Bienes raíces: Mercado 'emocionado', aún hay margen para aumento de precios de departamentos, advertencia de fiebre virtual de terrenos según información de fusiones, últimas políticas efectivas

El valor de los bienes raíces necesita una base para aumentar de manera sostenible, lo que significa que debe haber un desarrollo sincrónico de la infraestructura de transporte, económica y social. (Fuente: Thanh Nien)

Advertencia de una "fiebre virtual de tierras" tras la información sobre fusiones de provincias y ciudades

Recientemente, las autoridades locales han advertido simultáneamente a la población que tenga cuidado con la información no oficial sobre fusiones entre provincias y ciudades, y que denuncie a las autoridades locales los rumores falsos, la especulación de precios y la manipulación del mercado.

Recientemente, las provincias y ciudades vecinas a Hanoi han estado experimentando fluctuaciones debido a rumores no oficiales relacionados con la planificación y fusión de provincias y ciudades, y los precios de la tierra en muchas áreas han aumentado alrededor de un 20%.

La Policía provincial de Thai Binh acaba de emitir una advertencia a los inversores para que mantengan la calma y no confíen en los rumores sobre la fusión de unidades administrativas. Si se detecta fraude o manipulación del mercado, los inversores deben comunicarlo inmediatamente a la agencia policial más cercana.

El Departamento de Construcción de la provincia de Phu Tho también emitió una advertencia sobre el riesgo de fiebre virtual en la zona. El departamento dijo que hasta el momento, el volumen de transacciones en las bolsas todavía es limitado. Los altos precios de la tierra pueden ser un truco de los corredores inmobiliarios para "inflar" los precios.

Más recientemente, la provincia de Bac Giang también informó: En la provincia, también existe el acto de organizar transacciones, comprando y vendiendo con grandes diferencias para engañar a los compradores, creando una mentalidad de altas ganancias. Algunos inversionistas han dado señales de movilización ilegal de capital y utilizan muchas formas de venta cuando no cumplen las condiciones...

El Sr. Nguyen Van Dinh, de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), advirtió que los inversores deben ser extremadamente cautelosos ante la fiebre virtual. Porque las fiebres inmobiliarias impulsadas por las noticias a menudo sólo benefician a un pequeño grupo de especuladores, mientras que la mayoría de los inversores individuales y los compradores reales corren el riesgo de quedar estancados si compran a precios esperados que se han elevado demasiado.

De hecho, después de cada fiebre del oro, muchos inversores que compraron al precio máximo tuvieron que enterrar su capital durante mucho tiempo o aceptar pérdidas con poca liquidez. Incluso muchos grupos de inversores confiados y con experiencia en "surfear" han fracasado muchas veces por no vender sus acciones a tiempo.

Para que el valor de los bienes raíces aumente de forma sostenible, debe haber una base sólida, lo que implica un desarrollo sincronizado de la infraestructura de transporte, económica y social. La fiebre inmobiliaria, basada únicamente en noticias sin planes de inversión y desarrollo que la acompañen, suele tener ciclos cortos, crece rápidamente, pero es difícil mantenerla en niveles altos a largo plazo, afirmó el Sr. Dinh.

TS. El experto económico Dinh The Hien dijo que desde principios de año, el mercado inmobiliario ha recibido mucho apoyo para recuperarse, se han lanzado muchos proyectos inmobiliarios y ha comenzado a aparecer oferta. Algunos proyectos inmobiliarios de alta gama que se pensaba que serían difíciles de vender se han vendido muy bien recientemente. Sin embargo, el mercado secundario es menos activo. Por lo tanto, para confirmar si el mercado inmobiliario realmente se está calentando o no, necesitamos seguir observando.

Todavía hay margen para el aumento de precios de los apartamentos.

A mucha gente le preocupa que los precios de los apartamentos en Hanoi ya sean elevados y haya poco margen para que aumenten. Sin embargo, según el análisis de los expertos, si se convierte a oro, el aumento de precio es sólo equivalente. Además, aunque los ingresos de las personas no han aumentado en la misma proporción, el Gobierno está reduciendo gradualmente la carga de los gastos de vida (matrícula gratuita, gastos hospitalarios, etc.), creando mejores condiciones para que la gente ahorre.

Noticias relacionadas

Precio del oro hoy 1 de abril de 2025: El precio del oro se disparó antes del 'martillo de acero' arancelario del Sr. Trump, tenga cuidado con la liquidación, el precio del oro SJC alcanzó un nuevo pico

En marzo de 2025, el mercado inmobiliario registró una serie de desarrollos especiales. En Hanoi, el mercado primario ha registrado 3 proyectos de baja altura y 5 proyectos de gran altura lanzados oficialmente con una oferta total de alrededor de 10.000 apartamentos. Además de grandes inversores como Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group, el mercado cuenta con nuevos proyectos de otros inversores: Xuan Cau, Tan Hoang Minh...

