiliarios terminados también disminuirá inmediatamente. Para controlar los costos antes mencionados, el Estado aún juega un papel importante a la hora de decidir el aumento o disminución del mercado inmobiliario .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html