Inmobiliaria en Hanoi: el centro de la ciudad menos atractivo, pero con mucho movimiento en los dos polos orientales

Expansión de la capital

2008 marcó un nuevo paso en el desarrollo de Hanoi, cuando la capital se convirtió en una de las 17 ciudades más grandes del mundo después de fusionarse con un área total de más de 3.300 km2, 3,6 veces más grande que antes.

En 2011, el Gobierno aprobó el plan maestro para la construcción de la capital hasta 2030, con visión a 2050, estableciendo el objetivo de convertir a Hanoi en una ciudad sostenible con una infraestructura y un sistema técnico sincrónicos, alta competitividad y un desarrollo cultural armonioso.

El desarrollo de nuevos centros e infraestructura de calidad ha creado una fuerza impulsora para la migración fuera del núcleo central. (Foto: MD)

Según este plan, la capital se desarrollará según un modelo de clúster urbano que incluye un área urbana central, cinco ciudades satélite, ciudades y pueblos ecológicos.

Este conjunto urbano está conectado por un sistema de transporte de circunvalación, combinado con ejes radiales, con enlaces a redes de transporte regionales y nacionales. El área urbana central está separada de los satélites y las ciudades por corredores verdes, que representan el 70% de la superficie natural de la ciudad.

En el panorama urbanístico, el desarrollo de cada zona es muy diferente, dependiendo de muchos factores. Desde entonces, el mercado de Hanoi ha registrado cambios significativos tanto en los productos como en el tamaño del mercado.

En particular, se destaca el fuerte desarrollo de los dos polos oeste y este de la capital, con metrópolis bien planificadas y sistemas de servicios e infraestructuras sincronizados.

La diferencia entre Oriente y Occidente

Tan pronto como Hanoi se expandió, las áreas occidentales tuvieron movimientos anteriores, por lo que el panorama urbano existente era claro.

Además, muchos ministerios, sectores y empresas también se han trasladado a Occidente, creando un lugar de reunión para miles de empresas grandes y pequeñas, nacionales y extranjeras. A partir de allí se formó una ola migratoria hacia esta zona para establecerse.

En esta área, el desarrollo de To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 y los planes Ring Road 3.5 y Ring Road 4, o Thang Long Avenue con los proyectos de ferrocarril urbano No. 2A y No. 3 han creado impulso para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, dijo: La región occidental, si solo se consideran los distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem y Cau Giay, siempre ha liderado el mercado en términos de participación en el mercado de suministro con aproximadamente el 30 % desde 2011 hasta la actualidad.

Se trata también de la zona con mayor oferta de oficinas de la capital, con una cuota de mercado del 50%, equivalente a 873.700m2.

A medida que Hanoi se expandió, las áreas occidentales fueron testigos de los primeros movimientos. (Foto: RT)

Según la evaluación de la Sra. Hang, esta área seguirá siendo el foco de desarrollo de Hanoi en el futuro cercano, concentrándose más en la calidad, mejorando fuertemente la infraestructura de tráfico y el paisaje para reducir la presión sobre la población y el gran volumen de tráfico.

Mientras tanto, la infraestructura sincrónica abre simultáneamente más direcciones de desarrollo hacia el este de la ciudad.

Según la Planificación del Transporte de la Capital hasta 2030, con una visión hasta 2050, Hanoi construirá 10 puentes más grandes sobre el Río Rojo con varios proyectos como el Puente Vinh Tuy 2, el Puente Tran Hung Dao, el Puente Tu Lien, New Thang Long, el Puente Thuong Cat y Hong Ha 9.

Además, la finalización de proyectos de infraestructura como la ampliación de la Ring Road 2 y la planificada Ring Road 4 acortarán el tiempo de viaje desde Hanoi a otras localidades, aumentando el atractivo del Este para las necesidades de las localidades vecinas.

Además, en 2021 se lanzó el Plan del Centro Histórico de la Ciudad con el objetivo de identificar la necesidad de reducir la población en aproximadamente 215.000 personas en el período 2020-2030.

En general, los seis planes históricos de zonificación urbana del centro de la ciudad tienen una escala de investigación de más de 2.700 hectáreas y el requisito principal es el control de la población, reduciéndola de 1,2 millones de personas (en 2009) a una cifra prevista de 672.000 personas; al tiempo que se mejora la infraestructura social y técnica.

Según la evaluación de la Sra. Hang, los proyectos de vivienda se beneficiarán de la migración desde la zona histórica del centro de la ciudad. En particular, algunos antiguos residentes del barrio antiguo se han mudado a distritos vecinos y prominentes de la región oriental para vivir, debido a las buenas condiciones de infraestructura y el transporte conveniente.

En la región oriental (incluidos los distritos de Long Bien y Gia Lam), con grandes fondos de tierras, también se está desarrollando fuertemente la infraestructura, junto con la presencia de grandes inversores.

La proporción de la oferta de viviendas en el Este en relación con la oferta total del mercado ha aumentado desde un nivel muy bajo en 2011 al 12% en el primer semestre de 2023.

Esta es también la zona con el mayor crecimiento en oferta de edificios de poca altura en los últimos años, aumentando del 8% de la cuota de mercado de oferta de Hanoi en 2014 al 15% en el primer semestre de 2023.

Los precios primarios de los productos de vivienda también difieren entre las dos regiones. Según Savills, en la región Occidental, el precio promedio de un apartamento principal en el primer semestre de 2023 alcanzó los 58 millones de VND/m2.

Mientras tanto, los apartamentos principales en el Este tienen un precio promedio de unos 48 millones de VND/m2.

Para los productos de baja altura, el precio principal en los primeros 6 meses de 2023 en Occidente es de 157 a 225 millones de VND/m2 de terreno y en el Este es de 158 a 168 millones de VND/m2 de terreno.

Según la Sra. Do Thu Hang, la diferencia de precios entre las dos regiones se debe a que la región Oriental se formó y se desarrolló más tarde pero con bastante rapidez, por lo que todavía existe una brecha de precios con la región Occidental.

Al comentar sobre las perspectivas, la Sra. Hang dijo que en el próximo tiempo, la nueva oferta en el oeste y el este representará el 40% de la participación del mercado de apartamentos, mientras que la proporción de proyectos de baja altura no será grande debido a los fondos de tierra limitados en comparación con otras áreas.

Además, los productos inmobiliarios en estas zonas en particular y en Hanoi en general mejorarán cada vez más. Para proyectos de departamentos, se prestará atención a las instalaciones internas.

Fuente: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html