La nueva y más abundante oferta también ayuda a que los compradores de viviendas y los inversores tengan más opciones y referencias. Los inversores están lanzando proyectos uno tras otro, iniciando la construcción, lo que es una señal de que los aspectos legales de los proyectos están "liberados" y el mercado está "entusiasmado".

El Sr. Tran Quang Trung cree que para 2025 se resolverán parte de las necesidades de vivienda de los compradores reales. Sin embargo, si los compradores de viviendas continúan esperando para comprar casas en el centro de la ciudad, la región occidental o incluso en nuevos mercados como Co Loa para tener productos baratos, será muy difícil.

Valoro mucho las condiciones de vida en la zona este de Hanói, incluyendo zonas vecinas como Van Giang. Con una distancia de tan solo 8 km en línea recta y unos 13 km de viaje real hasta el centro de Hoan Kiem, Van Giang es una de las zonas más cercanas a Hanói. De hecho, esta distancia es equivalente, o incluso menor, a la de viajar entre distritos del centro como Nam Tu Liem o Ha Dong hasta el centro —dijo el Sr. Tran Quang Trung—.

En la actualidad, algunos inversores de renombre como Masterise Homes están implementando proyectos con costos de inversión muy razonables por metro cuadrado, al mismo tiempo que garantizan una excelente calidad de vida, desde la infraestructura y la calidad de la construcción hasta los sistemas de servicios públicos sincrónicos. Si el mismo sistema de servicios públicos estuviera ubicado en zonas como Co Loa o el oeste de Hanoi, el costo seguramente tendría que ser el doble para lograr el mismo estándar.

“Creo que este año es el momento ideal para tener una casa en el Este. Si desaprovecha esta oportunidad, acceder a apartamentos de lujo a precios razonables en otras zonas en el futuro próximo será cada vez más difícil”, añadió el Sr. Tran Quang Trung.

Se prevé que para 2030 Hanoi tendrá una población adicional de alrededor de 2 millones de personas, lo que equivale a necesitar más de un millón de casas más. Mientras tanto, se espera que el suministro en 2025 sea solo de alrededor de 30.000 unidades, lo que demuestra que el potencial de aumento de precios todavía es muy grande si se consideran factores de oferta y demanda a largo plazo. La etapa actual es como dividir el pastel: los más inteligentes elegirán la mejor parte si se basan en datos y análisis reales. Los inversores deben considerar el flujo de caja, el nivel de finalización de la infraestructura, la población y la demanda real, enfatizó el Sr. Tran Quang Trung.

La política inmobiliaria entra en vigor a partir de abril

A continuación se presentan las políticas inmobiliarias vigentes a partir de abril de 2025.

Eliminación de obstáculos en algunos proyectos y terrenos según conclusiones de inspección en 3 localidades

El contenido se menciona en la Resolución 170/2024/QH15 sobre mecanismos y políticas específicos para eliminar las dificultades y obstáculos para los proyectos y las tierras en las conclusiones de inspección, examen y juicio en la ciudad de Ho Chi Minh, la ciudad de Da Nang y la provincia de Khanh Hoa.

La Resolución 170/2024/QH15 estipula mecanismos y políticas específicas para eliminar las dificultades y obstáculos para los proyectos y la tierra en las conclusiones de inspección, examen y juicio en la ciudad de Ho Chi Minh, la ciudad de Da Nang y la provincia de Khanh Hoa, según lo determinado en el Apéndice emitido con la Resolución 170/2024/QH15 y 1.313 casos de violaciones del plazo de uso de la tierra al otorgar Certificados de Derecho de Uso de la Tierra, Certificados de Derecho de Uso de la Tierra, Derechos de Propiedad de Vivienda y otros activos vinculados a la tierra según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 3 de la Resolución 170/2024/QH15.

Implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para la recepción de derechos de uso de la tierra

La Resolución 171/2024/QH15 estipula la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra (en adelante denominados proyectos piloto) a nivel nacional en los siguientes casos:

- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria recibiendo derechos de uso de suelo.

- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria con derecho de uso de suelo.

- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria con derecho de uso de suelo y receptor de derecho de uso de suelo.

- El proyecto de una organización empresarial inmobiliaria lo constituyen las organizaciones que utilizan terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial en el área de una instalación de producción y negocios que debe ser reubicada debido a la contaminación ambiental, o la instalación debe ser reubicada de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.

Las condiciones para la implementación del proyecto piloto son las siguientes:

- La ejecución del proyecto piloto deberá cumplir las siguientes condiciones:

+ El alcance de la superficie del terreno y de la parcela para la ejecución del proyecto debe cumplir con la planificación del uso del suelo a nivel distrital o la planificación de la construcción y la planificación urbana.

+ El alcance del terreno y la parcela para la implementación del proyecto es consistente con el programa y plan de desarrollo de vivienda local aprobado.

+ El alcance de la superficie del terreno y de la parcela para la implementación del proyecto está incluido en la lista de áreas de terreno planificadas para implementar el proyecto piloto aprobado por el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 4 de la Resolución 171/2024/QH15.

+ Existe una aprobación escrita del Comité Popular Provincial sobre el acuerdo para recibir derechos de uso de tierras para implementar el proyecto piloto para los casos especificados en los Puntos a) y c) de la Cláusula 1 del Artículo 1 de la Resolución 171/2024/QH15.

+ Las organizaciones de negocios inmobiliarios deben satisfacer las condiciones prescritas por la ley sobre tierra, vivienda, negocios inmobiliarios, inversiones y demás disposiciones legales pertinentes.

- En caso de utilizar el área planificada de tierras de defensa nacional y tierras de seguridad para realizar proyectos piloto, se deberán cumplir las condiciones especificadas en la Cláusula 1, Artículo 3 de la Resolución 171/2024/QH15 y debe existir aprobación escrita del Ministerio de Defensa Nacional para tierras de defensa nacional y del Ministerio de Seguridad Pública para tierras de seguridad.

- Las organizaciones comerciales inmobiliarias que implementan proyectos piloto que cumplen con las condiciones especificadas en la Cláusula 1 y la Cláusula 2, Artículo 3 de la Resolución 171/2024/QH15 pueden recibir transferencias de derechos de uso de la tierra y cambiar los propósitos del uso de la tierra para uno, algunos o los siguientes tipos de tierra para implementar proyectos piloto:

+ Terrenos agrícolas.

+ Las tierras no agrícolas no son tierras residenciales.

+ Terrenos para vivienda y otros terrenos dentro del mismo predio en caso de acuerdo de recepción de derechos de uso de suelo.

Trámites para la reventa de vivienda social en el plazo de 5 años

¿Cuáles son los procedimientos para revender viviendas sociales en un plazo de 5 años?

El artículo 39 del Decreto Nº 100/2024/ND-CP, que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, estipula los procedimientos para la reventa de viviendas sociales en un plazo de 5 años.

La reventa de viviendas sociales en el plazo de 5 años prevista en el apartado d), inciso 1, artículo 89 de la Ley de Vivienda se realizará de la siguiente manera:

1. En caso de reventa de vivienda social al inversor del proyecto, el revendedor deberá realizar el trámite de liquidación del Contrato con el inversor. La reventa se realizará de conformidad con lo dispuesto en el apartado d), inciso 1, del artículo 89 de la Ley de Vivienda y con lo dispuesto en la Ley de Comercio Inmobiliario y en la Ley de Tierras.

2. En caso de reventa de viviendas sociales a otros sujetos con derecho a compra o arrendamiento-compra de viviendas sociales, se aplicarán las siguientes disposiciones:

a) El comprador de vivienda social debe tener documentos que confirmen los sujetos y condiciones de acuerdo a las instrucciones del Ministro de Construcción, del Ministro de Defensa Nacional y del Ministro de Seguridad Pública y presentar la solicitud al Departamento de Construcción local donde se ubica el proyecto para determinar los sujetos y condiciones correctos de acuerdo a lo dispuesto en el Punto d, Cláusula 1, Artículo 38 de este Decreto;

b) El revendedor deberá completar los procedimientos de liquidación del contrato con el inversionista del proyecto (si lo hubiere). La reventa se realizará de conformidad con lo dispuesto en el apartado d), inciso 1, del artículo 89 de la Ley de Vivienda y con lo dispuesto en la Ley de Comercio Inmobiliario y en la Ley de Tierras.

El punto d), inciso 1, del artículo 89 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula la venta, alquiler con opción a compra y arrendamiento de viviendas sociales de la siguiente manera:

d) Dentro de los 05 años a partir de la fecha en que el comprador de vivienda social haya pagado íntegramente la vivienda y tenga necesidad de venderla, sólo podrá revenderla al inversor del proyecto de inversión en construcción de vivienda social o revenderla a un sujeto elegible para comprar vivienda social a un precio de venta máximo igual al precio de venta de la vivienda social en el contrato de compraventa con el inversor del proyecto de inversión en construcción de vivienda social. El pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas se realiza de conformidad con lo dispuesto en la legislación fiscal.

De esta manera, el orden y los procedimientos para la reventa de viviendas sociales en el plazo de 5 años se llevan a cabo de acuerdo con la normativa antes mencionada.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html